当前稳增长大于防通胀、控楼市的转变与经济下下行恶化、非货币主导本轮通胀的背景之下，中国已经提前进入降息周期，正式打开货币宽松之门。此轮降息周期的到来，基本在预料之内，比市场预期还晚。今日，贷款市场报价利率为1年期LPR为4.15%，前值为4.2%。5年期以上品种报4.8%，前值为4.85%。而在过去两周内，央行分别调降了逆回购和MLF的利率。在政策利率普遍下调的前提下，LPR的下降成为市场的一致预期，政策转向宽松的趋势已经十分明显。
值得关注的是4年以来，中国房贷基准利率正式首次降息，意味着货币紧缩正式结束，进入宽松周期，迎来新一轮买房最佳窗口期，预计房地产市场进入止跌复苏短周期。MLF和逆回购的利率在两周内双双调降。其中，央行于11月5日和11月15日两度投放MLF，总计6000亿元。5日MLF操作利率小幅下调5个基点，15日MLF中标利率3.25%，与上次持平。11月18日，央行以利率招标方式开展了1800亿元逆回购操作，中标利率为2.50%，较上一期下降5个基点，11月19日又以同样利率投放了1200亿元逆回购。
从央行完善LPR报价机制后的四次报价来看，之前5年期以上LPR利率一直为4.85%。而8月首次报价显示，1年期为4.25%，下行6bp，9月，1年期LPR再降低5bp，10月报价1年期和5年期以上LPR均未发现变化。按照最新公布的5年期以上的LPR利率为4.80%，新发放首套个人住房贷款利率不得低于4.8%；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点，即5.4%。首套房月供压力将会减少，对于一套100万贷款本金、30年期等额本息的贷款，过去月供额为5762元，而现在降低为5731元，即月供压力将减少31元，具有积极的降低负担的效应。
LPR下降是大趋势
政策利率与房贷降息早已成定调，定向降准落地与逆回购及MLF再低，LPR下降是大趋势。11月16日，央行发布的《2019年第三季度货币政策执行报告》内容的核心，一方面在强调经济下行压力持续加大，并不再提“把好货币供给总闸门”。另一方面，又在强调需警惕通胀预期发散，货币政策会预调微调以稳定经济主体的通胀预期。央行11月15日早间公告，对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点的第二次调整，释放长期资金约400亿元。
央行在《2019年第三季度中国货币政策执行报告》中，介绍了包商银行接管托管工作的进展，对备受关注的央行资产负债表规模进行解释，表明将继续实施好稳健的货币政策，阐释当前我国经济不存在持续通胀或通缩的基础，并要求各银行积极推动LPR运用，打破贷款利率隐性下限。不将房地产作为短期刺激经济的手段，央行在《2019年第三季度中国货币政策执行报告》中重申，按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
央行表示，第三季度以来，房地产市场运行总体平稳，房地产贷款增速平稳回落，房价涨幅有所回落，房地产开发投资与新开工增速平稳下降。其中，房价上涨城市数量有所下降。央行强调不短期刺激房地产，的确做到了，整体看，2019年房地产信贷增量明显放缓，没有刺激房地产，但房地产的贷款额上涨幅度依然较高，房地产信贷的绝对值也依然在刷新同期历史记录。中M贸易竞争缓解、贷款利率继续下探增加货币供应量，在坚持房住不炒的前提下微调房地产政策。
从效果看，2019年前10月，全国房地产销售面积与销售额均是历史记录，但不城市的分化逐渐出现，在10月统计局公布的70城市房价中，35个下调二手房价格，新建住宅价格也开始调整。这就是信贷收紧的影响。央行数据显示，9月个人住房贷款加权平均利率为 5.55%，比 6 月上升 0.02 个百分点，同比下降 0.17个百分点。房贷利率依然低于其他利率。年末最后2个月还有降准与LPR降低的出现可能性。对当下楼市有稳定的作用，但目前的幅度还不足以导致市场出现再次反弹，整体年末房地产市场有望平稳。
