房價的運行規律，商品房只漲不跌？

房屋作為一種商品，符合一般商品的價格運行規律，即供求關係決定價格。因此，本篇文章，我們嘗試從供應、需求兩個方面，對房價的運行規律進行分析

一、供應方面

1、土地供應：由於我國土地屬於集體所有，因此土地供應由地方政府決定，同時，地方政府的大部分收入來源於土地出讓所得。

由上，可得出兩個結論：

（1）政府出讓土地，需要走審批流程、競拍流程等，因此，土地供應速度比較遲鈍，不能對市場快速做出反應。

（2）由於地方行政收入的大部分來源於土地出讓，因此地方政府有很大的動力，來維持甚至推高土地出讓價格。因此，地方政府會控制土地出讓總量，來確保土地供應保持“緊俏”狀態。

2、新建商品房供應

開發商競得土地後，進入報建、開發流程，待符合預售資格後，擇機銷售商品房。

這裡有兩點需要說明：

（1）開發商從拿地到銷售，一般需要3-5年，週期較長，難以對市場做出快速反應。

（2）開發商拿地後，並不是不受限制的任意開發。政府在出讓土地時，已經規定了該地塊的容積率、綠化面積、配套建築等，因此，一塊土地可最終提供的商品房數量是有限的。

（3）早些年，有些開發商拿地後，屯著，不開發，等過幾年，周邊配套成熟後才開發或者轉讓，這些因素進一步影響了商品房的供應。當然，現在政府已經要求限期開發，但是對於有些資金充裕的開發商，仍會有意識的控制開發進度、銷售進度，這些因素也影響商品房供應。

3、二手房供應

由於市場95%以上的商品房處於使用狀態（自住或出租），因此，即使房價出現下降，由於絕大部分房產被長期使用著，難以銷售，因此，輕易不會出現大量拋售現象；而當房價上漲時，原本想賣房的業主，由於預期未來房價仍會上漲，因此往往將已經掛牌尚未出售的房子收回，進一步導致房源緊張現象。另一方面，近年來政府一直在打壓投資性物業，導致市場上投資性物業比例大幅下降，進一步導致市場上二手房供應短缺。

綜上，由於新建商品房供給對市場反應滯後，供給數量有限；由於二手房供應數量有限，導致商品房總體供應是短缺的、被動的。

二、需求方面

1、由於我國人口總量絕對數值仍在增加，放開二胎等政策，因此，長遠來看，需求總量仍然旺盛。

2、我國當前處於快速城市化階段，人口從鄉村向城鎮、從小城市向大城市加速流動，導致大城市人口進一步聚集。

3、大部分在城市奮鬥的青年一代，其父母仍在老家，且由於獨生政策，考慮帶小孩、盡孝等因素，往往會千方百計將父母接來城市生活，進一步擴大住房需求。

4、當前社會處於快速變化階段，社會階層的躍升、家庭裂變、工作調動等因素，均會對住房產生需求。

5、理論上，人們對住房面積的需求是無止境的。當你有小兩房時，你想要換三房，當你有三房時，想要換四房，當你有四房時想要換五房。。。人們的居住需求永遠“少一間”。

6、商品房是省心、安全、多功能的高回報投資品，因此，人們的投資需求永遠“少一套”。

7、當房價上漲時，上漲預期進一步激發購買需求；

8、即使房價下跌，結婚、離婚、生育、工作調動等導致的住房需求不容易受影響（不消失、不推遲）

9、一旦涉及到首付款下調、基準利率下調、貸款利率打折等宏觀利好政策，購買需求立即釋放，相比住房供應，住房需求強勢、旺盛、變化快。

綜上，由於商品房既是好的投資品，又是居住必需品，且由於我國人口總量大，人口基數仍在增加、快速城市化導致人口進一步聚集、人們的居住需求原則上只擴大不縮小等各種原因，導致商品房需求旺盛、強勢。

三、在實際交易過程中，商品房出售由價高者得，因此，商品房的出售價格是由所有潛在買家中，購買力最強的人決定的。這相當於其他購買力沒那麼強的人被淘汰了。租賃過程也如此。市場中的表現就是：最終的富裕人群是物業持有者。他們居於整個食物鏈的最頂端。

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