實控人為雅居樂（03383）陳卓賢長子的房二代景業名邦，帶著十幾億營收模就開始衝擊港股資本市場了。
智通財經APP瞭解到，景業名邦2013年註冊成立至今僅7年，總部位於香港CBD銅鑼灣時代廣場，業務主要分佈在廣州、海南、香港等城市，未來開發的土地資源集中在廣東、海南、雲南及湖南等四省，公司將自身定位為“生態人文地產發展商”，即利用項目用地的自然資源、景觀風貌特色及文化建造房屋及社區。由於控股股東陳思銘正是雅居樂公司(03383)副主席陳卓賢長子，因此公司被市場冠以“房二代”之名。根據港交所11月15日披露，景業名邦已通過上市聆訊，距離公開資本市場僅剩一步之遙，星展銀行擔任其獨家保薦人。
然而這家號稱“最年輕上市房企”的景業名邦，不僅公司經營的項目開發經驗、規模都尚屬年輕，資金方面更還是處於未“斷奶”的狀況。
規模效應未成，經營欠缺穩定性
業績雖然有一定的增長趨勢，但受制項目規模也產生了較大的波動性。智通財經APP瞭解到，景業名邦雖然有物業開發、酒店運營、商業物業投資、物業管理四大業務，但其中無論是營收佔比還是毛利貢獻方面，物業開發均佔到90%以上，因此下文主要討論公司物業開發業務。
公司於2016-2018全年及2018、2019上半年分別錄得營收為6.41億元人民幣（單位下同）、8.38億元、13.29億元、1.25億元、7.62億元。公司2016-2018年保持著穩定增長，但2018上半年由於開發項目週期原因僅錄得1.25億元，佔2018全年營收不到10%，以致於2018年上半年錄得1174.6萬元經營虧損。而且公司招股說明書中表示，在財務數據記錄之初的2016年1月1日，公司景業荔都第一期及景業清水灣3號第一期等早期項目，於2014、2015年度獲收購在建，但2015年末僅有少數物業和溢利交付、確認，期間毛利不足以支付開支，因此公司2016年1月1日錄得累計3160萬元的虧損。目前公司項目規模並不大，因此經營利潤自虧損轉盈利，並於期間又出現虧損狀況，一定程度體現了房企規模還未成型的弊端。
而且公司利潤增幅最大的2018年，出售附屬公司收益貢獻了不少。智通財經APP瞭解到，2016-2018全年及2018、2019上半年，公司毛利分別為1.64億元、2.7億元、5.13億元、4044萬元、3.96億元，對應毛利率25.7%、32.2%、38.6%、32.4%、52%；最終淨利潤分別錄得8450.7萬元、8607.8萬元、3.82億元、-1912.8萬元、1.81億元，對應淨利潤率分別為13.2%、10.3%、28.7%、-15.3%、23.8%。
公司目前毛利率雖然保持較為穩定的增長，但淨利潤率數據卻出現大幅波動，其原因在於公司其它淨收益於報告期出現較大波動。數據顯示2016-2018全年及2018、2019上半年，該科目分別貢獻6037.9萬元、3661.8萬元、2.31億元、2292.6萬元、6186.5萬元，主要由按公允價值列入損益的金融資產利息、投資物業公允價值及出售附屬公司收益等非經營性因素，尤其2018年之後該部分出售附屬公司收益比例大幅提升。
目前公司儲備項目資源有限，後續發展同樣具備不確定性。智通財經APP瞭解到，景業名邦目前擁有30個物業項目分期，應占建築面積共計約為300萬平方米，其中20萬平米的可供出售或出租的已竣工物業、90萬平米的在建物業及190萬平米的持作未來開發物業。目前的儲備項目資源很難支撐起穩定性增長的業績，公司也在招股書中直言表示，近年來正在急速發展，所處位置優越且成本在商業上可接受的待開發土地供應非常有限。
而且公司明確表示因資金有限，如出現土地成本大幅上漲，將無法與財務資源更豐厚的其他物業開發商展開競爭。
大量無息借款難阻資金壓力增長
負債高企的景業名邦，短期償債壓力很大。智通財經APP瞭解到，景業名邦目前正維持相當高的借款水平為公司營運提供資金，於2016-2018年末以及2019年上半年，公司總借款分別為7.33億元、11.22億元、7.58億元及16.68億元，對應資產負債比率分別為1066.4%、306.2%、116%、200.7%，總借款的加權平均實際利率也由2018年的5.74%上升至2019上半年的7.45%，2019年上半年的年內即期還款部分已經高達7.77億元，同比大幅增長76.73%。
同時公司目前經營現金流正維持淨流出，僅2016年的經營活動出現2.33億元的淨流入，2017年、2018年及2019上半年，公司連續錄得2.71億元、2.1億元及3.63億元的淨流出，目前維持現金流的主要是投資、融資項。
而且要知道是，資金壓力越來越大的景業名邦，其實已經在享受著大量的無息借款。智通財經APP瞭解到，2016-2018年末以及2019年6月30日，公司應付最終控制股東及其私人公司的非貿易結餘分別約為5.38億元、6.29億元、11.15億元及13.63億元，這部分是由公司陳思銘提供的無息借款。
截止2019年9月30日，公司銀行借款進一步提升至20.55億元，應付控股股東款項13.98億元，租賃負債5880萬元，債務壓力進一步提升。
然而這並不是景業名邦全部的問題。
緊缺的土儲資源還有質量問題
部分土地被認定為閒置土地，給公司後續發展埋下隱患。 智通財經APP瞭解到，如果未能在土地使用權出讓合約的訂明期限內開始土地開發、開發面積少於總土地面積的訂明部分，或者有關土地開發的總資金支出少於已遞交政府的項目提案內所述的預期總投資金額的訂明部分，開發在未獲政府批准的情況下中止超一年的情況下，土地可能會被定為閒置土地，如出現上述情況，開發商則須繳付土地閒置費或者放棄土地。
截至目前，景業名邦有總地盤面積為26.3萬平米的四個項目地盤，被有關政府機關認定為閒置土地，後續可能會出現罰款或者收回土地的情況，對儲備資源本就緊缺的景業名邦來說，影響並不小。
綜上來看，規模效應尚未能支撐業績增長，景業名邦還得面對有著控股股東持續輸血卻仍在日益高築的債務壓力，再加上閒置土地隱患，公司未來發展之路很難順利。
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