事实上，本次5年期以上LPR下调早有预兆。11月5日，央行宣布降低1年期中期借贷便利（MLF）利率5个基点。11月18日，央行宣布“7天逆回购”利率下调5个基点。8月20日以后，贷款基准利率发生了巨大变化。以前，是央行公布存贷款基准利率，银行参照执行。从8月20日开始，是在“全国银行间同业拆借中心”，由18家银行对贷款利率报价之后，计算出平均值向全社会发布，作为贷款利率的基准。LPR利率有1年和5年以上两种期限，前者主要是给企业贷款参考的，后者是房贷利率。就是1年期中期借贷便利（MLF）的利率。而5年期以上LPR降息，将给目前低迷的楼市注入一针强心剂。
政策利率双下调迎降息
MLF和逆回购的利率在两周内双双调降。其中，央行于11月5日和11月15日两度投放MLF，总计6000亿元。5日MLF操作利率小幅下调5个基点，15日MLF中标利率3.25%，与上次持平。11月18日，央行以利率招标方式开展了1800亿元逆回购操作，中标利率为2.50%，较上一期下降5个基点，11月19日又以同样利率投放了1200亿元逆回购。
特别是2019年前10月房地产市场销售额、销售面积均出现了同比上涨。全年刷新2018年创造的15万亿销售额成为定局。在2019年11月初，MLF利率降低后，上周再次释放流动性，11月15日，除定向降准第二次调整落地外，央行进行了2000亿元1年期中期借贷便利（MLF）操作。这已是央行月内第二度开展MLF操作，两次操作提前锁定全月公开市场操作净投放，后续重启逆回购亦不无可能，年底“补水季”正式到来，万亿级财政投放也已在候场。
2019年11月18日，人民银行开展1800亿元逆回购操作，同时下调7天期逆回购利率至2.5%，此前为2.55%。逆回购率下降，意味着央行在借钱给商业银行时，收取的费用降低。这就减轻了商业银行的负担，商业银行就能从央行那里借到更多便宜的钱，目的就是减少商业银行借钱的利息。央行11月18日发布的公告显示，当日开展1800亿元逆回购操作，期限为7天，中标利率为2.5%，较此前下调5个基点。
此前1年期MLF利率下调是2016年6月以来首次，此次7天期央行逆回购利率下调则是2015年10月以来首次。对于房地产市场来说，影响最大的政策是利率政策，而一年期LPR主要是企业贷款成本，5年期LPR基本代表了房贷利率的走势，5年期LPR的降低，代表了房贷利率的下调也将成为趋势。
4年来房贷利率首次降息
几个月以来，市场一直在讨论是否应该降息，争议的焦点就是猪价持续上涨导致的通胀压力，以及房地产市场极具韧性的表现。现在看来，政策利率的普降，以及1年期和5年期LPR同时降低，表明了央行相比于“防通胀”和“控地产”，更加关注“稳增长”。降息周期的加速来临，还可从政策的直接表述窥见端倪。央行二季度货币政策执行报告中，关于货币政策方向的表述为“稳健的货币政策要松紧适度，适时适度进行逆周期调节，把好货币供给总闸门，不搞‘大水漫灌’”。
到了三季度，央行货币政策执行报告中的表述变成了“继续实施好稳健的货币政策，创新和完善金融宏观调控，加强逆周期调节……妥善应对经济短期下行压力，同时坚决不搞‘大水漫灌’”。“加强逆周期调节”是三季度新增的表述，与之前表述的强度明显更大。2019年11月19日，央行行长易纲在座谈会上再次强调，要继续强化逆周期调节，增强信贷对实体经济的支持力度。可见，央行货币政策的宽松已经箭在弦上。
2019年11月20日，LPR改革后迎来第四次报价。今日，贷款市场报价利率为1年期LPR为4.15%，前值为4.2%。5年期以上品种报4.8%，前值为4.85%。最值得关注的是5年期的LPR历史首次降低，意味着购房贷款利息下降，买房贷款成本减少与支付压力减轻。如果把这视同基准利率，可以说自2015年10月24日起人行公布的银贷款5年以上基准利率4.9%，这是4年来，房贷基准利率的首次降息，4.80%。
本次5年期的LPR下调，对于购房者而已，只是开始，100万贷款30年，平均月供减少30元，30年合计减少月供10890元。最近楼市的政策已经出现了宽松趋势，11月中旬部分城市房地产政策来看。从央行到地方都发布了部分与楼市相关的政策，其中央行继续明确不短期刺激房地产，深圳调整了普通住宅标准，另外部分城市的公积金政策有所宽松。
LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市，所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策，要求首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点。因为一般5年以上贷款大部分是房贷，所以本次降息出现5年期降低，对于房贷影响巨大。因为LPR的报价是月度，后续继续降息可以期待。第四次的报价，降息周期开启，2019年楼市销售额有望超过16万亿。
