项目信息

选择光明，选择华润

【华润置地公园九里花园】

11️.18日正式启动冻资:10万，23日正式开盘‼️

❗️单价约4.38万起（含精装修）

约93-128平3-4房品质住宅

【基本信息】

️【占地面积】约2.6万㎡

️【建筑面积】约13.6万㎡

️【楼栋总数】6栋

️【批地时间】2018年5月

️【交楼时间】2021年12月

️【产权年限】70年

️【物业公司】华润物业

️【物业费】3.9元/㎡·月

️【交付标准】装修

️【单价区间】4.38万～5万

️【交通核心】2地铁+1高速+1高铁（地铁6号线与13号线、南光高速、广深港高铁光明城站），约半小时抵达南山，畅享广深1小时生活圈

️【商业配套】内部自建约8000㎡住宅风情街，外部约2公里抵达大仟里等约30万平方大型商圈

️【医院配套】约4公里达中国科学院大学深圳医院西院区

️【学校资源】约300米抵达“智慧型”数理特色学校光明马山头学校

️【稀缺资源】步行300米，即到约8万㎡薯田埔龟山公园

华润九里系大作首进光明

光明区是深圳市第九个行政区，2018年9月19日正式挂牌成立，总面积156.1平方公里。光明区位于粤港澳大湾区的东岸，是广深港发展重地、粤港澳大湾区和广深科技创新走廊重要节点，未来将坚持做足做好“科学+”大文章，加快建设“四城两区”。

今天我们要来了解的项目就是位于光明区的华润置地公园九里花园。

华润置地公园九里是华润置地“九里系”产品首次落地深圳，在打造了“上海外滩九里”、“重庆公园九里”等范本后，九里系进入光明，这更是引起了整个深圳的频频关注。

项目西临公明西环大道及龙大高速，薯田埔龟山公园西南侧，占地面积约2.6万㎡，建筑面积约12.6万㎡，容积率约3.53，本项目由5栋高层，1栋高端人才住房，9班制标准幼儿园，和8000㎡住宅底商组成。目前处于待售状态，规划有70年产权高层住宅产品.

目前网上有曝光其部分户型图，

其中95平三房两厅两卫的户型图如下：

95㎡的户型前两个户型都属于横厅，采光较好，走廊与客厅、餐厅部分重叠，最大程度利用了空间，不过，由于面积局限，没有生活阳台，房间围绕客厅分布，会受客厅干扰。

相比之下，95㎡的第三个户型就比较方正，不仅是竖厅，而且动静分区明显，房间空间也不小，算是比较优质的户型。

125平4房2厅2卫

125㎡的户型，户型方正，房间分布合理，厨房预留的可站面积比较大，能容纳2-3人进行操作，最主要的是主卧设计成了套房，不仅有房间、卫生间，还多了一个衣帽间的部分，从这点上来看，确实引用了目前豪宅的概念！

最新：华润置地公园九里拿证！417套住宅，精装限价4.4万/平起！

公园九里实景图

最新消息，受限价影响，没有“破五”！华润置地首进光明之作——华润公园九里花园（下称公园九里），刚刚拿到预售证。共417套住宅，最低价格约4.4万/平米（大概有5套，比较少），最高价格约5.2万/平米，均价约4.83万/平米，主流价格介于4.6-4.9万/平米，明显低于之前传闻的“破五”。

据悉，现在入会可享9.95折+认筹可享9.95折，相当于还有额外99折优惠。这样算下来，折后最低的价格大概是约4.38万/平米左右。

但要注意，公园九里是精装修发售（精装包含在房价里，不另加价），按照一般标准，一套90多平米的房子，还是能为买家节省下几十万来。这样算下来，开价更低了，这是这个项目的一大吸引力。我大概算了一下，4.7万/平米以下的价格大把单位可选，撇掉精装，毛坯价也估计就是4.5万/平米左右，这个价格在光明的确很难买到好盘了。

