投資高位略降、仍保持韌性，開竣工超預期大增，施工高位略微走強
1-10 月開發投資同比+10.3%，較前值-0.2pct；10 月單月投資同比+8.8%，較前值-1.7pct。1-10 月新開工面積同比+10.0%，較前值+1.4pct；10 月單月開工同比+23.2%，較前值+16.6pct，開工超預期大增。1-10 月竣工同比-5.5%，較前值+3.0pct；10 月單月竣工同比+19.2%，較前值+14.4pct，竣工超預期大增。1-10月施工同比+9.0%，較前置+0.3pct。土地購置面積同比-16.3%，較前值+3.9pct。
開工超預期大增，源於主動去庫存和限價放鬆推動，維持19/20 年新開工同比+6.5%/+4.6%判斷；竣工超預期大增，預計將迎來趨勢性修復，維持19-21 年竣工同比-1.7%/+3.0%/+10.1%判斷；10 月300 城土地成交面積同比下降16%，溢價率低位略增，預計後續土地市場將繼續降溫；投資高位略降、但仍保持韌性，源於施工投資走強，維持19/20 年投資增速為+9%/+8%判斷。
銷售和價格保持穩定，東部地區回暖、西部走弱，行業集中度加速提升
1-10 月銷售面積同比+0.1%，較前值+0.2pct；10 月單月銷售面積同比+1.9%，較前值-1.0pct，其中東部回暖、西部走弱。1-10 月銷售金額同比+7.3%，較前值+0.2pct；10 月單月銷售金額同比+9.7%，較前值+0.3pct。1-10 月銷售均價同比9.2%，較前值持平；10 月單月銷售均價同比+9.2%，較前值+0.1pct。銷售數據保持穩定主要源於：1）低基數效應，18M2-19M2 銷售持續低基數；2）“因城施策”城市運營獨立週期，城市週期此起彼伏、形成對沖；3）融資趨緊推動企業加大推盤以及促銷力度；4）去化率好於去年同期，10 月15 城成交/推盤比0.89 好於去年同期的0.80。綜合之下，我們維持19/20 年銷售面積同比+0.5%/0%判斷。此外，10 月主流50 家房企銷售金額同比+36%VS 行業同比+10%，“融資、拿地、銷售”三重集中度跳增繼續上演。
資金來源略降，國內貸款走弱，銷售回款仍強，維持融資邊際改善判斷
1-10 月，資金來源同比增長7.0%，較前值-0.1pct，在9 月反彈後略有放緩，主要受國內貸款和自籌資金同比明顯下降拖累。10 月單月資金來源同比+6.0%，較前值-4.8pct，有所放緩。10 月分結構來看，國內貸款同比-5.2%，較前值-10.0pct，連續4 月下降，並創年內新低；自籌資金同比+1.1%，較前值-5.1pct，再次掉頭向下；銷售回款端，個人按揭貸款同比+18.6%，較前值-9.2pct，但仍保持年內較強水平；定金及預收賬款同比+12.9%，較前值-1.4pct，銷售超預期下，按揭款、定金及預收款同比增速雖有所回落，但同樣仍保持年內較強水平，對資金來源繼續形成支撐。綜合考慮到國內外流動性寬鬆預期以及央行調查統計司原司長盛松成“目前房地產調控政策不宜進一步大幅收緊”等表態，我們維持房地產行業的融資環境將邊際改善的判斷。
投資建議：投資略降，量價穩定，開竣工超預期大增，維持“推薦”評級
2019 年主流房企銷售持續超預期，預判2020 年銷售仍將保持穩定，龍頭集中度繼續提升，20 年EPS 上修概率加大，強化年底估值切換行情；同時近期全球流動性寬鬆預期繼續升溫，一城一策再次呈現、地方調控小幅鬆動略有跡象，增強估值上修彈性，而板塊估值仍處於低位：1）主流房企19/20 平均PE 僅6.3/4.9 倍，NAV 折價20-80%；2）主流房企股息率高達18A4.6%和19E6.0%、遠高於10Y 國債3.3%；3）板塊PE 處於12 年以來的1%分位，明顯低於同期滬深兩市的19%。我們維持推薦評級，推薦：a）住宅開發：萬科A、保利地產、融創中國、金地集團、旭輝控股、中南建設、陽光城、金科股份、首開股份；2）物業管理：中航善達，建議關注：保利物業、新大正、碧桂園服務、永升生活服務、綠城服務、新城悅服務；3）商業地產：大悅城。
風險提示：房地產調控政策超預期收緊，行業融資政策超預期收緊。
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