楼市正处在史上最长的调控期。
从2016年下半年起，郑州各区房价纷纷开始跳水。
淡市最重要的就是安全。这三年以来，郑州哪个区域没有跌？
对买房者而言，如何才能买到淡市不跌的房子？
01
2019年楼市的主题只有一个，就是抗跌。
没办法，三年来郑州几乎各个区域都在降价。
滨河、绿博率先发动，西四环、南四环紧随其后，惠济北至今还在开比惨大会，连北龙湖都有楼盘在偷偷“内部价”……
没跌的区域很少，扒拉来扒拉去，只有三个：金水老城区、杨金片区、高新区。
什么？一直被黑的杨金竟然没跌？！
是的，杨金已经坚挺了三年多。惊不惊喜，意不意外？
和豪宅窝北龙湖一路之隔的杨金，在一路争议中不仅没跌，还稳中有升。
楼参曾经在年初就发文说：杨金的根本逻辑并未改变，根本利好也没改变，所以杨金无忧。
八九个月过去了，杨金片区再次以坚挺的价格，证实了这一判断。
该涨不涨就是弱，该跌不跌就是强。
楼市行情来了，风口到了，猪都能上天。这是行业大势带来的普惠福利，但福利也有高低。
比如，2016年所有的房子都涨价了。不同的是，隔壁涨了一倍，从1.5万涨到了2.8万，你买的房子从1.5万涨到了2.0万。
大家都涨了，你涨得不到位，就是弱。
相比之下，淡市表现更加明显。周围都在跌，大风过境，小草低俯，只有坚石挺立，这就是强。
02
杨金片区的几个主流楼盘，三年以来房价的真实表现如何？
从西往东，第一个项目是碧桂园天誉。18年6月首开，精装小高层19500元/㎡，洋房25000元/㎡左右。
美盛北龙台，19年年初开盘，精装小高层价格维持在20500-21000元／㎡。
康桥东麓园，18年7月首开，精装小高层均价维持在21000元/㎡左右。
福晟九州府，本月刚刚开盘，精装小高层均价18900-19020元/㎡。九州府是大盘首次面市，不出意外，后期房源价格还会持续走高。
九州府开盘现场图
再往东，过东三环，瀚海尔湾，18年6月开盘，精装小高层均价在21000元/㎡左右。目前基本售罄。
从杨金片区这三年来的楼盘价格走势可以看出：
1. 杨金精装小高层均价在20000/㎡左右，精装洋房均价在25000/㎡左右；
2.所有楼盘价格不但没有降，反而稳中有升，同时市场主流项目卖得都不错。
03
房价抗跌的理由不外乎三个：
1. 定价不高，跌无可跌；
2. 产品好，一分价钱一分货；
3. 成长预期好，现在买就是抄底。
对比这三条，我们来看杨金。
首先，杨金定价高不高？事实上，杨金片区小高层2万左右，洋房2.5万左右的均价，已经是郑州排名第二的价格高地。
虽然是第二高，但和一路之隔的第一高地北龙湖相比，房价只有一半。北龙湖既是杨金最大的卖点，也是杨金房价最大的支撑。
从杨金片区往南看北龙湖效果图
一路之隔，价格一半，这个定价高吗？现在看不明白不要紧，不妨等以后北龙湖金融岛统一交付，连接杨金和北龙湖的中央大道通车后再看。
其次，看产品。杨金片区和北龙湖一样，都有着统一的低容积率限定。北龙湖容积率是1.5-1.7，杨金是2.5以下。这两种容积率分别代表着经典的洋房社区和小高层社区，和市区内动辄3.5，甚至最高7.17的容积率相比，这是最大的改善基因。
第三条，看预期。买房是赌国运，在郑州就是赌城运。郑州毫无疑问是个有城运的城市，短短几十年间从枢纽城市成为国家中心城市，马上又要冲击超级大城市。
未来十年，郑州城运看北龙湖，北龙湖看金融岛等顶级配套。杨金与这些顶级配套一路之隔，又有中央大道相连，就可以用一半的价格搭上城运快车，这个机会还不够大？
这个时间有多久？是2021年北龙湖湖心岛统一交付后？是北龙湖众多顶级商业、写字楼、学校、外事机构逐渐启用后？
北龙湖湖心岛拟入驻企业效果图
不用猜，两年之后自见分晓。
04
杨金片区抗跌的根本原因是什么？
如前所述，杨金之所以抗跌有很多原因，根本一条是北龙湖没变、高品质没变。
在郑州房地产市场上，代表未来更好的配套价值、主城更稀缺的改善类产品和未来更好的生活品质，这些都不会随市场冷暖而变化，这才是杨金真正的价值点。
