案情簡介
某物業公司是某小區前期物業服務公司，小區物業服務一直由某物業公司提供。2014年12月，某業委會與物業公司續簽《小區物業服務合同》的合同條款與之前物業服務合同條款完全一致。就某業委會作出與某物業續簽物業服務合同決定流程，某業委會表示：作出續簽合同決定需要全體業主過半數同意。某業委會在張貼《關於物業服務合同續簽意見徵詢公告》後，因沒有超過半數的業主到業委會提異議，故就視為沒有提異議的業主都同意。
孫某系小區業主，孫某表示,2014年12月上旬，業委會在小區內公告欄貼出《關於物業服務合同》續簽意見徵集公告，之後不久業委會就與物業公司續簽了物業服務合同。孫某認為，上述程序和實質結果違反了物權法和物業管理條例關於選聘和解聘物業服務企業由全體業主共同決定規定，剝奪了包括孫某在內小區廣大業主對小區事務的決定權，且程序違法，訴至法院請求撤銷某業委會作出的“與某物業公司續簽《物業服務合同》”的決定。
法院裁判
法院經審理認定：《物權法》第七十六條規定：選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。前期物業服務合同到期後，某業委會選聘某物業公司提供物業服務，應按照前述法律規定，徵得專有部分佔建築總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。某業委會表示在張貼徵詢公告後，沒有過半數的業主提出異議，視為過半數的業主同意，並最終作出了續簽物業服務合同的決定。《最高人民法院關於貫徹執行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第六十六條規定：不作為的默示只有在法律有規定或者當事人雙方有約定的情況下，才可以視為意思表示。
某業委會認為業主沒有提出異議就視為同意缺乏法律依據，且亦未能舉證證明續簽物業服務合同的決定徵得了專有部分佔建築總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。綜上，認定某業委會作出的續簽物業服務合同的決定程序違法。遂判決撤銷某業委會作出的“與某物業公司續簽2015年1月1日至2016年12月31日的《物業服務合同》”的決定。
法官提示
業主大會或業主委員會作出的，違反法律強制性規定或超越法定權限範圍的無效決議或違反法定程序的決議，業主均可行使撤銷權。業主受侵害合法權益包括實體權益和程序性權益。實體權益包括建築專有部分所有權以及專有部分以外共有部分共有和共同管理的權利，業主這些實體權益受到決議、決定剝奪或限制的，可以行使撤銷權。業主程序權益受到侵害指決定內容雖未侵害業主區分所有權人的合法權益，但決定逾越了法定或約定的權限範圍或者作出決定的程序違反了法律、法規強制性規定。
對程序是否違法應根據業主大會議事規則、《物權法》第76條及物業管理條例規定的關於業主大會的召開、投票表決程序等強制性規定進行審查。其中包括投票表決程序、投票是否採取法定形式、票數是否達到法定要求以及表決票真實性和有效性等。
業主委員會僭越職權限制、逾越權限範圍作出關涉全體業主共同利益應由全體業主共同決定的重大事項決議，有可能侵害業主合法權益。對業主委員會選聘、解聘物業服務企業或者其他管理人等應由全體業主決定業主大會權限範圍內事項或業主委員會簽訂物業服務合同或就維護、修繕共用部位簽訂施工裝潢合同等法律行為效力，法院應依職權進行實質審查判斷。
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