今天房地產的朋友圈裡又炸開了花，市場“看多者”興奮的手舞足蹈，“看空者”有點冷眼旁觀。
對於房地產市場來說，似乎又迎來一個重磅“利好”——降息了，LPR（貸款市場報價利率）再次下調，5年期以上LPR也下調了。銀行發放貸款參考LPR定價（什麼是LPR？LPR的計算方法是由18家銀行共同報價，去掉一個最高價和一個最低價，最後算術平均得出，每月20日重新報價一次）。
這也成為中國利率市場化邁入的重要一步。
而就在今天（11月20日），銀行間同業拆借中心公佈，1年期LPR為4.15%，較前次下降5個基點；5年期以上LPR為4.80%，較前次下降5個基點。5年期也是實行LPR報價以來的首次下調。
於是，房地產市場裡一片歡呼，因為LPR降低會帶來房貸利率的下調，房貸利率降低會引發成交量和價格的上漲，是不是又要點燃一波樓市的牛市（腦補完美好的畫面，似乎已經看到燦爛的未來）？以我來看，大家也沒有必要高興的這麼早。初步計算一下，5年期LPR降低到4.8%，對於貸款週期為30年的300萬貸款，每個月減少的按揭不足100元，其實對市場影響不大。這個與2015年330政策來比不算什麼，利率小幅下調與首付比例下調相比簡直就是不值得一提。
這裡先跟大家聊聊為什麼會“降息”（而且今年似乎變相降了好多次），再跟大家分析下降息後，房地產市場究竟會如何運行？
降息的大背景是全球經濟進入下行週期，世界範圍的需求萎縮導致經濟增長乏力，這使得各國又開始走向“放水”的老路子上來了，可以很確定說全球新一輪的量化寬鬆已經開啟。今年以來，從美聯儲到澳大利亞央行、再到印度央行，幾十個發達國家和發展中國家的央行都開始走向“印錢”刺激經濟的道路。雖然大家都知道過度刺激的邊際效應逐漸降低，而且會產生諸如通貨膨脹的副作用，但是發現這個世界上經濟學家和政策制定者還沒有尋找到更好的方法。
對於世界經濟趨於一體化、全球化逐漸加深的情況下，別人寬鬆，我們肯定也要寬鬆，不然就虧大發了（為什麼？可以讀讀國際經濟學）。但是中國一直承諾不搞大水漫淹式的刺激，但是可以細水長流嘛。所以中國央行一直都很剋制，慢慢放水。以下是11月以來的動作：
11月5日，央媽續做到期麻辣粉（MLF）時，利率由3.3%下調至3.25%（啥意思？就是央媽借錢給金融機構的利率降低了）；
11月18日，央媽開展1800億元7天期逆回購操作，利率從2.55%下調至2.50%；
11月19日，財政部、央行開展500億元國庫現金定存，期限為1個月，中標利率降至3.18%，比上一次中標利率低2個基點；
11月20日，1年期LPR為4.15%，較前次下降5個基點；5年期以上LPR為4.80%.
應該說，央媽也是用心良苦。既要寬鬆，又不能大水漫灌（臣妾做不到啊！）。
那麼，在新一輪的寬鬆大背景，對房地產市場會有怎樣的影響？
首先，可以肯定是對房地產市場還是利好的，至於利好有多大，或者說利好在哪裡就有待觀察了。房貸利率下降有利於剛需置業，降低他們的購房成本，其實上文也計算過，減少不了多少成本，不影響他們的購房決策。但如果還會持續降息甚至降低首付，那麼影響就不一樣了。
這些年，中國房地產發展的主基調是“房住不炒”，所以利於剛需釋放的，政府樂見其成，但是對於二套或以上，帶有投資（投機）性質的，我認為政策不會放鬆，仍然會持續趨嚴，所以對於炒房者來說，其實影響不大。房子炒作不起來，房價也很難繼續上漲了。
最後，最有可能情形是，剛需釋放有望上升，使得市場有一定的支撐。這樣一來，原有的炒房者也不至於急於賣掉手中的房子，有利於減緩房價下跌的歷程。
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