本報記者 趙琳琳報道
說起長租公寓“爆雷”已經不是第一次了。
日前，河南悅如資產管理公司發佈公告稱，其投入的1600套公寓因面臨巨大的經營及資金壓力，已無力維持公司正常經營，故接受併購重組。
據業內不完全統計，從2017年12月至今，全國已有近40家長租公寓出現問題，今年“爆雷”已有20多家，房東和房客整體損失以億元計算。有的公司口頭上說會負責到底，實則跑路脫身，留下房東與房客調解，加之其房源集中，受損房東和房客往往集中在固定幾個小區，形成了社會隱患。
“爆雷”以互聯網模式為主
長租公寓頻頻爆雷，背後原因引人深思。
合碩機構首席分析師郭毅在接受《中國產經新聞》記者採訪時表示，目前為止，爆雷的長租公寓基本上是一些互聯網模式或者帶有互聯網基因的企業，這主要是因為這些企業在規模化擴張過程中過於追求速度和規模，而忽視了對於風險的管控，造成槓桿運用過大，出現了資金鍊斷裂的風險。比如說運用融資的部分資金，高額吸納房源，而與此同時，對於市場端的把握卻沒有那麼的準確，所以造成控制力過高和租金過低，出現倒掛現象。
再比如，對房租租金貸的應用上，一些長租公寓企業使自己資產出現了明顯的過度泡沫現象，正是因為這種經營上的不規範，或者說盲目的冒險行為，造成了資金鍊斷裂，最終出現了這種頻頻爆雷的狀況。
但是排除了這些帶有互聯網基因的企業，郭毅認為，此外的一些開發商投資運營的長租公寓，以及傳統中介行業從事的長租公寓的細分市場，其實並沒有出現任何的風險。所以這個領域存在的風險是企業個體的行為，而不是行業的問題。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國產經新聞》記者採訪時表示，類似爆倉問題之所以存在，其實是因為長租公寓不再是單純的“房東、房客、中介”這樣的簡單的三角形穩定關係，而是存在了一個所謂是“四邊形”的關係，即加入了金融企業。這個過程都是通過長租公寓來運作的，但很顯然，一旦運作不到位，中間某個環節出問題，尤其是租金兌付方面出現問題，那麼這個四邊形其實就不穩定了。類似爆倉在大城市之所以常見，是因為大城市租賃市場發展力度更大，但其實一些省會城市也開始出現，所以總體上說此類爆倉事件需要關注。
對於開發商來說，嚴躍進認為，近期的長租公寓項目模式其實是一個雙重角色的概念，即所謂開發商和運營商的角色。尤其是在自持物業和租賃型地塊開發過程中，形成了較多的新房屬性的租賃項目，這是值得肯定的一點。對於這一點，後續也需要看到，在房源掌握上其有自主權，但是在運營方面或是有一定的壓力的。
對於長租公寓暴雷的事件，很大程度上說明了一點，即金融一旦介入房地產領域，那麼就會出現所謂身不由己的問題，這是需要警惕的，此類資本介入在很大程度上也要求此類企業積極研究新的情況，讓金融創新成為驅動力，而不是風險引爆點。
嚴躍進預計，長租公寓後續會面臨供大於求的尷尬，後續需要在此類領域積極做創新，尤其是在租售同權方面做考慮。對於長租公寓的發展來說，類似產品未來發展需要積極在“多主體供給、多渠道保障”上做文章，即百花齊放的同時，建議做各類優勢的挖掘，進而形成不同的供應優勢。
投資者熱錢進入減少
同策房地產研究院的統計數據顯示，2018年隨著大量資金湧入，長租公寓行業十幾家企業全年總融資規模超過700億元。並且，融資方式豐富多元，無論是傳統的股權融資、銀行貸款、企業發債，還是創新型融資方式，均彰顯出資本市場對長租公寓行業的認可。
然而從2018下半年開始，市場出現轉折，住房租賃專項債屢遭監管層中止或終止。僅2018年四季度以來，就有超過7家企業的租賃專項債券遭到監管層終止，總規模超過200億元。
同策方面研報指出，從2018年年報數據來看，房企佈局的租賃公寓業務大部分呈現虧損狀態。業內分析認為，作為一種新興業態，長租公寓的痛點在於“地貴、錢貴、週轉慢”，雖行業前景可期，但目前為止，尚無企業能給出清晰的盈利模式。
對此，郭毅告訴記者，租賃市場的熱度漸起，有幾方面的因素：第一個層面是政策因素，中央提倡租購併舉，形成未來房地產市場的新模式，使得租賃市場成為了熱錢相對比較集中的一個領域；第二個層面是市場原因，
一二線城市隨著房價的高速上漲，新進入到城市的新住民很難在短時間內積累、實現完成購房的資金，所以大部分的新城市人會首先選擇租賃來滿足自己的居住需求，客觀也造成了租賃市場規模的快速擴容。然而，在不斷爆倉之後，長租公寓市場熱錢已經大幅度減少。因為不管是投資者還是經營者本身，經過一輪又一輪的爆倉，在未來的投資和經營過程當中都在逐漸的迴歸經營的常識和合理性，市場還是客觀存在著各種各樣經營的風險的，它也並不像實體市場，它有自己運行的邏輯和規則，不可能像快消品的領域一樣，可以這個用時間去換取規模、換取未來的發展的收益，它還是需要腳踏實地，一單一單的去經營。
“迴歸市場正常的運行規則，還是需要腳踏實地的做好日常業務。而並不是盲目地用資金槓桿去撬動行業和領域。在經營的過程中，如何更好的控制成本，提供更好的產品和服務，這是長租公寓領域未來的一個發展的空間和機會點，在這個過程中再去探索更多元的盈利模式，實現利潤的擴張和提升，才是長租公寓未來發展的核心”。郭毅如是說。
租賃需求量不斷攀升
據艾媒諮詢數據顯示，2018年中國房屋租賃市場租賃人口達2.1億人，預計2022年租賃人口將達到2.4億人。
就此，中研普華研究員顏詩琪告訴《中國產經新聞》記者，長租公寓依然處於相對供給不足的狀態，市場紅利猶存，有一定的投資價值。長租公寓的投資應該注意風險的防範，比如長租公寓項目資金投入重，且回本週期相對較長，一定要做好資金佔用規劃。
同時，為確保長租公寓行業的健康發展需要政府更新完善相關政策，建立良好的監管體系。要求參與者更加腳踏實地，滿足民眾的多元化租住需求，進行專業化的長線經營，並對資金運用、風險把控等實行嚴格的管理，謹防由不合理或不正當經營行為帶來的嚴重後果。
另外，她建議儘快建立公寓租賃行業信用評價體系，對企業的信息披露、誠信經營等納入信用評價考核指標。對合法合規經營、履行環保、宜居標準的租賃企業，予以實質性政策支持，如財政與稅收獎勵、優先支持參與政府公租房項目運營等，合理降低住房租賃機構運營成本，完善房屋租賃稅收政策，將長租公寓企業的改造成本、裝修成本、代收代繳的水電費以及利息支出扣除或將投資採取一定期限扣除折舊，使租賃企業取得合理收益預期，實現行業良性循環。
談及長租公寓下一步發展趨勢，顏詩琪表示，在政府對支持性政策進行不斷的探索，以及市場各參與主體發揮自身優勢，充分競爭和進化之後，長租公寓投資市場化程度將得到加深。增量市場慢慢向存量市場轉向，而有限的存量市場也會對供應的增速提出新的要求，長租公寓接下來會進入一個更加持續、穩定的發展時期。
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