2016年春天，表妹想買個小戶型，兼顧保值和自用創業，我跟“御用中介”說了需求。
沒過3天，他給我找了一套北城天街的龍湖北岸星座。
40多㎡，77萬，9折！
觀音橋商圈正中心，龍湖物業，下樓就是香港城，麥當勞；
除了電梯打擠和舊了點，簡直完美。
如果不自用，一個月還能租2500元！放出去就能租掉！
7%回報率！
當機立斷，我們約見了業主，當我看到業主手上的發票，13萬6...
見慣世面的我，還是感慨了一下！
妥妥的3倍。
要知道，那時可是市場最淡的時候。
不過也正是因為經歷過幾次淡旺季交替，看過人虧，也看到人賺，我就特別喜歡研究研究什麼房子更抗跌？什麼房子升值更快？他們又都會具備什麼特質？
買房這件事，不就是如此嗎？
1
對於普通家庭而言，在買房這件事上，我一直倡導“攻守兼備”。
尤其對於資產保值為主，兼顧跟投城市或區域，博取價值紅利這個事。
攻守兼備，就很講究。不能賭的太大，但又要充分參與。
地段好或潛力大，房子品質好，未來周邊還有若干利好預期加持，極有可能借勢騰飛，大賺一筆，此為攻。
不一味期待暴漲，即便幾年不漲，也能拿住，房子所在地段、房型容易出手，而且一定會很好租，租金還不便宜，這是守。
上述當年的北岸星座，就特別有這個特質。
其一，正宗商圈房，綜合體上蓋；
其二，租金高！
其三，龍湖物業維護，是個加分項。即便房齡舊了，但仍然是周邊物業管理最好的。
其實也不能妒忌業主買的便宜，他那個價格，必然買的早，而當年他買的時候，觀音橋剛剛開始，他就是賭對了而已。
這是選籌眼光。
2
當年我特意研究了一下商圈房。
從歷史走勢和大城市個案來看，但凡繁華商業地帶，品質還不錯，周邊交通便利，這樣的住房，都能做到很好的攻守兼顧。
道理很簡單。
年輕時，為了追求生活工作的效率，需要便捷！商圈的交通和商業配套非常發達。滿足了最實際的需求。
當自己不住時，換房後，商圈房也是最好出租最好流通的一類房產，如果還有良好的品質加持，那租金就水平也就毋庸置疑了。
我舉過的例子，坡區的二十四城。
當萬象城商業中心成熟前後，二十四城的房價呈幾何式增長！如今，二手房已經達到了2.5萬/㎡左右，領漲周邊區域！
還有，龍湖源著。
龍湖源著地段不在傳統意義上的核心區域，但天街卻帶來了極好的生活品質感與便利性。
反映到房價上，龍湖源著南區和他附近的XX城類比。
（套內單價 參考搜房網成交數據）
開業前，其實兩個樓盤的價格相差並不大，而2017年源著天街開業後，讓相隔500-1000米的兩個樓盤，差價居然能去到最大7000元/㎡！
十分驚人！
3
單就目前重慶的情況，我看到很多聰明人一直在尋找“攻守兼備”的優質住宅。
包括商圈房。
機會又在哪裡呢？
商圈房，其實又分“老商圈房”與“新商圈房”。
老商圈房的問題是普遍房齡偏大，逐漸老化，雖然租金可觀，但升值效應隨房齡而逐步有衰減；
而新商圈房要面臨的最大風險，其實只有一個，就是所在商圈成熟週期 的問題。
對於有眼光的各位來說，看好一個新商圈，至少應該具備幾點：有清晰定位，有ZF支持，有高預期，有具體的時間表，缺一不可。
以大家期待度很高的禮嘉商圈為例。
他就很有代表性，是一個由低密度濱水商業群+天街+智慧城組成的商圈。
禮嘉商圈其實讓大家等了很久。
早在2011年，相關主管部門就確定了禮嘉商圈，建設禮嘉商圈更是被納入兩江新區十三五計劃重點項目。
而明年年底，商圈的“重磅級武器”——天街，就要迎來開業。
4
天街大家都非常熟悉了，但不論是在產品還是運營，禮嘉天街都有理由有底氣被稱為龍湖最新一代“4.0版天街”。
（意境圖）
你應該會留意到：
