文 | 白羊
时隔不到一年，中骏（01966.HK）再一次刷新了自己创下的厦门岛内地王纪录。
11月19日，厦门土地市场今年以来首次迎来岛内土拍，建发、中骏、珠海华发、泉州东海、无锡好瑞、融侨、正荣、大名城、平安、汇成、联发、金茂、旭辉等13家房企报名参与争夺，“猎物”枋湖2019P01地块建筑面积为131700平平方米，地块起拍楼面价为34662元/平方米，起拍总价为45.65亿元。
据悉，土拍现场战况异常激烈，一开始就大幅加价、不惜血本的中骏笑到最后，以59.4亿元成功竞得枋湖2019P01地块，楼面价45103元/平方米，成交溢价率达到30%。
这块地也成为厦门土地市场总价和岛内楼面单价“新双料地王”
值得一提的是，去年厦门岛内楼面单价记录也是由中骏创造。去年底，在当地土地市场整体行情较冷的情况下，厦门岛内枋湖2018P03地块被中骏以38.05亿收入囊中，楼面单价高达39090元/平方米。而今年的楼面单价地王比去年足足高出6000元/平方米。
对于中骏在厦门连造地王的做法，有业内人士表示，这是一种拿地策略。
“新成交地块楼板价高出那么多，显然有利于前一个项目的出货。”这种说法并非空穴来风。
去年在厦门岛内拿的地王被中骏定位于高端产品线天字系——中骏·天宸，并在今年7月一期开售，售价高达69000元/平方米，位于厦门房价的上限区间。
然，今年以来，厦门楼市早已没了往日的红火。自4月以来厦门二手房住宅成交量连续下跌6个月。即便是“金九银十”的营销旺季，两个月的二手房住宅的成交量，甚至还不足4月单月的成交量。
可见，厦门楼市不是一般的冷。而在这种凉凉氛围下，购房者观望情绪比较浓厚，高价楼盘一般是比较难受的。
比如，同在湖里区，离中骏·天宸项目不到500米的新景龙郡项目，其二手房挂牌价1780万，成交价则是1650万，总价直降130万，成交均价比挂牌均价便宜5181元/㎡，成交周期为85天，快三个月。旁边二手房尚且如此，中骏地王楼盘怕也好不哪去。
所以，此次中骏再造地王，而且把楼面价在之前地王基础上再拉上15%，难免有为前地王项目（中骏·天宸）抬轿子之嫌，影响购房者市场预期，方便其出货。
至于怎么保障新地王项目的售价和去化，这个怕就只有交给时间和周期了。
众所周知，厦门岛相对较小，却聚集了厦门近一半的人口，商业发达、交通便利、教育资源优质，高度成熟。从基本面上来说，厦门岛内是买房置业的首选之地；
从土地供求上来说，岛内土地资源极度稀缺，每一块地都是可遇不可求的事。在2018年之前，厦门岛内土地出让要追溯到2013年。也就是说，中间厦门岛内土地断供了整整5年。未来厦门岛内继续断供，怕是大概率事件。所以，这块地本身也一个稀缺品。
而今年厦门之所以会拿出这个压箱底的地块，某种程度上，除了土地财政的压力外，也有为当地凉凉的楼市送温暖之意。
所以中骏只要踩准楼市周期的步伐，新地王项目在厦门楼市的下一波行情来临时面市，凭借着其稀缺性，不仅可以解套，还能大赚一笔。
虽然理是这么个理，但实操风险还是不小的。因为上述这套逻辑同样适用那些中途退场的12家房企。说白了，就是这些房企虽然也认可枋湖2019P01地块的投资逻辑，但45103元/平方米的楼面价成本下，他们还是觉得算不过账来，或者说没有信心将项目卖到更高售价。
这，恰反映了中骏在追求发展规模上的激进一面。
和其他闽系房企一样，过去数年间，中骏发展迅速。2014-2018年，中骏销售额分别为119亿、145亿、235亿、332.47亿、513.6亿，年均复合增长率超50%。
如今在房企整体增速普遍下降情况下，中骏仍在加大马力往前冲。根据其公开披露数据，今年前10个月，中骏合同销售金额约人民币607.51亿元，同比增长55%。700亿年度销售目标基本没什么问题。
为匹配千亿规模，中骏投资热情也丝毫不减，2019年其全年拿地预算原本250亿元，结果前7个月就突破了这一预算。
不过“副作用”也很明显，在不少房企将降杠杆作为现阶段的主要工作之一时，中骏杠杆水平却逆势上涨6个百分点，净负债率由去年底的60.4%上涨至66.2%。当然从绝对值上来说，其仍处于行业下限区域。某种程度上，这也是成长的代价。
另一个代价，就是频频爆出的质量问题。今年以来，中骏楼盘质量可谓风波不断。
除了数个项目遭遇业主投诉维权，8月时其在江西南昌象湖新城的雍景湾项目更发生大面积塌陷事故。
事故发生后，据江西省住房和城乡建设厅安全生产管理委员会通报，中骏雍景湾施工单位未严格按专项方案施工，该项目地下室顶板为无梁楼盖，未设置暗梁。有业内人士表示，该技术推广很大程度受到低成本经济利益驱使。
所以，如何在规模和杠杆、速度和质量之间寻求平衡，也将是冲千亿的中骏需要迫切解决的问题。
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