眼看着2019年马上到年底了，开发商的“戏”却越来越足。
比如，破产家数的走高。
截至11月20日，房企破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。
这些开发商，大部分是来自江浙粤的中小公司，规模不大，负债却不少，经营杠杆都非常高，融资稍微一收紧就倒闭。
还有一场房企和中介的“口水战”，吸引了多个业内大佬入场吐槽。
本来房子就不好卖，中介的渠道费却收到了10%，开发商说自己苦不堪言。
最大中介的老总回应：我们的份额本来就不多，现在房子卖不动了就开始挑刺，太没意思。
最关键的，是12月份起，因为交工的压力越来越大，开发商要被迫“续命”了。
数据显示，目前房地产施工体量高达83亿平方米，而2018年施工转竣工的比例为历史最低值，仅为11%。
假设今年维持去年11%的施工转竣工比例（实际上大概率会高于去年），全年竣工面积同比增速将达到1.4%，而目前增速仅为-8.6%。
也就是说，房企必须要全力施工，才能保证年底能顺利交房，否则就会延迟竣工，业主们一旦群起声讨，破产的压力会越来越大。
但是，保证施工的前提，是现金流充足，是降价促销能带来顺畅的回款。
为了“续命”，难免房企会在合同中暗藏“圈套”。
因此，对购房者来说，12月开始，买房要留意合同中的4个“条款”，别上当。
第一，明确标准交房时的标准。
现在绝大部分在建房源都带有基础装修，有的项目还打出精装修的旗号。
但是，在交工的压力下，一旦开发商手中的现金不足以支撑施工进度，为了赶工期，必然会在装修材料、装修标准上做文章。
举个例子，今年我一个朋友的房子要开暖气，热力公司直供，到场检查后直接贴出一张通知，说开发商选用的阀门、五金件全部都是非国标，供暖井多处出现漏水。
这就是房企“钻空子”省钱的典型。
因此，12月份买房，要在合同中明确住房交付的标准，外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、厨房、卫生间、阳台、电梯包括智能人居系统，都要做到面面俱到。
第二，明确约定房产证的办理时间。
最近几年，很多业主都饱受房产证办理的苦恼。
有的开发商因为没有清盘，迟迟不办产权大证，有的房企因为规划与项目出现偏差，分户证办不下来。
更有甚者，有的小区一直拖着不办证，业主的孩子没办法顺利入学，背着房贷，掏空“六个钱包”买来的房子，没有那个证明自己产权的本子，购房者每时每刻都会处在煎熬之中。
尤其是在房子容易出现延迟交房的风险中，开发商可能在合同中对房产证办理的时间语焉不详，甚至一笔带过，购房者要做到仔细审视。
以某热点二线城市的《商品房买卖合同书》范本为例，在第十五条中有约定：出卖人应当在商品房交付使用后XX日内办理房产证，否则就有违约责任，双方再约定具体赔偿措施。
第三，约定公摊面积的具体大小。
公摊面积最近两年一直是人们关注的焦点，不少业内人士都呼吁尽早取消这种计算方法，年初住建部网站还发布《住宅项目规范(征求意见稿)》，在第二部分指出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。
但是，公摊面积的取消毕竟不是一日之功，对购房者来说，要谨防开发商在这上面做文章。
很多购房合同中，关于公摊面积的数字，都是以百分比直接略过，后期容易引发很多问题，比如测绘公司量的面积不一致，房产证上备案的建筑面积，与购房发票和契税发票的不一致，由此造成房屋转手困难。
更何况，公摊面积的大小，实际上属于购房者需要真金白银买来的隐性面积，一定要搞清楚有多少，免得部分开发商在合同里“暗中多占”。
第四，协商好退房的责任划分。
虽然房企现在嘴上说得漂亮，为了回款放低姿态，置业顾问什么条件都敢往外承诺。
但是，房子毕竟还没有竣工，谁也不知道验收时是什么情况，毕竟样板间和实际房屋的差异非常大。
此时，购房者可以提出一些条件，留意合同中是否有退房责任的划分。
比如，合同面积与实际面积相差超过3％、房屋主体质量出现问题、开发商私自变更小区规划、非买房人自身原因导致银行贷款失败、开发商没有销售许可证，或者迟迟不为买房人办理房屋不动产权证书等原因。
买房这件事正变得越来越难，不光是因为房价高涨带来的负债升高，更有选地段、配套、物业、楼层的奔波之苦，说到底，购房合同中多留意以上几个条款，也是为了自己买房多个安心。
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