以福晟九州府为例。九州府位于杨金路和中央大道交叉口东北角，杨金路是杨金片区交通主干道，直通中州大道和东三环。而连通杨金、北龙湖北顶级商业区、金融岛、龙湖南岸豪宅区、CBD的中央大道全部贯通指日可待。
中央大道直通北龙湖和CBD示意图
这个位置离北龙湖有多近呢？往南到北龙湖片区1公里，走杨金路、中央大道到北龙湖湖心岛4分钟。实际上，这比北龙湖南的众多豪宅到湖心岛的距离还要近。
距离是地段价值变现最直接的要素。北龙湖的地段价值是什么？
中部最大的人工湖、国内第四座金融岛，和龙湖南岸顶级商业配套。
比如进入门槛最高的金融总部群，费尔蒙酒店、君悦酒店、威斯汀酒店等全球六星级酒店群，大悦城、龙湖北里、龙湖南里、瑞安龙湖新天地等顶级商业群，以及枫杨外国语中学（在建）、清华大学附属中学（在建）、上海师范附属中学（在建）在内的顶级私立教育及40余所公立制学校……
与九州府一路之隔的北龙湖主要配套效果图
杨金近期最大的利好是直通北龙湖的中央大道正加快建设：继4月26日金宝路与中央大道全面连通之后，龙源十三街（中央大道段）正在加紧修建连霍下穿路段。
中央大道通车后，杨金片区事实上将融入龙湖北岸，将和龙湖南岸豪宅共享顶级资源，自然也会拥有和龙湖南岸豪宅一样的价格逻辑。
05
除了抗跌的区位价值，福晟九州府自身的产品价值也非常突出。
上面已经提到，整个杨金容积率只有2.5，具备先天改善基因，以低密产品为主。
所以在摘地杨金前，福晟就定位九州府为TOP府系高端产品。九州府从建筑到园林，从装标到户型设计，几乎每一个细节都有品质基因。
九州府总体规划图
建筑风格采用新中式风，屋顶为中式广檐，以石材基座、中段为高端真石漆，顶层深色金属漆，属于经典的三段式设计。
九州府外立面示意图
园林景观上，九州府采用传统中轴对称的仪制布局，形成了包括五开间制式府门，和一轴一环五进六院的园林布局。
九州府五进景观示意图
九州府一期户型建面约98-144㎡，无论是三房还是四房，全部是大面宽三面朝南，和双开间全景阳台的IMAX设计，采光和通风效果极佳。
九州府一期鸟瞰图
九州府的另一大亮点是成品交付，拥有福晟特有的六大成品系统。从交付标准看，全热交换新风系统、品牌地暖，以及汉斯格雅、杜拉维特、厨电卫浴等都是一线豪宅顶配。
仿铜拉丝不锈钢装饰工艺、精装单元入户大堂、三玻两腔中空系统窗、六面外墙保温等，都给客户留下了深刻印象。
今年是福晟来到郑州的第五年，更是九州府作为福晟TOP府系高端产品亮相的关键之年。通过对九州府的设计、景观、精装和建标的了解可知，福晟在这个项目上确实表现出了巨大诚意。
作为抗跌区位的高品质楼盘，加上一期惊喜的18900-19020元/㎡价格，九州府本月一开盘去化就高达80%。
06
可见，抗跌公式是：区域价值+产品价值。
对九州府而言：
区域价值=金融岛、北龙湖、六星级酒店群、顶级商业群、顶级学校等外部资源；产品价值=开发商品牌、建标、精装、景观、物业等内部资源。
同时满足以上两个条件，才能真正在淡市对房价挺立起强大支撑作用。
九州府占据北龙湖边的二环线位置，拥有先天低容积率的土地属性，加上产品本身符合福晟TOP府系高端定位，在多种因素的综合作用下，构成了九州府超高的抗跌性。
九州府府门图
九州府的均价在1.9万，一路之隔北龙湖4万+，随着中央大道通车、连霍高速北移，这里实际上已经纳入北龙湖片区，未来的性价比将更加凸显。
时值2019年底，楼市已经进入深度调整期，在大盘疲软的情况下，一些抗跌的优质项目已经走出了独立行情。还有30多天即将进入2020年，明年楼市政策风向会如何走，谁都无法预测。不过，近段时间来，高层智囊不断吹风全面放开限购，明年楼市放松可能性加大。
一个显而易见的结论是，拐点时刻更抗跌的产品，在楼市下一个风口到来之时，必将是行业领头羊。
想买抗跌、高性价比的改善盘，不妨去北龙湖北的福晟九州府看看。
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