原創： 三爺 逃荒山谷的三爺 10月28日
01
這兩天長沙一直下雨，冷得很。
不過，臭豆腐倒是很好吃耶，大眾點評排行上面第二和第三的，確實不錯，排第一的那個不合我的胃口。
剁椒魚頭，馬馬虎虎，壇宗12斤的魚頭吃起來倒是很有feel的。
很多店招牌菜都是普通的家常菜，比如辣椒炒肉啊，吃起來確實比之前吃過的辣椒炒肉都好吃，越是簡單的菜越講究功夫。
地道的湘菜吃一吃很好吃，但是油大，吃幾頓就有點膩。
茶顏悅色，聽說快成了長沙的名片了，愛喝奶茶的我，很滿足！
河西濱江的江景很棒，房價也不高。
梅溪湖名氣很足，沒來過長沙就聽過，開車過去轉了一圈，發現也就so so，房價倒是不便宜。
但是，重點來了，作為一個走在看房路上十幾年的老司機，我今天突然發現，長沙有一個非常詭異的地方，大街上竟然沒有房產中介！連中介店都少。
02
長沙對樓市限購、限售嚴格，在所有大中城市總找不出比長沙限購更嚴的城市了。
外地戶口需要社保兩年；新落戶的需要一年社保（這一條就把落戶買房的路子基本給堵死了）；房子買入之後限售四年。
並且，長沙樓市的限購和限售政策執行的非常嚴格，嚴到什麼程度呢，如果違反了樓市限購或者限售政策的話，是很有可能進局子的。其他的城市限購和限售政策也許在執行上會有一定的活動空間，長沙是沒有任何迴轉的餘地。
嚴格的限購政策，造成了長沙兩個獨特的現象。
第一，房價偏低，幸福感比較高，消費活躍。
長沙房價偏低，在全國大中城市中房價排名倒數。
大學畢業，工作個一兩年，攢一點錢，父母稍微贊助一點，湊20萬，二環內買一套兩房，單價八九千，總價75萬左右，貸款50萬，月供頂不住的話讓父母稍微湊補貼一點，找一個本地的女朋友結婚。
再工作個三年，孩子出生了，家裡住不下，之前的房貸已經沒什麼壓力，還攢了一點錢，找親友借一點錢，或者刷一點信用卡，再買一套三房，雖然壓力更大了點，但是工資會漲啊，漲漲也就沒那麼大壓力了。
這是很多在長沙的年輕人走的路，他們並不像其他大城市的人那樣焦慮買房，這種有房的幸福感是北京上海或者南京杭州武漢的人體會不到的。
樓市和物價都是存儲貨幣的池子，嚴格的限購和偏低的房價讓樓市存不下那麼多的貨幣，所以必然有很多貨幣流入了物價，直觀的感覺就是消費很活躍。
遍地都是餐飲店，不管中午還是晚上，就餐時候去多數都要排隊。吃喝玩樂的商場，就算是在工作日，就算是下雨天，依然是人頭攢動。
第二，長沙樓市二手市場低迷。
嚴格的限購和限售政策，造成的另一個現象就是，二手房市場低迷。
這是最近幾天x家上查到的二手房掛牌量，南京、青島、杭州基本上保持在五六萬的掛牌量，更不要說重慶、武漢、成都和天津超過十萬套的掛牌量，甚至是樓市活躍的深圳和西安都有四萬多的掛牌量，而長沙呢，只有兩萬多套掛牌。也就相當於上海一個多月的二手房成交量。
無論在上海、武漢還是重慶，大街上經常會看到很多房產中介，而在長沙，壓根碰不到一個房產中介。
次新的樓盤，基本上一套掛牌的房源都沒有，因為新房交房之後，要540個工作日（也就是兩年）才能辦下來產證，辦下來產證之後還有四年的限售期，所以至少要等到交房六年之後才會有能出售的房源掛出來。
上個月，整個長沙市，二手房成交量區區兩千多套。這麼點成交量，難怪大街上沒有房產中介。
二手房市場這麼低迷，甚至逼得有些業主，通過假訴訟來進法拍流程，走法拍來變現。
03
來長沙之前還羨慕長沙人，有購房資格的話可以以這麼便宜的價格買到房子，來長沙轉了一圈才發現，也並不是那麼回事。
一手房限價，所以很便宜，二環內能找到單價八千多的房子，梅溪湖好學區的房子也就一萬出頭，因為便宜所以會造成認籌遠遠大於開發商推出的房源，你想買也不一定抽籤能抽到你。
一手房購入之後，至少一年後交房，產證兩年，限售四年，平均要七年之後才能賣出。
一手房抽不到，二手房價格也已不便宜了，而且多是2013年或之前的房子。
首套貸款3.5成，首套利率5.565%左右，二套貸款4.5成，二套利率5.8%-6.1左右，已有兩套房子的會被限購。
再加上房價偏低，長沙本地人兩套房產，自住一套，投資一套，也就一百多萬的標的，相比外地人也沒有太大優勢。長沙的限購政策不止限制了外來的投資客，也限制了本地人的投資渠道，想在長沙靠投資房產獲利，想多了吧。
04
長沙樓市優點是便宜，租售比高。缺點是限售期長，流動性差。
知道了這麼多如果你依然想投資長沙房產的話，也有方法可以買。
第一，強制過戶，夫妻更名。不推薦，一線城市這種辦法倒是可以，畢竟標的大，長沙用這種辦法入場的話，那麼小的標的，不值當的。
第二，從現在開始，代繳長沙社保，一年半之後，補繳個半年的社保，就可以購房了。有一年的等待期，對長沙有足夠興趣的話，推薦這麼做。
第一，買法拍房。跟上海一樣，法拍房是不限購的。
長沙法拍房，可以按揭，貸款政策跟普通二手房的貸款政策一樣。
法拍房最大的風險是產權和收房，法拍房的來源，部分是業主銀行斷供，部分是真實的案件拍賣，部分是虛假訴訟，所以一定要找靠譜的資產公司做好盡調，保證產權和清場。
法拍價格相對透明，在阿里、京東或者國拍線上拍賣，實時出價。
學區好的法拍房，關注的人比較多，拍出的價格也通常比較高，市場價或者高於市場價，投資的話可以考慮關注度低的優質房，畢竟低價才是王道。
資產公司中間收費（過戶費+手續費+貸款服務費）大約在5%個點左右。
法拍房的限售，跟普通的一手房或者二手房不太一樣，法拍房過戶之後，限售時間從首次下產證開始，比如你拍到的房子是2019年下的產證，那麼到2023年就可以出售了。如果你拍到的房子是2017年下的產證，那麼2021年就可以出售了。
專業投資建議法拍房入場，配合交社保為後續建倉做準備。
05
最後，關於片區，剛來長沙沒幾天，說一下大體感覺。
河西新區，市政府所在地，學區好，本地人對學區房比較追捧，以梅溪湖最好，當然價格也是高，法拍房也要1.6-1.8了。濱江和洋湖其次，能買到濱江江景房的話更好。
望城金星，正在大拆大建，房價便宜，配套成熟，有投資價值。
河東老城區，成熟已久，學區不如河西，潛力不大。如果非要選的話，可選省政府南的天心和雨花，發展潛力比較大。
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反正，除了上班，沒有容易的事，創業、自媒體、買房哪一項都比上班難幾倍，但是想升階只能靠後者，有沒有動力就看你怕不怕窮。
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