▲镇龙车辆段航拍
11月19日，广州市规划和自然资源局官网挂出黄埔区两宗宅地，为本区长期偏紧的宅地供应市场“解渴”。
黄埔此次挂出的两宗地，均为交通场站用地兼居住用地，也就是地铁车辆段上盖物业。
其中一宗地位于地铁21号线镇龙车辆段，面积为242175平方米，挂牌起始价为518897万元，起拍楼面价为10686元/㎡（剔除自持部分）。
另一宗地位于地铁21号线水西停车场与地铁7号线二期始发站水西北站交汇处，广惠高速西南侧，面积为87299平方米，地块总价为358006万元，起拍楼面价为16702元/㎡（剔除自持部分）。
两块地面积合计逾32万平米，挂牌起始总价超过88亿元，将于12月19日15时竞价出让。
根据出让要求，两宗地块竞买人须具有10年以上地铁线网建设、运营、管理经验，且该竞买人（或其全资子公司）须具有地铁上盖物业（指位于地铁站点主体结构正上方，且结构相连的物业）开发经验。
➤三处车辆段上盖进入开发期
随着上述镇龙、水西两宗宅地的挂牌竞拍，黄埔区内最早规划的3块地铁车辆段上盖物业将全部进入开发期。
根据《2012-2018年广州市轨道交通线网建设规划》，到2016年，广州市共需建设地铁车辆段19处。其中，黄埔规划三处：6号线二期萝岗车辆段，21号线镇龙车辆段、水西车辆段（停车场）。
目前，萝岗车辆段上盖居住用地已在建，案名为“品秀星樾”，该楼盘已于11月17日正式开放销售中心。
除上述三个车辆段上盖物业，黄埔区内另在5号线东延段，新规划3处轨道枢纽综合体：庙头路站综合体地块、双岗站/双岗停车场、黄埔客运港站。
地铁车辆段上盖不同于一般意义的地铁沿线物业开发，其物业集中在特定的车辆段区域，相当于在“自家屋顶”盖房子。
而且，开发主体一般是地铁公司，或地铁公司与其他国企共同分蛋糕。比如品秀星樾，经过几轮入资，最终由地铁公司、科学城集团、越秀地产三家国企共同开发。
在地铁车辆段上盖开发物业既符合城市精明增长、集约用地的需求，又有效缓解筹集轨道交通建设资金压力，同时能够减少车辆段对周边环境的影响。
其物业发挥的空间更大，可尝试的物业类型也不限于商业一种。可谓一举多得。
➤车辆段上盖不等于地铁上盖
不过，需要提及的是，地铁车辆段上盖，并不一定就是“地铁上盖”，也就是我们常说的小区楼下就是地铁站，而一般是地铁车库。整个上盖体由地基、地铁车库、汽车车库夹层、住宅楼层等构成。
从交通便利度来看，目前黄埔区三处地铁车辆段上盖物业，属于“地铁上盖”的是镇龙车辆段和水西车辆段，上盖体下方分别是镇龙枢纽站、7号线二期水西北站。
至于萝岗车辆段上盖物业“品秀星樾”，从现状来看，住宅楼距离地铁6号线香雪站，大致在700米-1.2公里范围，步行8-16分钟。
不过，在规划中，远期规划地铁线路23号线，有可能在萝岗车辆段东南侧的伴河路设站，最近距离仅400米。
一起看看最新挂的两宗地块详情。
01
镇龙车辆段地块
性质：交通场站用地兼容居住用地、中小学用地
面积：242175㎡
挂牌起始价：518897万元
楼面价 ：10686元/㎡
地块位于黄埔区镇龙镇和增城中新镇交界处，广汕公路以北、九龙大道以东。
项目建成后，竞得人须自持不低于23000平方米建筑面积的住宅（以不动产登记的建筑面积为准）用于租赁住房，持有年限与土地出让年限一致，不得分割处分，抵押、转让须与本项目全部自持租赁住房整体一并办理。
地块设定最高限制地价为752400万元，竞价原则采取竞价-竞自持-摇号方式。
△镇龙交通枢纽位置图
规划建筑设计方案主要为在盖下建设地铁车辆段，上方建设盖上物业开发项目，包括9米盖板下方车辆段内交通组织设计；9米盖板上车库层设计，包括了车库、非机动车库、设备用房、农贸市场、垃圾收集站；15米盖板上居住区及配套设施的规划建筑设计，包括住宅、商业步行街，小学及幼儿园等教育设施、居委会及文化站等公共配套设施。
▲镇龙车辆段上盖物业及镇龙站综合体效果图（仅供参考）
其中，盖下首层为交通站场用地，用地面积为211145平方米；盖上层为综合开发用地，用地面积为78198平方米，地块净容积率为2.5，总建筑面积为267093平方米。地铁车辆段上盖建设的住宅至少在50栋以上，层高33层左右。
02
水西停车场地块
性质：交通场站用地兼容二类居住用地
面积：87299㎡
挂牌起始价：358006万元
楼面价 ：16702元/㎡
项目位于北二环高速和广惠高速交汇处的西南侧、水西路西侧，地铁七号线二期始发站水西北上盖。
项目建成后，竞得人须自持不低于10100平方米建筑面积的住宅（以不动产登记的建筑面积为准）用于租赁住房，持有年限与土地出让年限一致，不得分割处分，抵押、转让须与本项目全部自持租赁住房整体一并办理。
地块设定最高限制地价为519109万元，同样竞价原则采取竞价-竞自持-摇号方式。
项目东南侧紧邻敏捷广场、广州保障房住房项目“萝岗和苑”。据此前规划，水西停车场地块将建12栋住宅，最高33层。开发面积为8.2公顷，综合容积率为2.75，居住人口约6200人。
规划拟采用错层、阶梯布局，保留山体的通透性；采用上盖公园设计，增加地区公共绿地，与山体景观协调。结合周边项目公建配套建设情况，新增综合管理用房、政务服务中心等区域级配套；顺应上盖地形及山势设置步行道，联系周边组团。
➤未来两年近30个楼盘大混战
随着广州地铁在黄埔的三处车辆段上盖物业入市，未来一两年，黄埔区入市的全新楼盘将达14个，包括：
大壮名城、品秀星樾、龙湖揽境、绿地杉禾田、保利拾光年、时代印记、五矿长岭居项目、五矿茅岗路项目、天健天玺、镇龙车辆段上盖物业、水西车辆段上盖物业，以及多个旧改融资项目，比如萝峰片星河湾、火村珠光、茅岗富力等，覆盖临港、科学城、长岭居、知识城等四大片区。
在上述新盘之外，目前黄埔区还有10多个在售楼盘（包括个别捂盘者），预计未来一两年会参与这场大混战。
他们分别是：科城山庄三期以及二期、保利罗兰国际、时代天韵、万科幸福誉五期、龙湖云峰原著、龙湖双珑原著、保利爱特城、万科山景城、实地常春藤等等。
算下来，未来两年内，黄埔或将有近30个一手楼盘在厮杀，或将面临不小的市场压力。当然，对于刚需来说，倒是乐见其成的。
未来一年左右黄埔入市新楼盘大致区位示意图 黄埔观察|制图
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