看备案公示：

下为详细价格表

这意味着，最低大约420万总价就可以买到华润置地一套“九里系”楼盘（产品建筑面积为约93-128平米），首付最低只要不到130万。

对于在南山、福田、龙华上班的首次置业者，这是一个可以负担的上车价，更是一个非常值得选择的上车盘。

我们来讲两个问题：光明值不值得买入？公园九里好在哪儿？

PART01

对光明这个区域，我之前已有文章做了部分论述，这里再综合探讨。

行内这一年多，对光明集中的吹捧点是，“光明会成为下一个南山”。

在我来看，南山不可替代。未来深圳最大的可能是类似于东京，形成一个“核心三区”——福田、南山、前海。最好的企业还是会聚集在这些地方，最高的房价还是会出现在这些地方。

其它的地方，是城市副中心。

但是，毫无疑问，在深圳现今最新规划的城市副中心里面，光明的长期发展前景有机会是最好的。

可以从如下几个角度来理解光明科学城。

1、弄清楚科学城到底是干什么的。结论：未来将是大湾区的科创源头。

未来的竞争会是科技竞争，为此，近几年，中国城市努力竞争“综合性国家科学中心”——未来国家科技领域竞争的重要平台。直到8月之前，中国有3个“综合性国家科学中心”城市——上海、北京、合肥，但8.18大礼包，深圳正式成了第四个。

“科学城”不是“大学城”，这是光明和西丽、河套的不同——光明科学城规划主要是做基础研究，以科研机构、大科学装置为核心，未来做的事情不是教育，而是研究。所以，你看它设置的六项大科学装置（图）。这些都是尖端前沿科技，老百姓听都听不懂。这个定位，决定了它的目的是要成为未来大湾区的基础研究的主阵地、创新源，它的使命是来补足大湾区基础研究的短板的。对应到人才上，毫无疑问，未来光明将会聚集深圳最多的顶尖科学家、研究员、技术人员等等。

2、站在大湾区的框架下去看光明。结论：光明科学城是大湾区科创走廊的一个重要中枢。

广东最早是2017年规划了长约180公里的“广深科创走廊”，意图效仿硅谷、波士顿打造出大湾区自己的硅谷。在大湾区纲要出台后，这个科创走廊变为了“大湾区科创走廊”，延伸到了港澳，长度变成了200多公里。这条走廊，是整个大湾区的生命线。

今年，2019年4月，99平方公里的光明科学城规划获批后，这个科创走廊其实有了重大变化。按中规院深圳分院副院长王泽坚

也即是说，光明科学城扮演了一个重要的枢纽功能，向北联系松山湖——广州，向南联系大学城——科技园——河套——香港。看下面这张光明科学城区位图，更加清晰。

源自：《深圳发布》官方微信号，2019.11.14

不言自明，光明未来在整条大湾区科创走廊上的地位至关重要。要从这个角度去理解，光明为什么要定位“深圳北部中心”。

PART02

3、对比光明和其它同等区域。结论：光明拥有良好的宜居性。

和其它区域相比，光明没有什么城中村，不涉及大量的旧改拆迁，有良好的生态环境，是“深莞之间仅有的生态集中区”（王泽坚演讲，下图），也拥有丰富的未开发土地储备，这是光明目前最大的优势。把一个旧区重新推倒规划，那个难度要远远超过另觅一个新区白纸作画。

另外，论规划水平，我认为光明是深圳现有区域里规划水平最高的。注意这是规划水平，不是规划等级。我之前谈过，光明的规划是典型的

混居模式、TOD，以地铁站为核心进行高密度开发，商业与居住是混合的，未来这里不会出现明显的职住分离问题。下图是2019年8月公布的光明新中心区法定图则，图中4个集中的红色区域，即是围绕着地铁站进行的高密度开发。

而且，你看一下光明的规划就知道，整个光明规划的公园数量极多，大公园套小公园。现在很多光明的新建楼盘旁边，都会有个公园。最大的公园大到2平方公里之大，那就是深圳未来的“中央公园”

