年底开盘冲刺，国庆节后至今，南京开盘41次。多盘冲破限价红线，6家现房销售楼盘、5个地王纷纷割肉出走，城南地价近3万的楼盘首开售罄，总价近千万的大平层一日售出百套...南京楼市回暖了？
那么，近期开盘的项目真实去化究竟如何呢？
01
月销0套VS月退7套房！宇宙中心也乏力
统计南京网上房地产数据发现，近2个月中，南京41次开盘，推出5574套新房，共卖出2658套，整体去化仅47.7%。最低中签率虽1.7%，但20家楼盘平推未摇号！即便身处南京最热门河西、江北新区、紫东的“宇宙中心”地段，多盘仍然卖得艰难。
【注：数据来源南京网上房地产，统计时间11月22日；去化=（认购+成交）/上市量】
其中，分化最为严重的属江北。有盘甚至一个月一套没卖！
江北 去化
核心区：去化71-96%
桥北：去化66%
江浦：去化0-36％
老山：去化0-35％
雨山路：去化10-25％
当江北核心区连开售罄、千人抢房时，相距几公里的雨山路、江浦、老山等板块，去化却很不理想。
其中老山的仁恒凤凰山居销售数据截至出稿，卖出了1套，其余各盘也卖得不好，金隅紫京叠院只卖了6套，卖的最好的是老山地王恒大溪山公馆，卖出了3成。
最为惨烈的是，位于龙华路的雅居乐雅尊府，虽在居住氛围已相当成熟的老江浦，开盘过去30天，房源至今一套没售出，数据挂0！
雅居乐雅尊府去化数据 截至11月25日
雨山路整体都不容乐观，2个月开的楼盘都没卖到3成！雍宁府、颐和九里、江山荟的销售数据均在10-25%，最惨的雍宁府，截至今天发稿，一个月时间内只卖出了17套，去化仅一成！
雍宁府去化数据 截至11月25日
江宁分化也极其严重！新兴的两大板块上秦淮和青龙山生态新城，甚至出现一边千人抢房，另一边却是3盘无一摇号，对比明显。
其中，上秦淮2个月加推3盘878套房，最低中签率低至5.4%，而青龙山3盘推出306套房，却无一家楼盘摇号，其中最惨的江宁金茂悦，10月30日开盘至今，仅卖出25套，纯新盘深业青麓上居，同天开盘仅卖出55套房。久未出货的刚需阵地禄口，连推2盘，去化均在2-3成。
河西的数据也不太乐观！
江心洲一盘，开盘27天，截至发稿时，仅售出40套，不到3成！值得一提的是，在网房公示区，11月南京新房29套（含高淳、溧水9套）退房房源中，该楼盘占据了7套，均为下叠产品，且近几个月来该盘均有退房记录。
今年大热的“紫东”，同有光环加身，非核心区的楼盘卖得相当乏力。
其中，麒麟的熙悦，开盘一个月，60套仅卖出32套，位置再偏离的龙潭的悦东府、汤山的汤山玉兰公馆，开盘近一个月，卖出仅1成。
城北楼市近月来也不算活跃。
2个月来，虽有金浦御龙湾和翡翠天域两家住宅、鼓楼滨江两家65年产权公寓盘入市，但栖霞山的翡翠天域近一个月仅卖出5套，销售数据仅为0.82%，着实惨淡。
02
优惠打折、花式送礼！地王抢上市，卖得却很惨
41次的开盘中，老盘加推渐少，仅金浦御龙湾和北外滩水城两家，而7家纯新盘在此期间首开。值得注意的是，纯新盘中囊括了禄口、老山、软件谷、汤山等板块地王，还有多个高地价项目，销售成绩也都是一言难尽。
【注：数据来源南京网上房地产，统计时间11月25日；去化=（认购+成交）/上市量】
比如，江浦地王——北京城建西华龙樾。
2016年9月拿地至今3年，楼面地价高达22438元/㎡。11月16日在其售楼处平推开盘，首开126套叠墅，毛坯现房，均价30241-30758元/㎡。项目还没开盘就被买房人爆出，只需去售楼处意向登记可获得总价20000元/套的优惠。但结果却不尽如人意，截至发稿时只卖掉40套，成功售出3成。
西华龙樾开盘
老山地王项目楼面价22494元/㎡，比西华龙樾略高。10月29日首开，打出多重优惠，不仅是送粮油卡，认购享总房款9.7折，一次性付款再享额外9.9折，但收效甚微，该盘历时27天，仅卖出3成。
再如新房断供3年的江宁禄口，接连上市了两家现房销售的高价地项目。
禄口地王盘10月30日打响板块第一枪，房价冲破“2”字头，历时一个月，至今只卖出了49套，去化不足3成。而不远的另一现房销售项目红豆香江华庭，开盘打出3重优惠，最终卖出41套，去化3成多。
红豆香江华庭开盘现场
紫东汤山的地王——汤山玉兰公馆，地价14171元/㎡。
项目今年7月29日首开，价格为20529元/㎡-22178元/㎡，去化约五成。11月1日第三次开盘，将近1个月时间，仅卖出18套，去化1成。总计开盘3次，整体去化为5成。
汤山玉兰公馆去化数据 截至11月25日
年关将近，开发商迫于资金回款压力，项目加速入市，降价促销频现。就南京市场而言，楼市去化变冷不仅出现在近一两个月，部分楼盘开盘数月，去化成绩一直惨淡。这些楼盘的相似之处在于定价较高，区域利好不明显。此外，前期高昂的拿地成本也加大了房企销售压力。在市场融资环境的收紧环境下，对于房企来说，未来面临的可能会更难。
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