違章建築的買賣合同，是否有效？

關於違章建築買賣合同的效力問題,理論上有三種觀點:1.合同無效說。該說認為由於違章建築違反了法律、行政性法規的強制性規定,具有先天的違法性。因此,訂立的以違章建築為標的物的買賣合同也就因違反法律、行政法規的強制性規定而隨之無效。2.合同效力待定說。該說認為應以違章建築是否可以經過補辦手續轉變為合法建築為標準確定合同的效力。即在合同訂立之後,違章建築的買賣合同因違章建築的不確定狀態而處於效力待定狀態,如果違章建築人依法補辦了有關土地管理和城市規劃方面的手續,使違章建築轉化為合法建築,合同的效力得以補正而成為有效合同;相反如果不能通過補辦相關手續而改變違章建築的違法狀態,合同就歸於無效。

3.合同有效說。該說認為雖然違章建築在公法上被否定,但當事人在私法上訂立的違章建築買賣合同效力應不受影響,是有效的,理由在於買賣合同的債權效力取決於訂立該買賣合同是否符合生效要件,與出賣人的物權處分行為的效力無關。違章建築的違法性不能阻卻買賣合同的有效成立,違章建築由於先天的違法性導致無法進行初始登記,這只是導致違章建築的物權變動受到影響,卻不能影響買賣合同的效力。

根據相關判例,最高人民法院實際上是採用了合同效力待定的判定標準。那麼,什麼情況下違章建築買賣合同有效,什麼情況下又無效呢?

最高人民法院的這一觀點,在《物權法》上其實已經有明確的規定。我國《物權法》第15條規定:“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力可見,關於物權變動登記的規定,我國物權法實質上是採取以登記要件主義為一般原則,登記對抗作為特別例外的規定。因此,合同當事人無法辦理產權過戶登記並不會導致違章建築買賣合同必然無效。效力待定合同是一種效力不確定的合同,但它並沒有違反強制性的規定和社會公共利益,因而法律對這種合同並不實行國家干預,強行使其無效,而是把選擇合同是否有效的權利賦予當事人和真正權力人,體現了合同自由和私法自治的精神,也貫徹了鼓勵交易的原則。在違章建築買賣合同中,合同的效力取決於違章建築人補辦相關手續這一特定事實,即只要合同訂立之後,違章建築人依法補辦了有關土地管理和城市規劃方面的手續,違章建築就從違法轉為合法,合同的效力得以補正而有效;相反,如果不能補辦相關手續的,則合同應歸於無效。也就是說,程序違建的買賣合同在補辦相關手續使其成為合法建築後,合同效力從待定轉為有效,而實質違建的買賣合同則無效。