文 | 白羊
時隔不到一年，中駿（01966.HK）再一次刷新了自己創下的廈門島內地王紀錄。
11月19日，廈門土地市場今年以來首次迎來島內土拍，建發、中駿、珠海華髮、泉州東海、無錫好瑞、融僑、正榮、大名城、平安、匯成、聯發、金茂、旭輝等13家房企報名參與爭奪，“獵物”枋湖2019P01地塊建築面積為131700平平方米，地塊起拍樓面價為34662元/平方米，起拍總價為45.65億元。
據悉，土拍現場戰況異常激烈，一開始就大幅加價、不惜血本的中駿笑到最後，以59.4億元成功競得枋湖2019P01地塊，樓面價45103元/平方米，成交溢價率達到30%。
這塊地也成為廈門土地市場總價和島內樓面單價“新雙料地王”
值得一提的是，去年廈門島內樓面單價記錄也是由中駿創造。去年底，在當地土地市場整體行情較冷的情況下，廈門島內枋湖2018P03地塊被中駿以38.05億收入囊中，樓面單價高達39090元/平方米。而今年的樓面單價地王比去年足足高出6000元/平方米。
對於中駿在廈門連造地王的做法，有業內人士表示，這是一種拿地策略。
“新成交地塊樓板價高出那麼多，顯然有利於前一個項目的出貨。”這種說法並非空穴來風。
去年在廈門島內拿的地王被中駿定位於高端產品線天字系——中駿·天宸，並在今年7月一期開售，售價高達69000元/平方米，位於廈門房價的上限區間。
然，今年以來，廈門樓市早已沒了往日的紅火。自4月以來廈門二手房住宅成交量連續下跌6個月。即便是“金九銀十”的營銷旺季，兩個月的二手房住宅的成交量，甚至還不足4月單月的成交量。
可見，廈門樓市不是一般的冷。而在這種涼涼氛圍下，購房者觀望情緒比較濃厚，高價樓盤一般是比較難受的。
比如，同在湖里區，離中駿·天宸項目不到500米的新景龍郡項目，其二手房掛牌價1780萬，成交價則是1650萬，總價直降130萬，成交均價比掛牌均價便宜5181元/㎡，成交週期為85天，快三個月。旁邊二手房尚且如此，中駿地王樓盤怕也好不哪去。
所以，此次中駿再造地王，而且把樓面價在之前地王基礎上再拉上15%，難免有為前地王項目（中駿·天宸）抬轎子之嫌，影響購房者市場預期，方便其出貨。
至於怎麼保障新地王項目的售價和去化，這個怕就只有交給時間和週期了。
眾所周知，廈門島相對較小，卻聚集了廈門近一半的人口，商業發達、交通便利、教育資源優質，高度成熟。從基本面上來說，廈門島內是買房置業的首選之地；
從土地供求上來說，島內土地資源極度稀缺，每一塊地都是可遇不可求的事。在2018年之前，廈門島內土地出讓要追溯到2013年。也就是說，中間廈門島內土地斷供了整整5年。未來廈門島內繼續斷供，怕是大概率事件。所以，這塊地本身也一個稀缺品。
而今年廈門之所以會拿出這個壓箱底的地塊，某種程度上，除了土地財政的壓力外，也有為當地涼涼的樓市送溫暖之意。
所以中駿只要踩準樓市週期的步伐，新地王項目在廈門樓市的下一波行情來臨時面市，憑藉著其稀缺性，不僅可以解套，還能大賺一筆。
雖然理是這麼個理，但實操風險還是不小的。因為上述這套邏輯同樣適用那些中途退場的12家房企。說白了，就是這些房企雖然也認可枋湖2019P01地塊的投資邏輯，但45103元/平方米的樓面價成本下，他們還是覺得算不過賬來，或者說沒有信心將項目賣到更高售價。
這，恰反映了中駿在追求發展規模上的激進一面。
和其他閩系房企一樣，過去數年間，中駿發展迅速。2014-2018年，中駿銷售額分別為119億、145億、235億、332.47億、513.6億，年均複合增長率超50%。
如今在房企整體增速普遍下降情況下，中駿仍在加大馬力往前衝。根據其公開披露數據，今年前10個月，中駿合同銷售金額約人民幣607.51億元，同比增長55%。700億年度銷售目標基本沒什麼問題。
為匹配千億規模，中駿投資熱情也絲毫不減，2019年其全年拿地預算原本250億元，結果前7個月就突破了這一預算。
不過“副作用”也很明顯，在不少房企將降槓桿作為現階段的主要工作之一時，中駿槓桿水平卻逆勢上漲6個百分點，淨負債率由去年底的60.4%上漲至66.2%。當然從絕對值上來說，其仍處於行業下限區域。某種程度上，這也是成長的代價。
另一個代價，就是頻頻爆出的質量問題。今年以來，中駿樓盤質量可謂風波不斷。
除了數個項目遭遇業主投訴維權，8月時其在江西南昌象湖新城的雍景灣項目更發生大面積塌陷事故。
事故發生後，據江西省住房和城鄉建設廳安全生產管理委員會通報，中駿雍景灣施工單位未嚴格按專項方案施工，該項目地下室頂板為無樑樓蓋，未設置暗梁。有業內人士表示，該技術推廣很大程度受到低成本經濟利益驅使。
所以，如何在規模和槓桿、速度和質量之間尋求平衡，也將是衝千億的中駿需要迫切解決的問題。
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