◎樓市黃大大團隊（ID：HouseLeader）
1997平方公里的土地，已經支撐不起日益膨脹的深圳。如今，它的觸角正在不斷伸向附近的臨深城市。
作為先行示範區，“宇宙中心”迫切需要新的土地承載人口和產業鏈。
目前深圳房價全球前十，供需特別緊張。人口密度全國第一，每平方公里6522人，是北京的4.9倍，廣州的3.2倍，上海的1.7倍。
深圳需要睡城，就像燕郊之於北京，崑山之於上海。臨深城市東莞、惠州和中山都在爭奪這個機會。誰能“躺贏”？
01
從地理位置上看，東莞與深圳的中心區距離是最近的，也最有競爭優勢。
如今東莞已承接了深圳的諸多產業。與深圳接壤的塘廈、鳳崗、清溪等鎮是最受深圳客喜歡的投資置業的地方。
目前，東莞最火的臨深區域鳳崗的平均房價已經達到了3萬+，附近的塘廈也達到了2.2萬+的水平。
東莞的問題在於買房投資門檻正在不斷提高。
手裡的資金有限的深圳客，會把目光投向中山和惠州。平均一萬多的房價是不錯的選擇。
從地理位置上看，中山和惠州與深圳中心區域的距離差不多，不同之處在於惠州與深圳接壤，而中山與深圳隔著一片伶仃洋。
在灣區9城中，惠州與中山經常被拿來比較，經濟體量分別排名廣東第五、第六。
過去五年，中山與惠州的房價漲幅分別為74.7%和76.8%，投資前景較好。但比起深圳本土的漲幅，還有一定差距。
中山和惠州最吸引深圳人的，還是價格。
02
先說中山，從2011年開始，在深中通道利好的刺激下，中山樓市一路上漲，終於突破萬元大關。
2019年10月，中山均價為11264元/㎡，這個價格比起深圳還是非常低的。
儘管深中通道還沒有竣工，但過去5年，中山的“臨深片區”已經是一片飛漲。
中部市區石岐、東區，尤其是東部的港口、民眾、南朗等鎮，上漲非常厲害。
然而，經濟發達的北部鎮區如小欖、古鎮、黃圃，房價並沒有大漲；南部經濟重鎮三鄉、坦洲上漲也有限。
相比之下，惠州在2017年突破了萬元大關，房價均價達到了10227元。
2016年，惠州漲幅達到了史上最高的33.6%，此後三年處於平穩狀態。
從均價來看，惠州比中山具有一定的優勢。
03
從往年的數據來看，深圳客也更偏愛到惠州買房。
惠州作為大灣區面積第二大城市，樓市供應量非常大，成交量也常年位於大灣區首位。
據樂有家成交數據顯示，在2018年惠州購房者中，現居地為深圳的佔比59%，也就是說，2018年惠州賣了10萬多套新房給深圳客。可見需求有多大。
相比之下，2018年在中山購房的群體中，深圳人僅佔8%，為5297套左右。
從2018年的銷售數據來看，深圳人更愛買惠州的房子。
04
但中山有一個最大的優勢，就是深中通道直達寶安、南沙區，潛力巨大。
交通通勤之戰，將決定未來深圳睡城的走向。
目前深中通道正在緊鑼密鼓建設中，預計在2023年建成，有望將中山到深圳的通勤時間壓縮到半個小時左右。
這是珠江口繼港珠澳大橋之後，又一座氣勢恢宏的跨海大橋。長虹飛度，一路坦途，對中山人來說，極其重要。
深中通道全長24千米，只有港珠澳大橋的一半左右。加上兩地沒有通關問題，交通效率更高，對人流、資源流通的拉動作用，絕對比港珠澳大橋強得多、快得多。
不過，深中通道最大的瓶頸在於通勤成本。
2016年8月22日，有網帖稱，“在建的深中通道，小客車單程收費將達單程90元。”對此，深中通道管理中心回應：最終收費方案將在項目正式營運時依法依規由政府審批確定。
參考臨近的虎門大橋和港珠澳大橋的收費，深中通道可能真不便宜。
深中通道長度比虎門大橋略長，並且工程難度不亞於虎門大橋，估算過橋費大概在60元——80元左右。
若要異地通勤，每天的過橋費約在120——160元之間，每個月光過橋費就得2400——3200元左右，這還不算汽車燃油等費用。除非有班車接駁，否則通勤成本相當高。
惠州面臨的難題，則是還缺乏一條交通大動脈。
被寄以厚望的深圳地鐵14號線惠州段，目前還沒有正式批准。
按照中央建設地鐵的三項硬性指標：一般公共財政預算收入在300億元以上，地區生產總值在3000億元以上，市區常住人口在300萬人以上，惠州人口還達不到指標。
惠州四個市區惠城+惠陽+大亞灣+仲愷的常住人口僅為270萬人。不過，背靠深圳，惠州獲得地鐵延伸，還是有機會的。
今年2月21日，發改委明確“在有條件地區編制都市圈軌道交通規劃，探索都市圈中心城市軌道交通適當向周邊城市(鎮)延伸”。
深圳發展改革委副主任郭躍華也公開提到：“下一步，深圳市將在五期建設規劃編制工作中就軌道14號線惠州段項目必要性和可行性進行深入研究，並積極與惠州市相關單位溝通協調，推動軌道14號線惠州段儘快報批。”
也就是說，官方沒有完全把惠州修地鐵的路堵死。一旦地鐵開通，沿線必然是上班族最愛的居住地。
05
今天的深圳，土地實在太緊張了。
深圳土地開發強度逼近50%，遠超30%的國際警戒線。剩下的又多是山林湖泊等生態用地，禁止開發。
對於寶安、南山的深圳客來說，中山仍然是很有吸引力的居住窪地，如果對通勤成本不敏感，完全可以考慮提前佈局。
而關注惠州的投資客，則需要密切留意14號線的動態，瞄準地鐵房。
未來的深圳，很可能是一個複合型的巨大都市區，不僅居住功能散佈到東莞、中山、惠州等地區，產業也會不斷擴散，形成“前店後廠”的格局。
睡城之爭的結局，還需要時間揭曉答案。
閱讀更多 樓市黃大大 的文章
