“土拍当晚打电话调的价格，直接降30万，全款还可以再谈”
据下沙江滨花园楼下中介小杨介绍，在土拍当晚，有不少附近二手房业主电话调价，降价幅度基本都在10万/套以上。
“这套江语海89方价格从320万直接调至290万，已经低于同户型市场价30万左右，如果当面再砍砍，相当于2018年底的价格”
11月13日，九年没有开仓放地的下沙沿江板块，在文海学区+沿江+地铁的宝地，仅一轮游被广宇以楼面价16630.29元/平（含公租实际楼面价17821元/平）拿下，溢价率0%。
而地块明年最高3万含精装的售价，无疑是对周边普遍挂价3.5万以上二手房的降维打击，也锁死了购房者对板块价格的心理预期。
谁也不曾想到，2011年开盘的保利玫瑰湾，竟然是下沙沿江至今最新的二手房。
新房断供9年的下沙沿江板块，这些年都是靠二手房在支撑着房产市场，一直是杭州刚需首选板块。
即使在去年楼市最低谷，下沙沿江的二手房常月占据杭州二手房成交小区TOP10的半壁江山，不过今年7月份以来，下沙成交量热度开始了明显的下降。
而土拍0溢价的蝴蝶效应，进一步煽起了下沙二手房的抛售风。
“这两天我们区域挂牌量确实增加不少，尤其是朗诗国际和江语海，之前不诚心卖的现在很多催着我们带客。”
当地我爱我家某店长分析，本来10月份后行情就走弱，钱塘新区对岸不少网红盘吸引大批刚需客群，而下沙沿江一直是市场波动最大的区域，这次土拍降温让房东抢跑意识更加敏感，3万限价让刚需购房者的心态也变得有恃无恐了。
在10万套库存压顶之际，作为杭州二手房风向标的下沙，是否引发年底全市的降价抛售潮？
01
0溢价大跌眼镜，观望情绪加重
现阶段，决定杭州楼市走向的本质，已经不单纯是供需关系，而是一二手倒挂预期。
“0溢价对房东心理预期影响较大，甚至部分业主想卖了二手套现，明年摇新房，赚差价。”小杨直言，“但买家也不傻，很多原本打算买二手房的都去摇新房了，需求就这么多。”
下沙沿江周边，二手房成交主力有江滨花园、保利东湾、江语海、晨光国际、观澜时代等，挂牌均价为32000-37000元/平米。实际成交价格依照户型不同，有明显差别，小户型户型在33500元/平米左右，大户型最低可以到28000元/平米左右。
相比之下，广宇地块的限价有了明显的虹吸优势，导致整个板块二手房观望预期加重。
“我觉得下沙沿江还不如临平，除了主城户口，价格、环境、配套、交通都是临平好，而现在划给了钱塘新区，未来发展重心肯定在大江东”
我们在走访中遇到了从临平来下沙置业的买家小林，说起对下沙沿江的评价，小林坦言价格预期不高。
小林已经在保利东湾和观澜时代看过6套房子，大多是降价诚售房源，但小林一直不着急定，等待年底捡漏“大杀价”。
“这两天降价房源是多了，来看房的刚需确实也多了，但很多人对年底二手房市场很不看好，除非一次性降到位，不然很难下定。”小杨失落道，上个月他所在的门店只成交了四套房源，不少同事已经离职。
面对杭州二手房成交量已经连续7个月下滑的大环境，据我爱我家下沙区域内部数据显示，平台今年7月下沙签约二手房共计372套，而这个数据在10月份降到了193套。
据问房团队了解，下沙是杭州半年内唯一成交量接近腰斩的区域，成交价大幅松动也是大势所趋。
九年过去，下沙仍然是杭州楼市的最大短板，这一轮的下跌通道依然在下沙率先打开。
02
传统库存重灾区，抛售“先锋队”
每一个二手房急售的背后，都有一个摇号的灵魂。
“昨晚那个买家砍价80万，我不要钱送给他好了嘛，想房子想疯了，”刚好前来门店调价的张先生，看到我们气愤的表示，“他是想以2016年的价格买2019年的房子吗？这种不诚心的买家以后别带过来面谈了”。
据张先生介绍，自己8月份挂牌了一套五房两厅三卫带精装的187方江滨花园，准备卖了凑6成首付摇奥体的澄品101，但是从9月份到现在看房的越来越少，上周仅一组带看，价格从当初的500万也分三次降到460万，有买家昨日面谈希望直接380万成交。
