中国有这样一个超大城市——
中国政治地位最高的城市之一，近年来经济却每况愈下。
市中心的老破小房价80000，距离市中心30多公里的远郊房价6000。
城市新区已经发展了将近30年，发展地位仅次于浦东，GDP占全市的一半以上，然而房价却只有老城的三分之一到一半。
这就是天津，拥有最魔幻的经济，最魔幻的房价。
对于这个城市，一周考察之后，我的观点就是：
第一、城六区虽然价格回调，以后仍将是本地人的市场，3万到5万的价格在全国有更好的选择。
第二、倒是环城四区，本轮价格回调之后，更加适合非天津投资者，找一找，看一看。
毕竟1万到2万之间的价格，只是很多南方普通地级市的房价。
然而，这里却是天津——
国家级中心城市+直辖市的天津。
四所211，二所985的天津。
距离北京只有100多公里，高铁只有半个小时的天津。
1
先说东丽区。
东丽区板块价值链是：
东丽区：张贵庄> 空港=华明 > 东丽湖
至于更加向东的滨海新区，人家自己玩自己的，不是一个范畴。
津滨大道和津汉公路，是连通中心城区和滨海新区的两条最重要干道。
东丽的几个热点板块，都沿着这两条主干道分布。
空港、华明、东丽湖三大片区，被津汉公路串联，距东外环分别约7.6公里、8.9公里和17.6公里，均已发展8-15年，定位各不同。
张贵庄——是
东部近两年热度最高的区域，而且位于外环内，地铁4号、10号线在建，区域内其他几条断头路在加速改造，土地整理加速。而且前几年连拍几块地王，把客户的预期太高了不少，尤其是金茂府项目，是实实在在的改善项目。
空港——聚集了大量产业配套，就业岗位很多。生活配套齐备：一中滨海学校+空港实验小学在区域还不错。另外，体育中心，燕莎奥莱、SM广场、复地滨湖广场至少让钱有地方花。
这么多年空港的居住人气依然有限。
华明——多为已售多年的老项目的存货，周边就业岗位多，距离市区适中，适合天天往返的刚需。本身有基础生活配套，也可借助旁边老华明镇和空港的配套，满足基础生活需求。不过，板块缺少地铁，配套档次不高，区域整体人文素质一般，并缺少优质教育资源。
东丽湖——已属远郊，拥有水域面积综合约12000亩的东湖和丽湖，自然环境优越。板块内基本生活需求能解决，未来万科还会自建一个社区MALL。
但是交通依然是短板，更适合自驾 ，虽有几条公交线路，但车程距离较长。缺少城市级商业及医疗配套。
2
再说西青区。
西青区的板块价值是：中北镇 >南站（张家窝） > 精武镇> 杨柳青
中北镇——2005年启动，是天津最早开发、最成熟的环外大型居住区，紧邻外环线，距市区近，周边有高新区、汽车工业园等产业支撑。北面有地铁2号线终点站。北面兴建了永旺、宜家，区域功能更加复合，不再是单一睡城。只是新盘不多了，适合去淘淘二手房。
张家窝——2007年启动，距西外环约10公里，已经开发了近10个楼盘。毗邻滨海高新区和第二、第三高教区，周边就业岗位众多。有地铁3号线终点站和高铁南站，轨交可换乘。
精武镇——刚刚启动不到4年，是去年天津最热的环外板块。 毗邻外环，距离奥体中心大约5.6公里的车程，和中心城区几乎无缝对接。周边有几所大学、卓尔电商城和一些产业园，有一定的产业配套资源。整体规划，可开发用地存量大。目前已经有万科、金地、卓越、华侨城等大牌开发商进驻，一众开发商整体发力，有利于板块迅速成熟。
这个板块比较明显的弊病：
一是虽距市区近，但只有津涞公路一条主干道，高峰期经常堵车，而几条地铁线又不路过，只能先自驾再换乘；
二是原来的农民房较多，夹杂一些老旧小厂，城市界面较混乱。
3
津南区。
价值链是：海教园>咸水沽>天嘉湖>团泊湖
说到这个区，一定要提一句火得一塌糊涂的团泊湖。
团泊湖火，是因为方向的富力新城项目价格从10000降到了6000多，3000元的绝对值不算多，但是降幅惊人。
然而依旧不推荐，价格虽然诱人，但是太荒了，离主城太远，实在无法想象谁来接盘。
比团泊湖稍好一些是天嘉湖。
天嘉湖——津南八里台镇，距南外环约19公里，已属远郊板块。该区域已有多年没出让过新地块，存量都是老项目。三个超级大盘——融创星耀五洲、中海公园城、大唐盛世（原海尔项目）已开发多年，仍有约400万㎡存量。低价是该板块新盘的最大优势。以融创项目为例，不到10000的均价对于想着天津落户的外地人而言，门槛非常低。
但是天嘉湖区域最大问题还是荒，颇有点进入项目是欧洲，出了项目是非洲的落差，让人很不适应。
海教园——海教园是2016年以来天津楼市的新星，距南外环约13公里，津南将以海教园为核心规划“天津智谷”，推进工业园区整合，大力发展智能科技产业。海教园管委会和南开中学合办的9年制南开学校，已经在2017年开学。十几所大专院校，居住氛围较好。
地铁8号线改为6号线延长线，由梅林路至咸水沽西站，9个车站年初公布，海教园内有4站。
目前入住新盘仍少，若未来人口大幅增加，仅一所南开学校恐怕很难满足需求。而且，海教园并未规划普通高中，现有政策会一直持续吗？
4
北辰区的价值链：刘园 >宜兴埠 > 铁东北路
北部楼市启动时间相对较晚，2016年起热度才迅速升温。
现在，整个北辰的热地板块是天津楼市最多的，而且半数以上都位于老外环线之内。
刘园——北部启动最早的居住板块，位于外环内地铁1号线、北运河沿线。1号线地铁通车最早，居住人气很旺，基础生活配套已成熟，大型城市级配套则可依靠京津公路上的几个MALL。不过，教育依然是短板。
铁东路——淮河道受去年通车的地铁5号线加持，是环内最受瞩目的板块之一。目前，板块内高层均价在2万元左右。若是在市区上班的刚需白领，这个总价及交通条件比较适合。
不过，片区内市政路网仍不完善，很多断头路没有修通，一些老旧工厂的拆迁尚未完成，刚需最关心的教育配套仍然欠缺，这些都需要有关部门尽快解决。
宜兴阜——小淀归在一起，是因为一条地铁3号线串联，实际上距离市中心不远。不过，宜兴阜和小淀最大的问题，是现状城市界面差、各类市政配套跟进速度有点慢。宜兴阜面临城中村拆迁、市政路网改造的问题。
●扩展阅读：天津学区房 | 下三区和环城四区
部分内容参考网文《万字长文讲清2019年天津楼市格局》，对作者表示感谢。
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