最近一段时间，在和投资人交流过程中，小编经常被问到，房地产信托还能不能投？风险到底有多大？
要搞清楚这些问题，我们先来看看信托公司怎么筛选房地产项目的。
第一、交易对手的选择。
在交易对手的甄选方面，首先信托公司要对融资方的运营能力、财务状况、还款来源、历史重大事件等进行综合考察。
在达成初步融资意向后，信托公司还要对融资方进行尽职调查，了解企业的真实经营能力、资信状况、盈利能力等。
这是项目风控的核心环节。如果信托公司没有详细考察交易对手的情况、或者对交易对手评估失误，则可能会不慎选择了存在问题的交易对手，成为兑付风险的祸源。
第二、信托资产的管理。
当交易对手确定后，信托公司还要对信托资金的使用情况、收益性、安全性进行监督。如果信托公司的跟进管理不到位，则可能出现信托资金被融资方擅自挪用、融资方的经营问题被忽视等情况，没能及时防范兑付风险的发生，从而损害委托人的利益。
在融资类项目中，现金流控制和资产控制是信托公司控制风险的最常用的两种方式。
现金流主要是指融资方的经营性现金流，通常是信托融资的第一还款来源。
现金流管理是指对项目现金流入、流出的动态跟踪管理，其目的是为了提高项目资金安全度，实现收益最大化，从而使信托资金能够安全退出。
对项目而言，在开发初期（从项目启动到预售阶段），由于前期投资巨大，现金流出较大，而收益为负，所需现金最多，此时多为信托资金介入阶段，信托公司可以根据其现金流缺口来测算融资规模的合理性。
开发中期（从项目预售到收回投资阶段），现金流出量逐渐减少，现金流入逐渐增加，当二者相等时则达到盈亏平衡，实现保本，这一阶段一般可以实现信托资金本金的退出。
开发后期（从收回投资到销售完毕阶段），所开发项目基本建设完毕，进入以销售为重点的投资回收成熟期，现金流入大于现金流出，现金净流量为正，并产生利润。
为了有效控制项目公司现金流，信托公司通常通过以下方式对其进行监管：
1、派驻财务经理等现场监管人员，对项目公司的证照使用、资金运用、以及用印流程进行监管；
2、销售收入监管，防止销售合同、发票已签章但销售款未汇入监管账户，监测每日销售回款是否与实际情况相符，有权要求项目公司调整销售计划；
3、合同监管，监管人员对项目公司对外签订的合同进行监管，防止签订与本项目实际工作无关的合同，防止签订会产生或有支出事项的合同。
资产控制是信托公司控制的融资方或其关联方的抵质押物，比如土地、在建工程、房产、股权及债权性资产等，它一般是信托融资的第二还款来源。
抵押物资产价值越高，抵押比例越低，项目越安全；流动性好、变现能力强的抵质押项目即便出现延期兑付，也能通过处置抵质押资产顺利完成兑付。
房地产信托的商业逻辑主要是借鸡生蛋，通常以项目公司进行融资，房子卖出去就会还钱，确定性高，也比较容易判断，所以这么多年来地产信托一直是信托公司最大的一块蛋糕。
今年以来，没有资金支持的中小房企迎来了倒闭潮，而越不缺钱的头部企业反而越能融到钱，而且融资成本呈现逐步下降的趋势。
小编认为，挑选房地产信托项目首先要优选交易对手（前20强最佳），其次项目位置最好是一二线城市（人口流入越多越好），最后一定要有土地抵押（最后的抓手，控制终极风险）。
结束语：聚焦信托，观察风险，小编有一个信托预警群，有兴趣的朋友可以私信加小编微信！
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