中房報記者 許倩 | 北京報道
進入2019年，很多房企的董事長、總裁、總經理的臉色就沒有了往年的那麼好，在這個樓市調控最嚴的年份，盈利性、資金狀況問題被懸在每一家房企的頭上，各家房企的盈利和資金狀況表現究竟如何？近日披露的A股上市房企三季報，揭開了這一面紗。
據中國房地產報記者統計，A股124家上市房企共實現營業收入1.43萬億元，同比增長21.62%；淨利潤1394.35億元，同比增長16.6%。124家房企中，主營收入同比增長的有70家，佔比56%；淨利潤同比增長的有59家，佔比48%；有14家房企增收不增利。
21家房企處於虧損狀態，40家房企營收及淨利潤均下滑較嚴重，其中不乏大房企。如招商蛇口，今年前三季度主營收入同比下滑24.39%，淨利潤同比下滑38.46%。
淨利潤是衡量企業盈利能力的核心指標，現金流則決定著企業的存亡。由於地產公司業績具有一定滯後性，要真實反映公司業績和未來的成長預期，經營活動現金流是最重要的指標之一。據中國房地產報記者統計，124家A股上市房企中，前三季度經營現金流為負數的達58家，佔比47%；籌資現金流為負數的達69家；期末淨現金流為負數的達63家，超過一半。其中，A股“利潤王”萬科，前三季度淨現金流-796億元，在A股上市房企中表現最差。
需要指出的是，雖然房企的業績規模依然上漲，但大部分企業利潤率走低、現金流趨緊張、融資成本攀升等態勢，已經成為它們必須面對的愈發嚴峻的生存挑戰。能否保證資金安全與融資能力，成為眼下樓市競爭的重要砝碼。
A股房企淨利上漲16% 分化嚴重
市場倒逼下，房企加快銷售規模戰，仍收穫了可觀的業績。億翰數據顯示，2019年10月百強房企單月銷售額環比增長4.46%，同比增長27.76%；1～10月累計銷售額同比增長16.84%，增速較前9個月上升0.88個百分點。
規模型房企仍佔據絕對優勢的市場份額。據克而瑞統計，今年前10個月，碧桂園、中國恆大和萬科三家房企銷售金額均超過5000億元，分別達到6655.4億元、5461.8億元和5199億元。目前已有25家房企的全口徑銷售金額超過千億元，正榮集團、融信集團、遠洋集團、雅居樂等均在10月份晉級千億陣營。
但業績分化也是不爭的事實。市場整體業績並不像大房企數據體現出來的這麼好，項目總體去化率並不佳。10月份，TOP50房企中有近六成企業的單月業績環比下降，其中多數房企較9月業績環比降幅在20%至30%之間。
企業間盈利能力的分化也愈發明顯。市場下行壓力下，大房企的盈利能力仍能保持較快增長，而中小房企的盈利性則在下降甚至持續虧損、破產。
以歸屬上市公司股東淨利潤計算，據中國房地產報記者統計，今年前三季度A股上市房企整體淨利潤同比上漲16.6%。其中，淨利潤超過百億元的房企僅3家，分別是萬科、保利發展和綠地控股，淨利潤同比增幅均在30%以上。
萬科是A股最賺錢的房企，前三季度盈利182.41億元，同比上漲30.43%；主營收入2239.15億元，同比增長27.21%。不過，萬科的淨利潤增長率為31.16%，相比去年同期下滑16個百分點。
保利發展和綠地控股前三季度的淨利潤分別達到128.33億元、118.13億元。第四名是華夏幸福，前三季度實現淨利潤97.46億元，同比增長23.71%。華僑城、金地集團、招商蛇口的淨利潤也均超過50億元。淨利潤超過20億元的A股上市房企共計20家。
前三季度A股上市房企淨利潤30強房企中，僅招商蛇口和中天金融的歸母淨利潤較去年同期有所減少，其餘均增長。其中，招商蛇淨口主營收入同比減少24.39%，淨利潤同比減少38.46%。而這期間費用率為14.8%，較上年升高5.3%，對公司業績形成拖累。尤其是第三季度財報顯示，淨利潤僅1.95億元，同比下滑83.21%。公告解釋為：“地產項目竣工以及結轉時間主要集中在第四季度，本報告期結轉面積較小，導致結轉收入及毛利同比減少。”
中天金融前三季度營業收入100.7億元，同比增長40%，但淨利潤15.01億元，同比下降68.27%。
在A股上市房企淨利潤30強中，淨利潤同比增幅超過100%的房企有5家，分別是浙江廣廈、大悅城、北京城建、中華企業、藍光發展，增幅分別為1011.71%、168.18%、167.97%、129.43%以及107.83%。