值得注意的是，央行行长易纲19日表示，要继续强化逆周期调节，增强信贷对实体经济的支持力度，用改革的办法优化金融资源配置。易纲强调，要发挥好贷款市场报价利率对贷款利率的引导作用，推动金融机构转变贷款定价惯性思维，真正参考贷款市场报价利率定价，促进实际贷款利率下行。要继续推进资本补充工作，提高银行信贷投放能力。当前降成本、引导利率下行的调控渠道是MLF降息——OMO降息——LPR降息。
实际上根据三季度货币政策执行报告，9月贷款利率小幅下行说明了LPR机制改革的效果，在降成本的目标下，预计后续仍然将通过MPA等推动银行更多运用LPR定价机制、降准降息等方式进一步引导LPR和实际贷款利率下行。预计在资金成本和压降风险溢价压降的过程中，年内LPR仍然有小幅下行的空间。
下一步LPR仍有进一步下行的空间。但需注意三点，一是会通过市场化方式，如MLF、逆回购等操作利率影响LPR，进而通过LPR来引导贷款实际利率下行，推动降低企业融资成本；二是会采用结构性措施加大对中小银行的定向支持，继续优化“三档两优”存款准备金率政策框架，加大对中小银行的流动性支持；三是会更加注重货币政策传导机制，否则流动性也只是积累在银行体系内。
降息对房地产市场的影响
11月20日，继MLF、公开市场7日逆回购的利率下调后，今日LPR利率进行第四次报价，1年期贷款市场报价利率(LPR)为4.15%，此前为4.2%；5年期以上LPR为4.80%，此前为4.85%，均下调5个基点(bp)，这是LPR自设立以来，5年期以上LPR首次下降。央行20日早间公告称，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年11月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为 4.15%，5年期以上LPR为 4.80%，两者均下调5个基点。这也是LPR改革后的第四次报价。
近期，央行可谓动作频频，MLF和逆回购的利率在两周内双双调降。央行11月18日发布的公告显示，当日开展1800亿元逆回购操作，期限为7天，中标利率为2.5%，较此前下调5个基点。此次7天期央行逆回购利率下调则是2015年10月以来首次。此前1年期MLF利率下调是2016年6月以来首次。今日公布的两个期限LPR下行幅度与政策利率一致，均为5个基点；LPR与MLF的点差仍保持不变。
央行加大逆周期调控力度，11月5日和11月18日先后下调1年期MLF利率和7天逆回购利率，继续引导市场利率和LPR利率下行，这对当前切实降低实体经济融资成本、稳投资、稳增长、稳预期方面将发挥积极作用。对于5年期以上LPR而言，在1年LPR报价利率已经三次、累计16bp下行后，本次5年期LPR报价利率首次下行5bp反映了降息后市场化报价机制下中长期融资利率有所下行，虽然住房抵押贷款利率等长期贷款利率的定价基准有所下行，但三季度货币政策执行报告中仍然坚持不将房地产作为短期经济刺激手段，房地产调控政策仍然坚持因城施策的思路。
根据易居研究院11月发布的《LPR房贷利率报告》，此次LPR的调整会产生减负效应。根据首套不得低于LPR，二套房也不得低于LPR+60个基点的政策，LPR双双下调，全国统计的64个城市首套房月供压力将会减少，对于一套100万贷款本金、30年期等额本息的贷款模式，过去月供额为5762元，而现在降低为5731元，即月供压力将减少31元。此次LPR利率下调，进一步体现了中长期贷款下调的导向，对于降低包括房贷在内的成本等都有较为积极的作用。客观上也使得房贷本身的压力减少。
根据易居研究院11月发布的《LPR房贷利率报告》统计的64个城市首套房贷款的平均基点为78bp。其含义是，当前各城市在新公布的5年期LPR基础利率上，将增加0.78%的利率水平。这和当前三四线城市房价热度略大于一二线城市有关，基点更高也体现了房贷政策收紧的导向。从城市分类来看，部分城市的基点较高，这也体现了房贷市场因城施策、分类调控的导向。
