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经常以“墅级品质”著称的龙湖，在深圳的第一个住宅项目，龙湖春江天玺要卖了，就在下个月。
150套住宅+198套公寓入市，住宅最小面积100㎡。置业顾问透露了吹风价：带精装，单价6万多，目前100万验资办理VIP中。
龙湖的眼光不错，首个住宅盘落子龙华，项目所在的油松片区旧改大盘扎堆，周边1.5公里范围内集齐了13个旧改，包括：卓越油松旧改、恒大万众生活村旧改、中洲龙华商业中心旧改、德业基旧改、金地水斗旧改…
龙湖这次能在龙华带货成功吗？最近去感受了一下样板房，测评报告来了：
01
150套住宅+198套公寓、样板间细节实探
龙湖春江天玺项目原为龙津服装厂旧改，2017年确认实施主体，今年7月拿到建设工程规划许可证。项目含东西2个地块，西侧03-02#地块，为二类居住用地，这就是龙湖即将在12月入市的住宅+公寓。
东侧04#地块，为二类居住用地+商业金融用地，目前正在打地基，预计明年才会入市，预计会有住宅、办公。
△营销中心颜值在线
整个项目占地1.9万㎡，建面14.4万㎡，即将要卖的是：1C栋公寓，1A、1B栋住宅。
住宅：共150套，29层，2梯3户，中间凸出的一条腿是119㎡的2层复式住宅；中间是120㎡的4房平层；端头位是100㎡3房平层。
公寓：共198套，21层，41㎡、48㎡、70㎡三种户型，2梯11户。
△即将入市的一期沙盘
△左右两个地块，左侧为二类居住用地，12月入市；右侧二类居住用地+商业金融用地，预计明年入市。
◎120㎡四房样板间：
怀着满满期待，到了项目却被告知：样板间不能拍照。置业顾问小姐姐的介绍我听得很仔细，盘点一下我在样板间看到的细节，以下全部是交房标准：
入户大门：防火钢木门，耶鲁三合一智能门锁。门外配有一个小挂钩，当你双手提满东西回家时，可以解放双手再开门。
进门玄关：铺设天然大理石。入户玄关柜做到顶，小小空间集合了鞋柜、收纳、挂衣功能。鞋柜内置除臭机，为女士长筒靴设计了支架，防止靴筒塌下来有褶皱。一键开关，出门一键断电。
客厅：朝南，配日立中央空调。整体进深8米，开间3.7米，阳台进深1.8米，比大多数我看过的平层住宅阳台都要宽。电视背景配陶瓷薄板，沙发背景墙还配有USB插座，躺在沙发上刷手机，再也不怕没电。
厨房：U型设计动线合理，手扫感应灯，顶部安装了凉霸，烟机和燃气灶都是老板牌，林内热水器。特别之处是，安装了
智能水槽，用清水就能祛除瓜果蔬菜99%农残，减少化学洗涤剂使用。当时我只有1个想法，若能配个洗碗机就更解放双手了。卧室：整套房南北通透，客厅、主卧以及2间次卧均朝南，一间次卧朝北，120㎡做4房，每个卧室都不显小。主卧套房约20多㎡，也做到了南北通透。
卫生间：安装了三合一风暖浴霸，TOTO智能马桶、汉斯格雅龙头花洒、科勒洗手盆、摩恩五金等等。
不足之处在于，入户大门直接对着主卧，后期可能需要玄关或衣帽间设计来弥补。
◎100㎡三房样板间：
端头位置的户型，只有朝东朝西2个朝向。以样板间为例，阳台、主卧、次卧超东，一间次卧朝北。
△100㎡三房户型模型
主卧大约15㎡，次卧约9㎡，装修配置与120㎡4房差不多。如果100㎡与120㎡两种平层户型单价差别不大，我会首选120㎡户型，虽然多了20个㎡，但户型、朝向都会好很多。
◎119㎡复式：
复式没做样板间，只能看模型，3房2卫设计，单层层高2.95米，一楼有公卫和次卧，二楼是主卧、主卫和次卧。
目前龙华市场没有复式住宅产品在卖（除了一些楼盘的少量顶复之外），算是填补了市场空白。单层面积70多㎡，120㎡平层vs119㎡复式，如果让我选，还是觉得大平层更开阔、更舒服。
△119㎡复式一层模型
