眼看著2019年馬上到年底了，開發商的“戲”卻越來越足。
比如，破產家數的走高。
截至11月20日，房企破產數量已經高達446家，平均每天就有1.5家房地產企業倒地破產，創下歷史記錄。
這些開發商，大部分是來自江浙粵的中小公司，規模不大，負債卻不少，經營槓桿都非常高，融資稍微一收緊就倒閉。
還有一場房企和中介的“口水戰”，吸引了多個業內大佬入場吐槽。
本來房子就不好賣，中介的渠道費卻收到了10%，開發商說自己苦不堪言。
最大中介的老總回應：我們的份額本來就不多，現在房子賣不動了就開始挑刺，太沒意思。
最關鍵的，是12月份起，因為交工的壓力越來越大，開發商要被迫“續命”了。
數據顯示，目前房地產施工體量高達83億平方米，而2018年施工轉竣工的比例為歷史最低值，僅為11%。
假設今年維持去年11%的施工轉竣工比例（實際上大概率會高於去年），全年竣工面積同比增速將達到1.4%，而目前增速僅為-8.6%。
也就是說，房企必須要全力施工，才能保證年底能順利交房，否則就會延遲竣工，業主們一旦群起聲討，破產的壓力會越來越大。
但是，保證施工的前提，是現金流充足，是降價促銷能帶來順暢的回款。
為了“續命”，難免房企會在合同中暗藏“圈套”。
因此，對購房者來說，12月開始，買房要留意合同中的4個“條款”，別上當。
第一，明確標準交房時的標準。
現在絕大部分在建房源都帶有基礎裝修，有的項目還打出精裝修的旗號。
但是，在交工的壓力下，一旦開發商手中的現金不足以支撐施工進度，為了趕工期，必然會在裝修材料、裝修標準上做文章。
舉個例子，今年我一個朋友的房子要開暖氣，熱力公司直供，到場檢查後直接貼出一張通知，說開發商選用的閥門、五金件全部都是非國標，供暖井多處出現漏水。
這就是房企“鑽空子”省錢的典型。
因此，12月份買房，要在合同中明確住房交付的標準，外牆、內牆、頂棚、地面、門窗、廚房、衛生間、陽臺、電梯包括智能人居系統，都要做到面面俱到。
第二，明確約定房產證的辦理時間。
最近幾年，很多業主都飽受房產證辦理的苦惱。
有的開發商因為沒有清盤，遲遲不辦產權大證，有的房企因為規劃與項目出現偏差，分戶證辦不下來。
更有甚者，有的小區一直拖著不辦證，業主的孩子沒辦法順利入學，揹著房貸，掏空“六個錢包”買來的房子，沒有那個證明自己產權的本子，購房者每時每刻都會處在煎熬之中。
尤其是在房子容易出現延遲交房的風險中，開發商可能在合同中對房產證辦理的時間語焉不詳，甚至一筆帶過，購房者要做到仔細審視。
以某熱點二線城市的《商品房買賣合同書》範本為例，在第十五條中有約定：出賣人應當在商品房交付使用後XX日內辦理房產證，否則就有違約責任，雙方再約定具體賠償措施。
第三，約定公攤面積的具體大小。
公攤面積最近兩年一直是人們關注的焦點，不少業內人士都呼籲儘早取消這種計算方法，年初住建部網站還發布《住宅項目規範(徵求意見稿)》，在第二部分指出：“住宅建築應以套內使用面積進行交易”。
但是，公攤面積的取消畢竟不是一日之功，對購房者來說，要謹防開發商在這上面做文章。
很多購房合同中，關於公攤面積的數字，都是以百分比直接略過，後期容易引發很多問題，比如測繪公司量的面積不一致，房產證上備案的建築面積，與購房發票和契稅發票的不一致，由此造成房屋轉手困難。
更何況，公攤面積的大小，實際上屬於購房者需要真金白銀買來的隱性面積，一定要搞清楚有多少，免得部分開發商在合同裡“暗中多佔”。
第四，協商好退房的責任劃分。
雖然房企現在嘴上說得漂亮，為了回款放低姿態，置業顧問什麼條件都敢往外承諾。
但是，房子畢竟還沒有竣工，誰也不知道驗收時是什麼情況，畢竟樣板間和實際房屋的差異非常大。
此時，購房者可以提出一些條件，留意合同中是否有退房責任的劃分。
比如，合同面積與實際面積相差超過3％、房屋主體質量出現問題、開發商私自變更小區規劃、非買房人自身原因導致銀行貸款失敗、開發商沒有銷售許可證，或者遲遲不為買房人辦理房屋不動產權證書等原因。
買房這件事正變得越來越難，不光是因為房價高漲帶來的負債升高，更有選地段、配套、物業、樓層的奔波之苦，說到底，購房合同中多留意以上幾個條款，也是為了自己買房多個安心。
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