我觉得经济回暖、房地产管制放松后（这应该是一个市场回归正常的必然趋势），中档改善房、高端改善房会有一波较长的市场，会有一个比想象中要大得多的市场容量，但开发商的开发思路和策略会和现在发生较大的转变，有追求的开发商现在可以做好产品研发和布局了，已经有人在做了。
什么是刚需房、什么是改善房、什么是高端房，目前还没有一个清晰的分类标准吧？现在主要还是以地段区分价格，一个好的产品规划，应该有鲜明的风格特征才算吧？
有风格的产品，才是开发商的品牌。所以有明确开发目标和战略定力，在一类产品上能引领市场标准的开发商，会做得更轻松一些。比如全国市场的万科，郑州市场的永威，以及前十几年的正商。
虽然理论上存在，但事实上还没见过能全面开花的企业，在类型产品上一骑绝尘的开发商，往往是一个市场阶段的决胜者。在下一阶段，开发商要找到自己打开蓝海竞争的钥匙。
怎么样才能做好开发策划、投资组合、产品规划、成本控制、营销模式的设计？这是一个成体系的、复合型的、多专业维度的系统工程，可不是坐井观天，吹吹牛皮就能做成的，应该是很有难度的一件事。
郑州是整个中原地区经济发展的唯一引擎，目前没有其他替代方案。所以河南的人口，特别是青壮年人口会持续向郑州聚集。人们为了更多的发展机会，为了更好地生存，作为离家乡最近的大都市，郑州是不二选择。
我看到一个数据，郑州目前大概有409万套住宅，还有150万套左右的其他产权房，这些房子包括房龄20年以上老、破、小，理论上能满足1500万人的居住。这个数据不知道有多准确，但大概能作为一个参考。
如果在以后20年内，郑州发展成2000万以上常住人口的大都市，不管是买是租，还需要大约200万套的住房，大概2亿平方米的开发量。所以郑州的刚需市场后面还会有五到十年的高峰期，虽然增长量会有波动，并且需求会逐渐放缓，但总体需求量仍是一个庞大的数字。
这些新增客户来源于豫东南、豫东北地市，落地区域以港区、大郑东区、平原新区为主。这点很好解释，河南人口集中在南阳盆地、豫东南大平原、豫东北，到这三个地方生活、交通、认知习惯都太容易丝滑进入了。
郑州西区因为豫西的地势和历史原因，人口密度小、人口总量少，整体城市化程度高，造成发展潜力不足，没有人口总量做后盾，大郑东区应该是以后郑州城市稳定的主力发展方向。
郑州10-20年的时间里，应该会发展成为2000-3000万人口的超级城市，我倾向于会接近3000万，到河南的城市化率达到65-70%时才会减缓，到时候老龄化也会明显了。
长远来看，大郑州对豫东、南、北大平原的中小城市虹吸效应会越来越明显了，这些地方的城市发展速度、活力会进一步衰弱，富有活力的人群会进一步向郑州聚集，将来地市县城也一样往郑州聚集。
所以非必要，无论如何也不要在地市县城多买房了。
郑州做刚需盘开发思路、拿地思路、营销思路都要重新规划吧，我觉得其实是地产开发的周期又重来一遍，想想当年的祈福新村、奥林匹克花园、珠江新城、星河湾等等等明星巨盘的操盘思路，我觉得现在有很大的参考价值。
郑州的刚需盘还有很大的市场容量，但不转变思路，不在择地、产品、成本、规划、配套等一系列开发要点规划出体系，尤其是在营销和客群分布、需求喜好上做好研究，拿出对应策略，也一样会做得很艰难，失去一个时代的机会。
所以未来20年内的房地产开发机会，在今天已经逐渐明朗，有些企业和老板已经开始在做了，在上一个时代取得成功，在这下一个时代还能继续抓住行业发展趋势，真可以称为企业家了。
人只能抓住认知范围内的机会！所以想想未来还能干些啥，该怎么规划自己的专业轨迹、职业目标吧。
閱讀更多 金融島 的文章