我不敢讲光明的宜居性未来会超过深圳湾、香蜜湖，但是它一定是深圳宜居性最好的副中心。在全深圳，以4.5-5万块/平米的价格，你很难找得到比光明更宜居的地方。

4、交通与配套的落地。结论：短期改善通福田，长期改善通南山。

到副中心去，一定要地铁。光明远期规划是2条高铁、2条城际铁路、4条地铁线。其中地铁线分别是建设中的6号线及支线和规划中的13号科技线、18号线、29号线。

眼下主要是地铁6号线，明年中就可开通，已经不是预期而是事实了，半小时就能到深圳北站，这也是光明地价为何在过去2-3年升的如此厉害的原因之一。这条线对于现在在龙华、福田办公的白领人群来说，转战到光明买房非常有意义。下图是6号线光明段最新站点，公园九里就在薯田埔站和合水口站之间。

图源：深圳市自然资源和规划局发布，2019.7

远期是13号线（2期），这条线是一条科技线以及是快线（时速100km），串联科技园、大学城、光明，直接把南山勤劳的码农们接到光明去。虽然距离还有几年，但是趋势是毫无疑问的。不少南山企业（像迈瑞、大疆）都已经提前在光明买好地，趁价格低的时候杀过去了。

2019年10月30日，光明区政府主办的“世界一流科学城 深圳北部中心”2019深圳市光明区投资推介会举行，这个会上披露了很多信息，显示光明在兑现规划方面进展极快：

中国首通投资集团有限公司等一批重点产业项目签约。

年底，深圳科技馆（新馆）将动工兴建。

光明目前已拥有国家级高新技术企业987家，规上工业企业1453家，产值超百亿元企业5家，本土上市公司21家，经济总量今年底将迈入千亿级行列。

未来3年，光明将新增学位超过3万个、病床超过1万个、保障性住房超过3万套，人均公园绿地面积超过35平方米。

另外，11月13日，中国科学院深圳理工大学规划蓝图亮相本届深圳高交会，计划在2021年9月开学，深圳再添一所高水平大学，也是光明继中山大学之后引进的又一所大学。

中科院深圳理工大学，源自《深圳发布》官方微信号，2019.11.14

下面来看公园九里。

它有几个特征：

一是地铁。华润置地公园九里花园，距离在建中的地铁6号线薯田埔站直线距离大约是900米，明年开通后，在松岗可以换乘11号地铁线，快速通达南山福田。在公明广场可以换乘还在规划中的13号地铁线，快速通达南山。

二是宜居性。我上面说了，光明是“大公园套小公园”的地方，华润置地公园九里花园项目旁边即是占地8万平米的薯田埔龟山公园。

公园九里示意图

三是教育。这个项目步行300米即是以“数理著称”的马头山学校（具体学位政策，以光明区公布为准）。

四是商业配套。华润置地公园九里花园项目本身自带有约8000平米的商业，社区基本日常生活可以满足。并且临近大阡里、光明天虹等大型商超，生活配套相对完善。

公园九里效果图

五是价格。光明今年6月24日的土地拍卖，电建、中海创下的楼面地价超过了4.2万/平米。华润置地公园九里花园之前的价格测算是要上到“5字头”，但现在起价是4.4万/平米，应该是受到了政府较为严格的限价。周边楼盘，据我现场考察，比如像勤诚达正大城，剩余的毛坯房都要卖到5.1万/平米以上。而二手房方面，深房传麒山现在的挂牌价，都到了5.5万/平米，光明大第更是冲到了5.7万/平米，看着要“破六”的势头。就是整个公明的均价，也倒了4.3万/平米。相当于说，最便宜的情况下，买家是以面粉价买到了面包。

PART04

但公园九里真正最大的卖点，我认为是产品。

公园九里示意图

我之前一再重申，城市化新的发展阶段，房企必须要意识到向“产品主义”复归，因为老百姓的需求转向了更高层次的“美好”，只有好的产品才能赢得客户。

公园九里，有两个显著的产品优势。一是，这是华润置地首次在深圳落地“九里”系。二是，这是华润置地“美好生活家”体系在深圳落地的首个项目。

“九里”系为华润置地旗下的高品质产品线，发端于上海滩，随后扩展至北京公元九里、重庆公园九里。每一个“九里”作品的诞生，都成为城市的地标。在华润置地内部，“九里”系是产品品质与等级的代名词。

