今天，一個重磅信息落地——房貸基準利率降了。
央行在房貸利率新政出臺之後，首度下調了5年期以上LPR（貸款市場報價利率），從此前的4.85%，降低5個百分點至4.80%。
新版LPR機制實施之後以來的歷次利率
市場因此議論紛紛。
不少大號小號都開始喊著，這是一個信號，房貸政策要因此放鬆了！
果真如此嗎？
如果你真的相信了，那就太天真了。
01
此前，財富會在《今天樓市大事件！趕快醒醒，買房改換思路了》（戳鏈接查看）一文中寫過，自10月8日起，全新的房貸利率政策開始執行，中國房貸利率徹底從“政策利率上浮”轉向“5年期LPR+加點下限”模式，與實體市場利率完全脫鉤。
什麼叫完全脫鉤？
說得更直接一點，影響房貸利率下限的因素有兩個：一個是5年期以上的LPR，另一個就是各省市在央行指導下的加點下限。
加點下限，就是央行在降息空間與房貸利率穩定中建起的一道“銅牆鐵壁”，綜合運用加點這個工具，就能在給房貸利率單獨打造一個穩定的“小環境”的同時，放鬆調整市場實體市場利率促進經濟穩定。
LPR下降，實體市場利率降了，但政策仍可以根據市場具體的情況，在需要穩定樓市的城市調高加點下限。
因此，不應該對LPR的下調過度解讀、過度猜測。
LPR的下降，絕對不是房貸政策可能放鬆的政策指向。
早在8月20日LPR新政剛開始推出時，央行就放話出來了——此次推出LPR，一是改變政策利率與市場脫節的問題，二是擠壓銀行利潤反哺實體經濟，三是定向寬鬆，防止全面降息溢出的大水流入樓市。
相對而言，加點下限的改變才更值得參考。但截至目前，尚未有各省市房貸利率的LPR加點下限改變的消息傳出。
02
那5年期以上LPR為什麼下降？
就在昨天（11月19日），人民銀行行長、國務院金融穩定發展委員會辦公室主任易綱主持召開了一場金融機構貨幣信貸形勢分析座談會。
會上，易綱表示，面對持續加大的經濟下行壓力，要繼續強化逆週期調節，增強信貸對實體經濟的支持力度。
沒錯，降息的水來了。
但它並不為房地產而來，而是為支持實體經濟而來。
對此，交通銀行金融研究中心高級研究員陳冀也對媒體表示，5年期LPR下調並不等同於房貸政策正在放鬆，LPR的下調目的，更多是為了降低企業中長期信貸融資成本。
降息的水還會繼續嗎？
這可不好說。
對此，一位銀行人士的觀點是，考慮到年底兩個月銀行的信貸額度較為緊張，預計年底前房貸利率仍會略有上漲或保持穩定，下行的可能性較小。
03
5年期LPR的下降，絕不意味著房貸政策的放鬆。但就目前狀況來看，對最近買房要辦貸款的購房者而言，還是有一點小小的福利的。
因為5年期以上LPR下降的同時，各省市的房貸LPR加點基點目前沒有改變，這意味著，暫時來看，這個月買房人的貸款利率下限是隨之也下降了五個基點的。
例如，10月8日至今，北京個人住房貸款定價基準為：首套個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+55個基點；二套房則是不低於相應期限LPR+105個基點。
這就意味著，你在五年期LPR下降之前買房辦理貸款手續，首套房能拿到的最低利率是5.4%，二套房是5.9%。而在今天LPR下降之後買房辦理貸款手續，首套房能拿到的最低利率是5.35%，二套房是5.75%。
易居研究院的測算顯示，對於一套北京房產，在今天LPR下降之後再辦理貸款手續，每100萬貸款本金，以30年期等額本息的貸款模式計算，過去月供額為每百萬元貸款月供5762元，而現在降低為5731元，即每百萬元貸款月供壓力將減少31元。
也算是暫時加個“雞腿”了？
只是需要注意的是，這只是買房人可能拿到的最低利率下限。5年期以上LPR的下降，並不意味著每一筆房貸就真能隨著LPR一起下降。
因為在具體執行上，每筆貸款具體的加點數值，將由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。
總而言之。
沒有必須的房貸利率，只有必須的樓市穩定。
如果因為LPR首度下降，引起市場的過度反應，很可能過一陣子，部分城市的LPR加點可就要升上去了。
大家穩著點，別被LPR 5個百分點的下降衝昏了頭腦，按照自己的節奏，選擇合適的房產，才能真正地在下行期穩住自己的資產。
開發商也是，在當下市場中，做好產品才是正經事。大水衝不到房地產，過度臆想政策放鬆是一場勝算不大的賭博。
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