地产股的起起落落一向都是和宏观调控联系在一起的，关于调控，很多人都有些误解，以为调控就是打压房价，并且经常拿房价的持续上涨来证明调控的空调。实际上，每一轮调控都有其更加深远的意义，从来不会仅仅为了房价而出台，而且从过去20年的几次大动作来看，每一轮转折性的调控都是成功的，从无例外。
至于房价为什么一直在涨？那是因为调控的成功让中国经济持续稳定地保持了上升趋势，让国人越来越富有，居住条件越来越好了。实际上，我们关心的往往是房价的涨幅，但房价在涨，销售面积也是一直在涨，在限购覆盖全国主要城市的大背景下，高房价依然有足够的支撑，这本身就是调控有效的一大成果。
先从21年前说起吧。1998年，亚太金融危机中，艰苦卓绝的香港保卫战，虽然以索罗斯败走而收场，但大环境依然紧张，力保人民币不贬值的压力相当沉重。1997年之前，中国经济连续4年保持了两位数的GDP增速，但1998年已经降到了7.8%。1998 年 7 月，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，要求全国停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，发展住房金融，培育和规范住房交易市场。之后又陆续出台了相应的金融、交易政策，真正意义上开启了中国商品房全面发展的时代。
这一政策的影响是划时代的，并直接让经济走出了低谷。2003年，GDP增速重新回到了两位数，并保持了5年之久。
房地产是增强消费、促进经济的利器，但也是一把双刃剑，过度发展会导致金融风险的加大，这一点早就是明确的。2003 年 6 月，《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发贷款和土地储备贷款提出一系列限制，并提出对个人购房贷款实行差别化政策。此后至今，这种一泼冷水式的政策，都是一种明确信号：经济好转，房地产该控制了。
从2004年到2007年，调控细则不断出台并落实，尤其是2007 年 9 月（就是6124点之前的3个星期）《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通 知》中“收紧房地产开发贷、土地储备贷和住房消费贷，规定以家庭为单位，第 2 套住房贷款首付不得低于 40%，利率不得 低于基准利率的 1.1 倍。”让楼市迅速冷清下来。原本这是个软着陆，但不巧2008年金融危机席卷全球，世界各国的经济环境出现了几十年不遇的急速恶化，中国的经济增速也从2007年的14.2%，直接降到了2008年的9.7%。
关键时刻，又是房地产立功了。2008 年 10 月（没错，就是1664点出现的那个月），《继续加大保障民生投入力度，切实解决低收入群众基本生活》体现了由“控制”向“救市”的态度转变，同时还出台了《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》：“个人首次购买 90 平方米及以下普通住宅，契税统一下调至 1%，暂 免征收土地增值税和印花税”。2008年12月还出台了“个人购买不足 2 年的非普通住房对外销售全额免征营业税，超过 2 年的非普通住房或不足 2 年的普通住房差额征收营业税，超过 2 年 的普通住房免征营业税 ”的政策。
结果立竿见影，2008年10月到2009年8月，不到一年的时间股市就上涨了一倍多。经济也迅速止跌，并于2010年重新恢复了两位数的增长。
和上次相似，经济企稳之际就是房地产继续冷冻之时。2010年4月，《国务院关于坚决遇制部分城房价过快上张的通知》颁布，楼市开始了长达5年的低迷，当月的股市从最高3181跌到了2820。
这一次比上一轮严格得多，不但紧缩了信贷，更是推出了限购、限价等行政手段，同时M2也从2010年的18.95%降到了2014年的11.01%。这段时间，房地产行业开始了彻底的分化，一部分资金开始撤离，有人直截了当宣布房地产已经进入了白银时代。
可经济增速也从2010年的10.6%，下滑到了2014年的7.3%，于是在最低谷的时候，房地产又得到了喘息的机会。2014 年 6 月，银监会首次提出大力支持首套房需求，股市率先反应，7月份一根久违的大阳线，开启了轰轰烈烈的短暂而又壮观的杠杆牛行情。只不过，这次真的不一样了。虽然很多城市的房价一两年内就迅速翻了一倍，但GDP增速仍然在稳定地下移，自2015年开始一直保持在6%多一些，再也没上过7%。2017 年 10 月，开始贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的定位”，楼市又逐步淡了下来。
屡试不爽的经济刺激利器，这一次真的不好用了吗？
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