目前宣傳出來的入駐商家：重慶首家1.8萬㎡的山姆會員店、重慶首家激光IMAX屏的英皇影院、重慶首家湯姆貓兒童樂園、重慶首家第七代「孩子王」……
如此多“重慶首家”的標籤，清一色的名號響亮的大牌店。
就拿山姆會員店為例。
SAM’S club，全球最大的會員制商店之一。在中國29年，但在西南地區，此前只開了1家。在成都。
這個“超市”不一般。
其一，賣的都是你不容易買到的
國際化商品為主，尤其是生鮮。
比如這個，來自太平洋的珍稀海鮮藍鰭金槍魚，每條重達33kg，長達1.2米。普通菜市場你怕是買不到的。
其二，高淨值人群青睞的消費地
更安全和
更健康一直是山姆店的開店宗旨，這一點，也是山姆吸附中高收入人群的核心競爭力！
其三，嚴苛到可怕的選址條件
山姆是會員制，做老顧客生意。他的客單價，大約平均在1500元/人，不便宜。
因此，他苛刻的選址條件之一：周邊有50萬的潛在會員！
於是，全球最知名的品牌店山姆，選擇禮嘉商圈，背後的邏輯是什麼呢？
我至少看到了：
其一，在它的調研裡，禮嘉商圈的消費力和人流量，有譜！
其二，禮嘉的區域價值，也許是被我們低估的！
5
如何判斷一個新區價值潛力呢？
大致是幾個維度。
1）定位
2）交通通達性等基礎配套
3）獨特優勢
4）實際推動情況
我個人而言，對禮嘉一直都是十分認同。
- 首先它定位非常高。
國際商務區-國際商務旅遊生態城-智慧城——禮嘉的定位，經過了3次升級，
這個定位，很大氣；
它也是重慶首個集大數據、雲計算、5G等高新技術落地實施的“黑科技化”區域，
這個規劃，很炫酷。
- 其次它的交通和區位吸附能力很強。
在禮嘉15KM半徑圖上看，他幾乎就是西部槽谷連接北區至機場的中心點。
為什麼會急迫的修建15號快線？
就是為了打通高新區、科學城與兩江新區的連接啊！
未來的禮嘉商圈，將會擁有6、15、21、國博線，至少4條軌道線...
藉此成為三個槽谷的樞紐地帶。
完美遵循“商圈開業--交通提速--入住率提高--人氣旺盛”的良性循環發展模式。
禮嘉，是值得看好的。
禮嘉天街上蓋，最近推出的龍湖精裝小戶型，更是自帶全城關注的光環。
作為最標準的商圈住宅，小戶型、總價低、帶裝修、天街樓上、龍湖品牌加持 ，基本就決定了他的價值。
6
分享一些具體信息吧。
這一次的產品，是昱湖壹號其中一個組團，名字就夠燃，叫“燃界”，是目前唯一一個小戶型組團。
套內面積段，大約在63㎡-85㎡。總價大約135萬起。
這樣低門檻的總價和首付水平，在整個北區，珍稀程度堪比大熊貓。
算一筆帳：
1、帶裝修交付，相當於裝修款也能按揭，減少一次性投入。
2、交房是在天街開業半年後，即買即租，也就是所謂的，和天街一起做生意...
龍湖的小戶型在北區本來就非常珍稀，而天街正樓上這種小戶型，還是住宅 ，基本就是絕版收藏品了！
- 穿個拖鞋下樓，就是天街，看電影、健身、吃大餐；
- 不遠處，大約300米，步行2分鐘，就是軌道禮嘉站；
- 馬路對面，是西南最好的重醫附屬兒童醫院（禮嘉分院），日均人流有望接近10000人次；
- 就在項目旁邊，這種商圈地段，居然還有兩個公園一個湖（龍塘湖公園、雙湖公園、龍塘湖）？！
這個配套簡直了。
如果是自住，他的生活想象力，豐富得沒有上限；
如果是投資，靠著住宅的品質和商圈的便利性，租金水平自行想象。
7
無論是人生，還是買房，攻守兼備，都不失是一種靠譜的方法論。
如何在行情波動下抓住機會？什麼房子進可攻、退可守？又有規律可尋？
我想本篇攻略，可以為大家的判斷提供一點綿薄之力。至於昱湖壹號燃界的精裝小戶型，據說馬上就要開盤了，是攻是守，不妨親自一探究竟。
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