“農村集體土地入市”早已不是什麼新聞。今年年初，國家明文允許
在農村集體土地上開發租賃房項目的城市，已經從13個擴充到18個，包括北上廣，以及成都、武漢、福州、南昌、貴陽等地。換句話說，在這18個城市的管轄範圍內，農村集體土地可以直接用來建房子出租給城裡人，村集體可以自己獨立開發運營，也可以聯合開發商運營，總之不用再走徵地拆遷的流程。
業內分析認為，國家確定的首批13個試點城市，共同特點都是人口流動規模大，住房需求旺盛；第二批試點的5個城市，去年更是房價上漲趨勢明顯。所以從這個角度看，租賃房試點一定程度上就是在對沖房價上漲。
中國的房價泡沫，究竟是被誰吹起來的？
經常有人開玩笑說，中國的房地產泡沫皆因丈母孃而起。但中國人民大學經濟學院的陶然教授，對我國房價泡沫產生的根本原因，有更為深入的看法：
他舉了個例子，為什麼我國中西部的房地產市場就不行？根本原因是沒有製造業基礎。很多地方政府重視民營企業入駐，不是為了稅收，而是製造業發展起來了，才能帶來更多買房的需求。
我國最早買房的幾撥人，無非是3類人：一是製造業企業的管理層；二是原材料等上游部門的當地員工；三是地方的公務員、事業單位人員以及金融系統的員工。
後來各地的城鎮化，基本上都沿用這個模式。前期搞工業開發區雖然虧錢，但帶來的住房需求、商業消費，是筆巨大的財政收益。更關鍵的是，城市新區和工業園區的建設，所需的土地大多數都來自農村集體，而這些地長期以來都是被壟斷的。
這樣的城鎮化思路，表面看起來沒什麼問題。但陶然教授指出了一組隱藏在“快速城鎮化”背後的關鍵數據，他認為這組數據是造成房價泡沫的關鍵：
在一般國家的城鎮化過程中，工業用地佔比10%-20%，住宅用地佔比50%-60%，這是比較健康的比例，但在1995年到2008年之間我國的很多城市當中，工業用地佔比達40%-50%，而住宅建設用地僅30%左右。
換句話說，他認為房價之所以居高不下，是因為區域性的商品房供給不足。
集體土地入市的蝴蝶效應：誰最害怕房價泡沫破裂？
有評論認為，租賃房和商品房，就像是蹺蹺板的兩頭。農村集體土地一旦入市，租賃房大量進入市場，商品房的需求量自然就小了，房價也就炒不起來了。
根據2017年的數據，我國的流動人口平均月收入為4500元，也就是說如果按夫妻兩人算，月收入有9000左右。如果想通過買商品房在城市安家很難，但如果說在“租購同權”的前提下，每月花30%的收入租房，舉家遷移到城市就變得更容易了。
當然，按照陶然教授的說法，如果貿然允許集體土地完全市場化交易，房地產泡沫的確會立馬破裂。但現在只是允許建租賃房，可見國家的態度還是比較謹慎的，雖然大部分人都希望房子降價，但房地產泡沫一旦徹底破裂，影響的是整個經濟生態。
因此，目前最可行的路線，就是首先允許集體土地建租賃房，同時推動“租購同權”，即給予租房者與買房者同樣的社保資源、教育資源；其次就是逐漸把閒置宅基地納入租賃房供地範疇，從而循序漸進。
正因為如此，今年5月份的政策文件《關於建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系的意見》就提出，在農民自願的前提下，閒置宅基地可轉變為集體經營性建設用地入市。
下一步突破會是什麼？我們拭目以待。
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