金融地產行業必備資料超級乾貨：《房地產企業財務分析寶典（62頁）》關注、轉發、點贊文本，查看置頂文章，並添加好友免費領取（備註資料名稱）7天有效
我們都知道投資測算表最重要的兩個指標——一個是利潤率，一個是IRR。
投資發展部拿項目，對這兩個指標也是有要求的，比如利潤率必須大於10%，IRR必須在15%以上。
這兩個指標，利潤率來自利潤表（有些公司也稱為成本表），IRR來自現金流量表。可以說只要把這兩個表做平了，基本上投資測算部分的財務部就齊活了。
而投資測算往往是多部門分工協作完成的結果，要完成財務部分的測算，所有的原始數據都取自其他部門，主要包括投發部、運營部、營銷部、成本部和財務部。咱們接下來一一展開細說。
-投發部-
財務部分會重點從投發部獲得的數據主要是地塊的基本情況，比如佔地面積、建築面積、物業類型、可售面積、土地的起始掛牌價格等。
1.佔地面積
如果企業做開發貸，並且開發時間跨度大，需要分期貸款的話，一般用佔地面積做分攤。
2.建築面積
用於做成本做分攤。一般來說車位不分攤地價成本，商業部分分攤多少按照公司的規定，比如有些公司規定商業部分只分攤1/3的地價成本，其他的地價成本全部歸到住宅。如果公司有特殊規定，那就按照公司的規定處理。
3.物業類型
對同一期中存在多種產品類型的，需按照產品類型單獨填報。財務需要關注的是，這些產品是屬於住宅，還是屬於非住宅，如果屬於住宅，那麼是屬於普通住宅還是非普通住宅，這些都會影響到最終的土增稅。
4.可售面積
一般財務在做土增稅測算的時候，會用這個將土地成本重新分攤。
5.土地起始掛牌價格
這會影響到成本表的地價及契稅等。另外，配套費這個需要問下
投發部門是按照多少計算，因為不同的地方約定不盡相同。
-運營部-
運營部主要負責開發節奏表，也就是項目的主要節點排布。財務人員主要會關注：首開時間、施工證時間、竣備時間和交付時間。
1、首開時間，決定了項目的主要稅費的繳納時間起點。
2、施工證時間，決定了項目開發貸的放款時間。
3、竣備時間，決定了項目開發貸的最後還款時間。
4、交付時間，決定了財務上收入成本的結轉時間，也是增值稅從預繳的模式轉變為另一種計算公式的變化時點。
-營銷部+成本部-
營銷部會出兩張表，一張銷售計劃表，一張銷售回款表。
成本部則一般會提供建安成本、公用配套成本及分攤和工程款支付節奏表。特別注意的是，對於增值稅的稅率是需要留意的，5月1日之後，17%將會變成16%；11%將會變成10%。
-財務部-
那麼，數據搬運工財務部在投資測算中負責什麼呢？
一張成本表（財務部分）、一張增值稅表、一張土地增值稅表、一張融資方案計劃、一張現金流量表、一張敏感性分析表。表有很多，各個表之間又有勾稽。
做表的順序可以是：①成本表（地價部分）；②增值稅表；③土增稅表；④融資計劃；⑤現金流量表；⑥敏感性分析表。這只是一個大致的順序，有的時候也需要跳著做。
先說說增值稅表和土增稅表。
1. 增值稅表
銷項稅=（銷售收入-土地價）/（1+11%）*11%，其中特別關注要關注的是，2018年5月1日以後按10%計算。
進項稅：成本給的表會直接帶出來。
這裡進項稅我們需要去驗證一下，“進項稅/（地價+建安成本）”等於多少，一般來說除出來經驗值大概6%、7%左右，如果除出來的結果特別高，那估計是哪裡填錯了。
增值稅=銷項-進項；附加稅=增值稅*12%。（如果有哪位對公式不是很瞭解的，建議去看下牧詩的《房地產投資測算入門》）
2. 土地增值稅表
先按每個物業類型區分，再合計按土增稅清算單位區分：普通住宅/非普通住宅/其他。
清算期數按照工程規劃許可證領取時間確認。
清算時銷售收入=含稅收入/（1+11%）+土地成本*11%/(1+11%)，其中特別說明一下，5月1日以後，11%將會變成10%。
在成本表中車位的土增稅是不分攤成本的，但是在土增稅表中，車位是需要分攤成本的。
一般可以按照可售車位的個數*13.5平方米/個進行估算。
值得特別提醒的是，有些公司會規定，土增稅口徑上會按照清算口徑與預徵口徑孰高填報。如果公司有這個規定，那麼就按照規定執行。這主要是考慮到，在稅源充足的年份，稅局退土增稅會比較好退，如果稅源不充足，那麼土增稅退稅可能不會那麼順利。
其次再說說融資方案計劃。
很多人關注其中的開發貸和股東借款。
開發貸，全稱房地產開發貸款，是指對房地產開發企業發放的用於住房、商業用房和其他房地產開發建設的中長期項目貸款。
房地產開發貸款期限一般不超過三年（含三年）。
開發貸在四證齊全後放款，這四個證裡施工證是最晚拿到的，也就是說開發貸在施工證拿到後放款。如果開發期限跨度大的，可以分期放款。
還款時間上，一般銷售到60%-70%左右開始還款，竣工前必須全部還清。
融資額度來說，一般是項目總投的50%，這裡的項目總投=地價+工程款。利率則視市場行情而定，以前6%多，現在差不多要7%或者更高。
股東投入一般有資本金投入和股東借款投入，如果企業的資本金加上融資不足以支撐項目的現金流，那麼不足的部分就視為股東借款。
開發貸和股東借款的歸還，除了硬性的規定外，一般誰的利率大，先歸還誰的。不過股東借款的利息一般都高於開發貸的利息，會先歸還股東借款。
另外你也要考慮到公司的特殊規定，比如有些項目要求股東借款必須1年內還清，那麼在排融資計劃的時候，這些細節都需要考慮進去。
總之，投資測算在處理各類數據和表格的過程中，需要極大的耐心和細心。
其過程也勢必比本文晦澀的文字來的更加枯燥和令人眼花繚亂，往往是地產投資新人最頭疼的部分，唯一的解決辦法就是在實操中反覆鍛鍊，熟悉各個表格子項的含義，最終熟能生巧，不再迷失於一個個套表之間。
閱讀更多 金融與行業 的文章
