我是星叔，全国资深房产投资专家，一二线城市和三四五线小县城都有过实地考察。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：星叔，如今大部分三四线城市主城区房价都已破万，短期内没有下跌迹象。与购买力相比，当地居民如果仅凭工资收入，工薪阶层都已经买不起房子，都说三四线城市不看好，房价还能回到2016年之前的水平吗？人口外流现象会出现逆转吗？未来房地产市场发展前景如何？
回答：前期城市房价上涨的动因，货币化棚改、农民工返乡置业，以及年轻人结婚买房等起到了很大的推动作用。目前情况来看，棚改尾声，需求释放完毕，数量上无法消耗存量房，过高的房价，也已经超出了年轻人的购买力。三四线城市未来房价也没有继续上涨的动力。
但是，房价上涨乏力不代表就会下降，更不可能跌至2015年前的水平。首先是zc不允许房价大起大落而是要求稳定；其次，房子的建筑成本在不断上涨，所谓面粉贵面包自然贵，没有下降的理由；三是有房家庭占了绝大多数，家庭买房杠杆率又太高，大幅下跌极易导致危机出现，整体性下跌也没有民意基础。
位于金字塔顶端的一线特大城市，往往是优质资源高度聚集之地，有更多的发展机会和更高的经济收入，必然导致人口由低层级城市向高层级城市流动。三四线城市没有突出的资源优势，经济发展薄弱，工资收入偏低，发展空间窄，很难留住人才并给予年轻人施展理想抱负的机会，因此在城市结构性矛盾无法解决的情况下，未来人口流动趋势只会扩大不会减弱。
三四线城市房地产未来必将走可持续发展道路。首先在未来几年内控制房价不再上涨，同时提高城镇居民收入，缩小房价收入差距，让购买力得以恢复；其次是农民的收入普遍很低，无法支撑城市的高房价，作为缓冲带，可以利用廉价的土地建设乡镇商品房或提供安居房就地安置；然后是平摊社会资源，大力发展乡镇经济，逐渐缩小城乡差距，只有让农民的钱袋子鼓起来，才能推动房地产市场向前发展。那么随着时间的推移，以循序渐进的方式推进，实现70%或80%的城镇化才会成为现实。
提问：房叔，跟男朋友均有北京房票，均为首套房。首付款300万左右，婚前各买一套小户型，一套自住一套投资，还是一步到位90-100小三房？
两人工作在国贸和金融街，初步想法购买通州和朝阳五环附近。有没有推荐的板块和小区？
谢谢！
回答：如果是纯投资的话，买两套小的一定赚的比一套大得多。
但是我看你预算有限，而且工作地点在市中心，如果买两套，就是很破旧的房子了。我更建议用一个人的房票，先买一套好房子，优先考虑通州（如果你有购房资格的话），未来通州机会挺大的。朝阳我们也看好，北京的发展方向，向东是一个主要脉络，朝阳作为第二选择。
提问：星叔你好，坐标济南，我家现有一套94年三室在市中心的棋盘小区，房龄老旧也没有电梯，好处是生活十分方便。但因为长辈年龄大腿脚不便，而且一直想要带院的房子，想要卖掉加些钱换成金地越秀凤鸣意境的叠墅，请问这样做值得吗？ 换成地铁沿线的其他带露台新房会不会更好一些呢？
回答：94年的老房子，外加还没有电梯，以后都是硬伤，现在可以考虑置换，叠墅自住来说更舒服，地铁沿线新房保值升值能力更强，具体看你的需求。
提问：星叔！坐标宁波，手上50万，想买宁波比较有潜力的房子。麻烦星叔推建几个楼盘，谢谢！
回答：宁波这个城市总体不错的，城市界面，产业结构，人口的富裕程度，都是OK的。不过浙江省不像江苏省，浙江省非常突出杭州的首位度，所以宁波长线来看它的发展潜力不会像苏州那样。
如果你是自住在那里的话，我觉得可以买一，二套自住加投资，但纯投资没有必要刻意去宁波买。
宁波要买的话呢，我比较看好东部新城和东钱湖，二线城市不像一线城市，能够向外辐射很远，而且二线城市经过这段大涨之后，房价级差不大，扁平化，所以更推荐你在市中心买，我不太推荐去杭州湾新城。
提问：佛山市南海区桂城中海锦城花园，有一套89方房想出售，如何才能快速卖掉？放卖中介有4个多月了，一直看的人都很少。
回答：详见知识星球内部分享《卖房如何快速卖出还价格不低》
提问： 你好，星总！汉口二环旁2017年交房小2房63平，出租收益抵月供，1.有必要卖了换个大的么？2.但放眼武汉新房倒挂基本没有，没啥好的投资价值，请推荐？推荐的白沙洲，汉阳四新都觉得投资价值不大（价格天花板，都属于补涨板块）。3.东西湖临空经济区规划产业不错，已经入驻部分企业.相当于第二个光谷东了，1.25入手佳兆业长持5年，有价值涨到1.8么？觉得也没那么强的上涨动力，纠结
回答：白沙洲 汉阳四新主要推荐刚需族， 63平建议可以出手进行房产裂变，未来小户型升值空间有限，除了学区房，别人买二手目的为置换更大三房，太小户型市场有限。 东西湖临空港未来规划不错，长持5年1.25到1.8w问题不大，武汉房价5年内会迎来一个强势性反弹，属于价值回归
提问：浦东两套房，一套外环外新房，一套70平中外环95年动迁房。现350卖掉动迁房(到手300w)，去唐镇买金融家90平一手,将来出租是否值得？若不值，有其他推荐吗？
回答：从你换房出发点来看，是通过置换实现一套自住一套收租的组合，那么把现有2套和目标1套综合统筹，3取其2的最佳方案，应该是唐镇新房自住：新房、张江、地铁，而中外环动迁房适合出租：地段、小户型，至于动迁房属性根本无损其价值。
若目前卖动迁房木已成舟，则只能外环新房出租，但其租赁竞争力弱于前者。总之，金融家产品尚可，除非上班交通不便，否则首选其用于自住。
请问！在日照海边招商莱顿小镇一期一套116平方的，当时买的价位6400元每平方，无贷款，想卖掉，二手价1.3万平，中介报价。考虑换一套三期的新房100平（紧邻），价位1.2万。想法是卖掉后，付收付60万，腾出80万再投一套，请老师解答
回答：房子投资肯定要学会裂变，如果当初6400的时候你不是全款，而是贷款，不是一套，而是几套，现在都实现了翻翻。 那么同样道理，现在就要学会一套裂变二套，另外房产投资不要全款，能贷多贷
详见知识星球内部精华文章《房产裂变，一套变两套，两套变四套》
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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。
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