对于5年期以上LPR的同步下调，中长期贷款中很重要的一部分是房贷，5年期以上LPR下调代表房贷利率下调的导向，可以使购房者压力减轻。5年期以上LPR下调5个bp有助于降低刚需购房群体房贷成本，在当前稳增长前提下也有利于房地产市场保持平稳发展。对于房地产市场来说，影响最大的政策是利率政策，而1年期LPR主要是企业贷款成本，5年期以上LPR基本代表了房贷利率的走势，5年期LPR以上的降低，代表了房贷利率的下调也将成为趋势。
降息周期背后的原因分析
降息周期背后的原因，按照苏宁的分析，其一是此轮通胀并非货币主导。回顾中国上一轮比较严重的通胀（CPI在6%以上），还是欧美金融危机之前的2007-2008年以及“四万亿”之后的2010-2011年。在欧美金融危机之前，我国出口连年迅速增加，产生了大量的外汇占款，外汇占款是当时最主要的基础货币投放渠道。由此导致的通胀便是货币现象。“四万亿”的积极财政政策配合放水刺激，由此造成的通胀也是货币现象。
此轮通胀的主因是猪瘟等因素导致的猪肉供给萎缩和猪价上涨，而并非货币导致。相较于全球其他国家，猪肉对于中国而言可能是最重要的。中国每年的猪肉消费量超过5千万吨，而全球每年猪肉消费量约为1亿吨，这意味着中国人吃的猪肉占了全世界的一半多。猪肉价格也在中国CPI中的占比较大，猪价上涨对通胀的影响非常大。因此，此轮通胀是“中国特色”通胀，而并非央行货币主导。这样一来，靠加息、收紧货币并不能“对症下药”，也不会获得好的效果，因为猪的繁育和生长与货币政策无关。
其二是“稳增长”压力不小。三季度中国GDP增速6%，又创了新低。9月工业企业利润下降5.3%，这又是2015年供给侧改革去产能以来的新低。PMI已经连续10个月低于荣枯线。2020年是全面建成小康社会决胜之年，要达到既定目标，要求明年的GDP增速要达到约6.1%。总体而言，“稳增长”压力不小。当前，减税降费、专项债集中发行等积极的财政政策已经开始大面积实施，货币政策不应成为这些积极政策的掣肘。
其三是逆回购利率的政策意义提升。逆回购越来越重要，其此次利率下降所带来的降息的政策含义也更加明显。为何逆回购工具越来越重要？这要从央行货币创造机制的转变谈起。2001年加入WTO后，中国出口和外资迅速增加，央行的外汇占款迅速增加，对应的货币投放迅速扩张，在此阶段，央行需要提高法定准备金率和发行央票，以回笼日益扩张的流动性。
彼时，商业银行并不缺流动性，因为企业源源不断地将出口货物换来的美元拿到银行进行结汇，银行再将外汇与央行换成大量人民币。逆回购等市场操作的必要性很小。而近几年出口规模萎缩，外汇占款增速归零甚至减少，被动的货币投放也减少，央行需要降低准备金率来投放流动性。同时，逆回购等也在逐渐增加。
事实上，对应着中国近几年增速换挡和趋势性下滑，宽松的货币政策也是趋势性的。只不过，相对于降息，近两年更多的是降准和利率市场化改革，同时配以“量”的操作。但在此过程中，央行通过公开市场操作调控流动性的能力得到了培养。同时，“后外汇占款”时期的流动性也普遍偏紧，银行更加依赖央行进行公开市场操作来获得流动性，逆回购愈加重要和频繁。自然而然地，逆回购的利率定价也更加关键。2015年开始，逆回购利率逐渐成为银行间拆借市场利率的下限，开始体现其政策意义。
其四是LPR机制的内在要求。2019年9月份LPR形成机制确立后，以1年期MLF利率为基准，报价行报价形成贷款基准利率。因此，理论上看，MLF是LPR的基准：MLF降低，LPR的基准降低，在报价行之间存在稳定竞争性的前提下，LPR自身的下降空间也打开。
但到实际操作时，会遇到一个问题：MLF作为中端政策利率，调节中端流动性和银行中期的资金成本，并不会改变银行资金成本的起点——短端利率。单纯的MLF降低没有从根本上降低银行资金成本，此时的LPR降低，只会压缩银行的利差，银行自然是不愿意的，他们可以针对绝大多数实体企业的贷款，给予更大基准利率上浮比例。这样的降息，很可能起不到降低实体经济融资成本的作用，难免有“耍流氓”之嫌。
反过来看，只有真正降低银行的资金成本，给予银行合理的激励，才会是有效的降息。这就要求短端利率降低，而降低逆回购利率便可以做到这一点。逆回购利率降低打通了短、中、长端利率的反馈通道，使得降息周期的到来有了货币市场的基础。从这个意义上来看，此次LPR降低并非未来降息周期的导火索，背后真正的动因是逆回购利率的降低。
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