02、地铁22、25、27号线途径片区、但站点尚未确定
◎地铁：
现在：周边无地铁，距离龙华地铁站约2.5公里。
未来：片区内规划有3条地铁，22、25、27号线，目前已规划大致走向，但站点还未确定，项目旁边的民清路口可能会设站点，但没有确切消息佐证，龙湖春江天玺会否变成地铁房，仍有不确定性。
△未来22、25、27号地铁线会否在民清路口设站？
◎学校：
现在：松和小学、新华中学、展华实验、龙华教科院附属外国语（新校，今年9月开学，还没来得及接受升学率的考验）
未来：新校龙华教科院附属外国语，现在的临时校址紧邻龙湖春江天玺项目，未来将会搬迁到固定校址。
今年7月，官方发布通告，油松地区法定图则13-01、13-03等地块，将建一所72班九年一贯制学校、2处18班幼儿园，这里可能是龙华教科院附属外国语固定校址（以实际文件为准），该地块距离龙湖约700米。
◎商业配套：
现在：周边多为农民房、工业区、旧改空地，大型商业主要依靠1公里之外的壹成中心商业。
△项目周边商业现状
未来：项目建成后会自带3层商业，将配一些棋牌室、老人日间照料中心、社康服务中心（市政配套）等。但没有规划大型商业，商业体量小，消费娱乐还是依靠1000米外的好邻居壹成中心。
03、周边13个旧改：卓越上油松、恒大万众生活村均600米内
△2016年的龙津服装厂，图片来源家在深圳网友@狐狸叫
△龙华油松片区旧改地图
项目1.5公里范围内，13个旧改扎堆，包括：中洲龙华商业中心旧改、德业基旧改、金地水斗旧改、富基上油松老工业区旧改、上油松老围片区城市更新等，可以预见，继红山之后，油松片区未来将成为龙华又一个居住大城。
举3个最近的居住类旧改盘一盘:
距离项目600米处，是卓越油松城市更新。今年8月的房博会上，卓越集团展示了深圳的旧改版图，油松城市更新拆除用地面积8万㎡，规划建面约25万㎡，改造方向为工改商住，卓越拟将其发展为高品质商住区。亮点是，规划将建一所小学，并配置保障房、幼儿园及公交首末站等公共配套。
目前该地块已于2018年底完成全部拆迁及专规批复。
距离项目约600米处，是恒大万众生活村旧改，更新方向为居住功能，拟拆除重建用地面积5.47万㎡，要求落实不少于8700㎡的义务教育用地，不少于12班的幼儿园1所。
该项目的申报主体，大股东为恒大地产，占股51%。
项目正对面是伟特工业区城市更新单元 ，以商业、办公、公寓为旧改方向。用地面积20871.7㎡，含商务公寓25630㎡（含人才公寓3850㎡）。
04、踩盘总结
通过对区域价值、项目价值、附加值三大类合计22项指标的综合打分：
龙湖春江天玺综合得分81分。
户型设计、园林景观、片区规划前景、居住感受是主要得分项，但地铁交通便利性、商业配套是失分项。
踩盘总结——
◎优点：
1.公寓最高21层、住宅最高29层，容积率4.7，这在目前的深圳市场算较低水平，居住舒适；
2.油松片区旧改大盘扎堆，仅龙湖项目周边就有13个旧改，包括：卓越油松旧改、恒大万众生活村旧改、中洲龙华商业中心旧改、德业基旧改、金地水斗旧改……可以预见，未来这里将成为龙华又一个居住大城；
3.120㎡平层户型是我最喜欢的，4房2厅，南北通透、4个房间朝南，阳台进深1.8米，开阔舒适。精装贴心小细节很多。
◎缺点：
1.地铁22、25、27号线的到来，将大大缓解龙华片区的交通拥堵问题，但站点设置还存在不确定性，龙湖春江天玺是否变身地铁房，还需时间的答案。
2.项目自身商业配套较小，多借助周边。不过，自家小区商业体量大，到底好不好？这是个见仁见智的问题，有人就喜欢纯粹住区，安静不吵，你觉得呢？
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