2015年浙江廣廈宣佈3年內退出房地產，今年前三季度，其利潤構成中，影視業板塊佔了52%，房地產銷售僅佔33%。
關於業績增長的原因，大悅城方面表示，主要是由於本期公司通過發行股份購買資產的方式收購大悅城地產，根據相關規定，公司按照同一控制下企業合併對上年同期數據進行了追溯調整。重組追溯調整後，增長主要是由於本期商品房銷售收入以及投資物業運營收入同比增加所致。
北京城建副總經理、董事會秘書張財廣則表示，大幅的利潤增長來自於制度的變更和房地產的結轉。今年前兩個季度，保障房項目先開工，商品房項目後開工，由此出現了結轉錯配，三季度隨著商品房的結轉，地產收穫了近5個億的利潤。
一個值得注意的現象是，淨利潤排名靠前的企業除了房地產開發業務外，都有其他主營業務，這些非房地產主營業務的高淨利帶動了企業整體淨利率的上漲。如泛海控股的主營業務包括金融業務、房地產業務、戰略投資業務，其中金融業務沒有直接成本，營業支出中主要為業務及管理費用。華夏幸福的產業新城開發建設所實現的利潤佔比達到87%。
21家虧損 破產者增多
相比之下，中小房企的生存狀況更為艱難，尤其是一些小型房企前三季淨利潤不足千萬元，有的虧損甚至破產。
據中國房地產報記者統計，A股有25家房企淨利潤在1億元以下，21家房企出現虧損，如ST華業、雲南城投、嘉凱城、大港股份、天津松江、宋都股份、陽光股份、京投發展、中房股份、綠景控股、海航投資等。
有不少房企還是處於連年虧損的狀態。以雲南城投為例，三季報顯示，雲南城投前三季度營業收入48.52億元，同比減少30.61%；歸屬上市公司股東的淨利潤-10.63億元，同比減少567.15%。在業績下滑的同時，雲南城投資產負債率明顯高企，資金壓力較為嚴重。今年以來，雲南城投已掛牌轉讓諸多項目權益，其中多為低價處置。
此外，退市命懸一線的華業資本前三季度虧損50.49億元，嘉凱城虧損4.4億元。綠景控股前三季度虧損180.44萬元，其去年同期還取得了4199萬元的淨利潤，同比下降104.3%。京漢股份前三季度虧損0.43億元，淨利潤同比下滑830%。
進入2019年，宣佈破產的小企業明顯增多。據人民法院網站消息，截至10月底，今年已有408家地產商破產；8月初這一數字還是近300家。相比去年，今年截至目前房企破產的數量增加了約3成。引發諸多中小房企破產的直接原因就是，沒能找到續命錢。
克而瑞研究員朱一鳴分析認為，雖然短期內受益於前期低成本的土地儲備以及收併購紅利，房地產行業整體利潤率尚維持在歷史較高水平。但從長期來看，隨著行業競爭格局加劇、集中度不斷提升，對於中小規模房企特別是百強以外房企而言，銷售及運營管控成本也將明顯提升，如何平衡規模增長與增長質量、提升精細化經營的管理水平，對經營者提出了更高的要求。
現金流減少與高負債之憂
11月初，融創中國董事會主席孫宏斌在出席一場公開活動時表示，房企依賴大幅增加負債的增長模式在未來的空間將越來越小，將更多依賴經營現金流和股本資金髮展。
高負債、低現金流一直是房企的痛點。據中國房地產報記者統計，124家A股上市房企，今年前三季度共實現經營性現金淨額228.38億元，而去年同期這一數字為-105.59億元。從數字上看，房企的經營現金流似乎有所好轉。但值得注意的是，這主要是來自萬科這些少數企業經營現金流的轉好。數據顯示，今年前三季度，萬科經營現金流為17.34億元，去年同期這一數字為-257.31億元。
事實上，今年房企整體經營現金流並未得到實質改善。據中國房地產報記者統計，124家A股上市房企中，今年前三季度經營現金流為正的有66家，較去年同期的72家減少了6家。一些規模型房企，如華夏幸福、金地集團、金科股份、首開股份、榮盛發展、世茂股份、華僑城等，經營現金流也為負數。
從籌資現金流來看，124家A股上市房企今年前三季度共計223.62億元，較去年同期（2233.9億元）大減90%；籌資現金流為正的有53家房企，較去年同期增加5家。最大的變量還是萬科。今年三季度末，萬科籌資現金流為-698.75億元，去年同期為551.96億元；今年前三季度萬科淨現金流為-796.06億元，在A股上市房企中表現最差。