那么，什么是“美好生活家”？华润置地跨越华南15座城市，实地调研了1000多组各年龄阶段的家庭，从四个维度提炼出“美好生活家”全新体系。

1、美好社区，“润享家”园林设计首进深圳，营造温馨和谐的社区邻里氛围。

2、美好人居，人性化的家居空间规划和高效收纳空间。

3、美好精工，采用装配式建筑和标准化施工工艺，确保质量。

4、美好服务，完善的物业管理和社区服务。

篇幅有限，我就拣我非常看重的“润享家”园林设计来和大家分享一下，这些地方做得是真心赞。

公元九里的“润享家”园林打造了一个“全龄”社区，设置了“幸福回家路、环跑步道、分龄泳池、邻里会客厅、亲子乐园、多功能活动场地”6大活动空间和活动场景。

公园九里示意图

比如分龄泳池，不但分为成人泳池、儿童泳池，而且还配设了紧急救护室，后者是很少见的。

环步跑道，业主不但可以在自家楼下健身，而且，开发商在传统环形跑道的基础上又增加了起跑热身区、加速超越区和运动加油站，还为夜跑者设置了夜跑领航灯，甚至考虑到跑步者的“心理状态”在地面上印了激励语，这个设计一下子就可以超越很多小区。

幸福回家路，从入口广场-大堂-庭院园路-单元入户，层层递进多重空间礼遇，尤其是细节上，特意结合了深圳的气候，造了一条“林荫”路，让业主回家免受日晒之苦。

再说邻里会客厅，营造一个家和公共空间的过渡地带，可以视作是业主的“后花园”，引导业主走向户外，进行更多的社交活动，改善邻里关系。

最后多功能场地，把老人专属活动区、球类运动场、萌宠乐园等都集中在一处，彼此之间没有离的很远。这样老人既可以彼此之间交流，也可以照看孩童与宠物。

以上这些设计，很多品牌开发商现在都会做，但是必须要说，华润置地给我的感觉，是更加的“人性化”，更设身处地的考虑到了业主的细节化需求。很多时候，只是微小的一步，就能给业主带来完全不同的体验。这让我想起早年红树西岸在设计时，采用了陶氏化学做的隔音降噪楼板，就是这么一个很小的改进，就有买家因为这个细节买单了！细节虽小，背后体现的却是对客户需求的回应。未来，开发商你对你的客户有多少“共情”，也许就能收获多少客户的订单。

PART05

讲一下“美好服务”。公园九里的物业服务来自于华润物业科技服务有限公司，这是国际金钥匙联盟成员，拥有30多年豪宅服务经验。未来向业主提供的服务，自然也是九里系的豪宅级别的。

综合以上，对于买房自住者来说，要记住一句话：

在买房时，不要过分的关注将来能涨多少钱，而是要去看这个产品到底做得好不好。很多楼盘都是售楼处做的美轮美奂，但是业主收楼时就发现兵荒马乱。真正好的楼盘，开发商会把很多你看不到的细节处理得尽量人性化，而不仅仅是表面功夫，这需要作为买家的你去认真体察。

PART06

最后帮大家总结一下公园九里的优点所在。

1、地段均好，交通不算距离地铁特别近，但有公园、临近学校，宜居性很好，读书也方便。

2、价格非常有竞争力，具备限价红利，最低只要约4.4万/平米就可以买到精装盘，和周边同类楼盘的毛坯5万+相比，优势明显。

3、精装修发售，并且不单独加价，不但减轻买家的首期成本，还减少日后的装修麻烦。

4、

5、华润置地的品牌背书，华润置地在深圳是“品质”的代名词，这是华润置地在光明的首个楼盘，意图要做光明标杆。

6、物业服务值得信赖，华润置地提供金钥匙级别的物业服务，更能强化社区的保值增值。

公园九里城市会客厅&样板房开放，有置业需求的粉丝，一定要去看看。欢迎私聊看房谢谢！

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