“没办法，下沙已经是买方市场，张先生不降别人愿意降，现在有同户型直接挂牌458万了，而且都很诚心，还不如一步降到位，早点去改善。”小杨对此已经见怪不怪，私下笑言。
张先生这一个例也佐证：无论是土拍房企还是个人买家，普遍仍不看好下沙沿江是有史可鉴的。
近十年来，杭州楼市真正称得上暴跌的历史时刻，分别是2011年底、2014年初。
而率先开启杭州这两次下跌通道的，都是下沙沿江。
2011年11月，“下沙管委会亿元救市”的新闻刷屏杭城，购房者观望心态陡变，引发杭州楼市史第一次大规模降价潮。
2014年马年开春，保利玫瑰湾、德信北海公园、天鸿香榭里三驾马车拉开了新一轮下跌序幕，保利玫瑰湾从2011年开盘的12500元“骨折”至2014年折后的7800元起，引发了江滨花园和保利东湾、东郡国际等二手房腰斩式出货，成为一代温州客最惨痛的记忆。
所以，由于早几年价格相对便宜的下沙、闲林、义桥等板块投资客占的比例都偏高，在杭州楼市起起伏伏经过几轮置换链，持有成本已经很低，价格下探空间较大，一直属于“习惯性”抛售区。
根据我爱我家提供的数据来看，平台今年7月和8月下沙板块的挂牌房源涨价占比分别为44%和39%，降价占比为56%和61%，而到了11月上旬，挂牌房源调成涨价的占比变成了32%，而降价则达到了68%。
而根据透明售房网的挂牌数据，全市超六成的板块降价小区比例已大于50%，分区域来看，下沙二手房挂牌已达6701套，对比萧山整个区才9585套。
下沙二手房库存压力显而易见，张先生这样房东的抛售心切也可见一斑。
2019年，下沙房子套人的黑历史是否重演，还有谁会在这里折戟沉“沙”？
03
配套割裂滞后，板块转型待续
除了江岸线优势，下沙因为地段偏远，所以只能走先工业后文教最后成型的周转路线，当年将高校、商业、工业区、居住区分块割裂式的规划，导致配套集中于金沙湖，沿江和大学城被其他板块发展严重滞后，烂尾不断。
下沙的美达晓城天地、沿江江城大厦、观澜时代菜场等，都曾短期停工或烂尾，随后才复工。
沿江源隆商业大厦(原名江城大厦)，2009年物美与下沙街道元成社区达成初步协议，自2010年开始修建，至2015年竣工，一直盼望的物美超市在2016年1月才开业。
而“烂尾之王”下沙世贸广场至今无人问津，据说许多商业开发商都去看过，可惜当初内部结构太差，之前建造的模式和大部分品牌商业项目落位的需求不符，推倒重建费用过高，本身产权问题也是永不完结的官司。
所以，同为刚需板块，下沙对比闲林和丁桥从居住环境和配套来说并不具备优势，特别是沿江板块被6号大街工业区和对岸大江东工厂区的裹挟，受行情波动和土拍影响也相对更加突出。
即使2016年杭州行情雄起，下沙沿江也是2017年才开始补涨，在整个杭州都通涨一轮后购买力才溢过去，而今年行情下行，下沙二手房也是抛售急先锋，一旦水退掉，是最先露出底的。
可喜的是，随着杭州“东整”，下沙开启了十年来最大幅度的城市更新和产业变革。
2018年7月，下沙经济开发区首个项目建设初步规划方案出炉，计划在2020年前新增8个市区级文体设施，34所优质学校、2家大医院以及轨道交通线等。
特别是1号线延伸和8号线的加入，让沿江板块从终点站变成“重点站”，加上钱塘江江景以及一条贯穿东西的之江路，下沙又有了杭州东部中心的定位趋势。
虽然下沙退二进三进程较慢，但等到6号大街工厂区拆撤完成，更多类似新加坡科技园高新产业的注入，沿江板块也和金沙湖商业资源会无缝衔接，未来可能存在较大的价值回归空间。
而当下持续走低的二手房价格，会是下沙沿江最后的抄底机会吗？
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