在過去的三十年裡，房地產成就了一批又一批的商業富豪。有的人身家千億，成為全國楷模；有的人身家百億，成為地方龍頭；更有無數炒房客到處炒房，如今已實現財富自由。
然而對於房地產企業而言，2019年的冬天早已開始。在行業融資“緊箍咒”下，金融去槓桿直接壓垮了不少房地產公司，部分還不得不面臨著出局的命運。
截止11月24日，人民法院公告網顯示，已有452家房地產企業申請破產。
誰破產了？
破產名單中，多數為三四線城市的中小房企。
今年以來，融資大環境持續收緊，部分城市項目去化速度不佳，回款緩慢，現金流緊繃，很多房產企業險境重生。
行業正在面臨著一輪巨大的洗牌潮，越來越多的房企可能在這一輪洗牌中淘汰出局。
經濟學家馬光遠曾表示中國房地產將重回三個“20%”：
“未來市場只有20%的開發商能活下來，80%會死掉，中國的開發商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的樓盤。””
真有80%開發商“死掉”？
在大家探討破產房企增多這一現象時，馬光遠在公眾號中對他“80%開發商會死掉”的觀點，進行了再次解讀，並表示“在市場下行的情況下，任何風吹草動都會引發市場的過度解讀”。
關於80%的解讀：
馬光遠撰文表示，說的80%房地產企業會死掉，是一種市場趨勢，而不是這兩年要發生的事實，更不是今年要死掉這麼多。
有人認為這個說法太誇張，其實一點都不誇張，即使死掉80%，中國還有2到3萬家左右的房地產企業，數量仍然是全球最多的，2到3萬家的房地產企業，完全可以滿足未來房地產市場的供給。
關於房企破產的解讀：
馬光遠認為，四百多家房地產企業破產究竟對市場的意義更是被誤讀。並表示房地產企業關閉破產是“每年都發生的稀鬆平常之事”。
即使在房價大漲的年份，房地產企業每年破產關閉的數量也在300家左右，今年相對於2018年同期，房地產企業倒閉的數量是有所上升，但總體而言，仍然屬於正常範疇。
房地產企業關閉的情況很多，有些是殼公司，主動關閉，有些是被重組，有些是項目爛尾，真正經營困難倒閉的並不多。
不能因為今年又400多家房地產企業倒閉，就據此認為房地產的寒冬到了，這是純粹不懂房地產的表現。
房企促銷回款迎“小年”
房企的佈局意願度低，市場趨冷是土拍降溫的重要因素。與此同時，房企從中小城市撤離的速度也在加快，從三四線城市的流拍率來看，流拍數量依然維持高位。
億翰智庫數據顯示，今年前10月，16家典型房企的投資金額同比增速普降，一線城市的拿地金額同比下降31.6%；核心二線城市的拿地金額同比下降6.5%，普通二線城市的拿地金額同比下降17.1%，三四線城市的拿地金額同比下降18.7%。
為應對市場下行趨勢，房企也開始八仙過海各顯神通。
三四線之王碧桂園也不再侷限於低能級城市，轉而提出了一到五線均衡佈局，1800億元的投資預算根據市場情況而定。
恆大將拿地標準提高為毛利在30%以上、淨利率在15%以上，同時兼顧自有資金，達不到標準的就不拿；中海是按照預算1350億港元拿地，標準是毛利潤率15%、IRR是15%。
此外，融信中國提出不同城市設立不同標準，不拿高價地，通過合作開發減少資金壓力；中國奧園則指出要發揮收併購優勢，除了招拍掛之外，也一併關注三舊改造用地。
不過，有業內分析人士表示，不可否認大勢謹慎，但在粵港澳大灣區、長三角、環渤海等熱點城市群，依然有房企在激進拿地，表現明顯。
由於這些房企重金佈局的區域多在有強大購房需求支撐的城市，項目本身的抗風險力也相對較強，因此整體風險相對較小。但值得注意的是，如果自身持有的高價地塊佔比過高，則未來的風險亦不容忽視。
在去槓桿大方針下，房企的辦法有兩個，一是促銷降價來換取迫切需要的現金，尤其是進入四季度後，越來越多的房企推出各種促銷，加大去庫存速度；二是調整拿地節奏，規避風險。
(本文綜合自：中國基金報、每日經濟新聞、 光遠看經濟)
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