現金流排名墊底的另4家房企分別是：首開股份，今年前三季度經營現金流-15.5億元，籌資現金流-82.55億元，期末淨現金流-116.1億元。榮盛發展，經營現金流-56.43億元，籌資現金流-16.81億元，期末淨現金流-69.31億元。信達地產，經營現金流26.22億元，籌資現金流-59.44億元，期末淨現金流-66.94億元。華夏幸福，經營現金流為-395.54億元，在A股房企中墊底，其去年同期這一數字為-76.6億元。不過，今年前三季度華夏幸福加大融資力度，籌資現金流達到385.51億元，但期末淨現金流仍處於負值，為-50.26億元。
市場分析人士認為，隨著銷售步伐放緩和融資環境的進一步收緊，房地產企業的資金壓力正在凸顯。後續開工規模的加大，還將使這種壓力繼續增大。
負債的增加直接加劇了公司的財務負擔。據中國房地產報記者統計，截至今年三季度末，A股上市房企總負債合計9.04萬億元，一年內增加了1.25萬億元，同比增幅為16%；平均資產負債率為80.48%，較去年微增。124家上市房企中，37家房企資產負債率超過80%，包括萬科、綠地控股、華夏幸福、新城控股、泰禾、陽光城等規模型房企。資產負債率超過90%的有7家，如中交地產、中南建設、天津松江、雲南城投、京投發展、魯商發展、華業資本。
值得注意的是，在房企負債表中，房企的總負債中包含預收的購房款，並不能直接體現企業的負債情況。而房企的有息負債，即企業負債當中需要支付利息的債務，更能體現房企真實的負債水平。
上半年財報顯示，恆大、碧桂園、融創、保利、萬科5家房企的有息負債規模均超過2000億元。截至2019年9月底，萬科短期借款及一年內到期有息負債合計590.8億元；也就是說，2000多億元有息負債中，7成以上皆為長期負債。
三費侵蝕利潤
財務、銷售、管理三項費用（簡稱“三費”）的增加也在吞噬著公司的收入及利潤。在房企主營收入中，三費費用佔比的攀升值得警惕。
據中國房地產報記者統計，124家A股上市房企中，三費費用率在5%～10%的房企有30家，較去年同期增加1家，萬科、保利、綠地控股、金科股份、中南建設等處於這一區間；三費費用率在10%～15%的房企有27家，較去年同期減少3家，招商蛇口、華夏幸福、金地、泰禾、陽光城等在該區間內；三費費用率在15%～30%的房企有35家，較去年同期增加1家，包括信達地產、華僑城、金融街、新湖中寶、京投發展、新城控股等；超過30%的房企有25家，較去年同期增加5家。
淨利潤下滑的同時，招商蛇口的銷售費用、財務費用卻在顯著增加。三季報顯示，招商蛇口三費費用率為14.83%，較去年同期的9.52%增加了5.3個百分點。其中，2019年7～9月銷售費用為5.36億元、財務費用為9.07億元，同比分別增長了81.69%、43.96%。
費用增加較快的還有大悅城。今年前三季度，大悅城控股期內財務費用大幅增加，達到13.66億元，同比增長240.82%，主要是金融機構借款增加，對應利息支出增加所致。
而在虧損或盈利下降的中小房企中，三費費用在主營收入中則佔據較高份額，顯示出費用對營收及利潤的嚴重侵蝕。如三費費用率超過50%的房企，意味著主營收入一半用來填補費用支出，這些房企包括中房股份（三費費用佔比4490.89%）、海航創新（950.12%）、泛海控股（308.59%）、陽光股份（106.84%）、綠景控股（74.5%）、嘉凱城（55.87%）、雲南城投（50.76%）等15家。
隨著房企融資難度的加劇，融資成本在不斷攀升，必然導致財務費用的增加。克而瑞數據顯示，95家典型房企的融資總額為864.87億元，環比下降24.5%，同比上升17.3%。在融資成本方面，10月份為7.46%，環比上升0.97個百分點。其中，境外債券單月融資成本9.2%，環比上升2.36個百分點。
而償債高峰期的陸續到來，意味著房企舉債前行的路不得不繼續，否則一旦借新還舊接替不上，等待房企的可能是類似多諾米骨牌效應的資金斷裂風險。
現在，現金流及費用管控，比以往任何時候都更為重要。
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