文章導讀：開發商將商品房抵押，導致購房者無法辦理房產證。該如何維權？今天，京雲房產律師團和大家聊聊這個法律問題。
一、購房者收房兩年，無法辦房產證。
1、孫先生購買的現房無法辦理產權證。
近日，東都尚城小區的業主孫先生在網上爆料，住了兩年的房子一直無法辦理房產證，一查才知道房子早在兩年前就已被開發商抵押。
據孫先生透露，“2017年7月，東都尚城4號樓開盤，我買了一套三居室，開盤時4號樓已是現房。購買時可正常網籤、申請貸款，但在後期辦理房產證時才知道，我的房子早已在開盤前就被泰禾地產抵押出去了，因此無法辦證。”孫先生表示，自己購買時並不知道房子已被抵押，泰禾地產方面也有所隱瞞，沒有告知實際情況。
2、多戶業主利益受到損失。
孫先生表示：“這種情況並不只有我一個人，我們小區3、4、5號樓100餘戶業主，都買的抵押房。”隨後，和孫先生存在同樣情況的業主李女士，提供了一份房屋權屬狀況信息表，在抵押情況一欄中，赫然寫著該套房早已於2017年6月19日被抵押給中國信達資產管理股份有限公司福建分公司，抵押金額約為1.73億元。
3、到期不解押，辦證遙遙無期。
“目前解押日期已經過了近5個月了，泰禾方面還沒有解押，我們多次去找泰禾方面協商，得到的回覆是一拖再拖。”李女士無奈的說道，“之前泰禾方面表示，6月18日到期後會立即解壓，後來又說7月已向信達打款5000萬，10月底前會完成住宅部分解押。10月我們再問時，又改為公司有專款進行解押，預計12月底籌備完畢。
4、記者聯繫開發商，開發商含糊其詞。
對於東都尚城業主的說法，記者聯繫了泰禾方面相關工作人員，工作人員表示不清楚，需要請示相關部門領導。
5、業主們有這樣的疑問，為什麼他們購買的商品房會被拿去抵押？
“我們不理解的是，為什麼開發商在賣房時不告訴我們房子存在抵押情況？為什麼房子被抵押給了第三方，還能正常的網籤和申請貸款？”李女士不解的說道。
其實，京雲房產律師團瞭解到，新房是否能夠網籤，要看該房是否有商品房預售證，如有預售證即可網籤；而銀行貸款方面，如銀行願冒風險的話，也是可以進行貸款的。
6、開發商將“在建工程”抵押的行為非常普遍。
根據《城市房地產抵押管理辦法》第3條規定，“在建工程抵押”是指抵押人為取得在建工程後續資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權，連同在建工程的投入資產，以不轉移佔有的方式抵押給貸款銀行，作為償還貸款履行擔保的行為。
其實這是長期以來很多房企的普遍做法，房企拿地後需要蓋房，這整個週期都需要很大一筆資金的支持。如果房企手頭上並沒有足夠的資金，就會把手中的土地或者在建工程抵押給銀行獲得貸款。
7、抵押房不能辦理房產證
對於抵押出去的商品房，必須要開發商先歸還借款，滌除債權人的抵押權，才能為購房者辦理房產證。如果一直不解壓，那麼房產證是一直沒法辦理的。根據我們京雲房產律師團以往的辦案經驗來看，因為房子被抵押，拖個十年八年辦不了房產證的情況也是有的。所以提醒廣大業主在購買房屋之前，充分調查房屋的各方面情況。首先積極與開發商溝通，儘量通過協商解決問題。其次也可以在協商無果的情況下，諮詢專業房產律師，尋求解決方案。
二、購房者應該如何維權？
針對於泰禾隱瞞關於房屋抵押的信息，造成多戶業主無法正常辦理房產證的情況，京雲律師綜合多年辦理商品房糾紛案件的經驗，為廣大業主提供兩種切實有效的維權方案：
1、督促開發商辦證，並要求開發商支付逾期辦證的違約金
針對房產證辦理久拖不決的情況，購房者應該主動出擊，積極維權，切勿消極等待，如果協商不成，集體委託律師走法律途徑是最好的辦法。我們會基於業主和開發商簽訂的《商品房買賣合同》起訴開發商，要求其履行“為業主辦理房產證的義務”，並支付逾期辦證的違約金。如果合同中約定的違約金過低，我們還可以依法向人民法院申請調高違約金的標準。
2、要求退房退錢，主張開發商的違約責任
京雲房產律師團認為，開發商隱瞞房源抵押情況對外出售屬違規，業主可根據2003年出臺的《最高院商品房買賣合同司法解釋》第八條的規定進行起訴，請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
3、為什麼一定要走法律途徑維權？
在我們之前的工作中，經常會遇見這樣的情況，業主自行組建了一個幾百人的維權大群，各路業主在這個群裡發表觀點，但是始終難以形成統一意見。有的業主建議和開發商繼續協商，但多次協商過後，房產證就是辦不下來，違約金也一直談不攏；有的業主建議走信訪，獲得的答覆通常是：你們反映的問題不屬於信訪受理範圍，建議走訴訟程序；有的業主建議找媒體報導，但沒有達到一石激起千層浪的效果，問題還是無從解決；還有些極端的業主建議，建議到政府門前去坐一坐、給官員寫信、一起去北京等等，這些都是無法解決問題的。
我們律師能夠理解各位業主的做法和心情，非常佩服各位業主能夠團結起來維權的魄力和決心，但無數的例子讓我們覺得，只有團結起來依法維權才是解決問題效能最高的辦法。集體的力量是強大的，但若不能統一思想，選擇正確的道路，這樣的集體就容易瓦解。
業主們要做的是將懸而未決的爭議提交人民法院，集體聘請房產律師，和律所籤合同，每人出一份授權委託書，每人出一點維權資金，就會有最專業的人為了你們的利益兢兢業業地四處奔走，努力做到業主利益最大化，使得每一項主張都於法有據，合情合理。通過律師和業主的多方努力和團結協作，最後經過法院的判決，為業主爭取到辦理房產證，支付違約金的合理訴求。
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