在过去的三十年里，房地产成就了一批又一批的商业富豪。有的人身家千亿，成为全国楷模；有的人身家百亿，成为地方龙头；更有无数炒房客到处炒房，如今已实现财富自由。
然而对于房地产企业而言，2019年的冬天早已开始。在行业融资“紧箍咒”下，金融去杠杆直接压垮了不少房地产公司，部分还不得不面临着出局的命运。
截止11月24日，人民法院公告网显示，已有452家房地产企业申请破产。
谁破产了？
破产名单中，多数为三四线城市的中小房企。
今年以来，融资大环境持续收紧，部分城市项目去化速度不佳，回款缓慢，现金流紧绷，很多房产企业险境重生。
行业正在面临着一轮巨大的洗牌潮，越来越多的房企可能在这一轮洗牌中淘汰出局。
经济学家马光远曾表示中国房地产将重回三个“20%”：
“未来市场只有20%的开发商能活下来，80%会死掉，中国的开发商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的楼盘。””
真有80%开发商“死掉”？
在大家探讨破产房企增多这一现象时，马光远在公众号中对他“80%开发商会死掉”的观点，进行了再次解读，并表示“在市场下行的情况下，任何风吹草动都会引发市场的过度解读”。
关于80%的解读：
马光远撰文表示，说的80%房地产企业会死掉，是一种市场趋势，而不是这两年要发生的事实，更不是今年要死掉这么多。
有人认为这个说法太夸张，其实一点都不夸张，即使死掉80%，中国还有2到3万家左右的房地产企业，数量仍然是全球最多的，2到3万家的房地产企业，完全可以满足未来房地产市场的供给。
关于房企破产的解读：
马光远认为，四百多家房地产企业破产究竟对市场的意义更是被误读。并表示房地产企业关闭破产是“每年都发生的稀松平常之事”。
即使在房价大涨的年份，房地产企业每年破产关闭的数量也在300家左右，今年相对于2018年同期，房地产企业倒闭的数量是有所上升，但总体而言，仍然属于正常范畴。
房地产企业关闭的情况很多，有些是壳公司，主动关闭，有些是被重组，有些是项目烂尾，真正经营困难倒闭的并不多。
不能因为今年又400多家房地产企业倒闭，就据此认为房地产的寒冬到了，这是纯粹不懂房地产的表现。
房企促销回款迎“小年”
房企的布局意愿度低，市场趋冷是土拍降温的重要因素。与此同时，房企从中小城市撤离的速度也在加快，从三四线城市的流拍率来看，流拍数量依然维持高位。
亿翰智库数据显示，今年前10月，16家典型房企的投资金额同比增速普降，一线城市的拿地金额同比下降31.6%；核心二线城市的拿地金额同比下降6.5%，普通二线城市的拿地金额同比下降17.1%，三四线城市的拿地金额同比下降18.7%。
为应对市场下行趋势，房企也开始八仙过海各显神通。
三四线之王碧桂园也不再局限于低能级城市，转而提出了一到五线均衡布局，1800亿元的投资预算根据市场情况而定。
恒大将拿地标准提高为毛利在30%以上、净利率在15%以上，同时兼顾自有资金，达不到标准的就不拿；中海是按照预算1350亿港元拿地，标准是毛利润率15%、IRR是15%。
此外，融信中国提出不同城市设立不同标准，不拿高价地，通过合作开发减少资金压力；中国奥园则指出要发挥收并购优势，除了招拍挂之外，也一并关注三旧改造用地。
不过，有业内分析人士表示，不可否认大势谨慎，但在粤港澳大湾区、长三角、环渤海等热点城市群，依然有房企在激进拿地，表现明显。
由于这些房企重金布局的区域多在有强大购房需求支撑的城市，项目本身的抗风险力也相对较强，因此整体风险相对较小。但值得注意的是，如果自身持有的高价地块占比过高，则未来的风险亦不容忽视。
在去杠杆大方针下，房企的办法有两个，一是促销降价来换取迫切需要的现金，尤其是进入四季度后，越来越多的房企推出各种促销，加大去库存速度；二是调整拿地节奏，规避风险。
(本文综合自：中国基金报、每日经济新闻、 光远看经济)
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