看到一段視頻，一位北大房地產研究中心的學生提問王健林：近幾年萬達在二三線城市發展不錯，但是一線城市如北京、上海很難看到萬達身影，主要還是以外資、港資為主，是因為拿地成本太貴呢？還是萬達品牌不足矣亟身到一線城市中來呢？
王健林的回答非常精闢，大概意思是：第一點是萬達購物中心定位以時尚潮流為主，並非主打奢侈品，從盈利的角度考慮，傾向於二三線城市，這樣獲取的土地成本更低，在萬達品牌力的影響下，獲得的租金並不低，在一線城市反而算不過來帳；第二點是因為中國房地產比正常要早發展20年，15年前的外資、港資更有錢，屯了不少地，即使自己想拿地也沒有那個機會，畢竟不可能拆掉“王府井”蓋“萬達購物中心”吧！所以只能在新的地方尋找機會，比如武漢、長沙，09年左右花110億買下武漢“漢街萬達廣場”土地，按照世界級購物中心規模打造，這種機會對於萬達來說並不多，總體來說作為商人的他，在商言商，做出幾個成名“作品”證明一下能力已經足夠了，還是要以賺錢為主！
他作為全中國數一數二的房地產行業大佬，話語中依舊脫離不了金錢層面，不像馬雲那種“淡泊名利”：對錢不感興趣！當然這只是一個玩笑性的對比，說實話，我們不能否認房企為中國房地產做出的貢獻，但是房地產行業的可持續發展並不能完全受限與開發商，比如房價、規劃以及民生反響。
房地產市場急需“規範化”！
據澎湃新聞報道，11月25日，涿州住建局，召開鵬渤地產公園裡項目和購房者的協調會。李局長痛斥鵬渤公園裡項目在銷售過程中，存在銷售誇大其詞、虛假宣傳、4萬元電商費的情況。
其實在部分業主鬧售樓部事件中就已經展現出來跡象，因為房價下跌而打咂售樓部，作為局外人的我們來看，房價上漲或者下跌跟市場有關，業主既然簽了合同付了首付，也應該承擔房價上漲的甜頭或者是房價下跌的苦頭，假如事情發生在自己身上時，恐怕也不能夠這麼淡定了，錢不是大風颳來的，是付出勞動辛苦攢下的，突然的房價下跌，意味著比錢存銀行更加貶值，擱誰身上能接受呢？
發生這樣的情況，大多數因為銷售過程中存在虛假宣傳，銷售人員誇大其詞等，介紹過程中不斷傳達房子會增值，預期會很高，通過地段會增值、圈層、配套等方面做出引導，將這些不確定的因素轉化成一定會發生的樣子，時代在變化，真正會發展成為什麼樣我們誰也無法得出準確答案。包括當年的花果園，宣傳力度何其壯大，商業配套多麼充足，依然尚未達到人們滿足點，比如房子轉手困難，居住起來擁擠，偏偏就有很多人不喜歡居住在密密麻麻的高層裙樓中，可見號稱擁有10萬戶的大樓盤也難以避嫌。
除了住房，商鋪遺留的詬病也不少，以賺錢為主的商人，希望商鋪能賣或租一個好價錢，然而孤零零的商鋪怎麼賣得出去呢？商鋪修建出來後主要以毛坯框架結構呈現，投資者購買商鋪後還需轉手出租，來租賃的老闆又通過經營獲利，以此形成商業地產的“生態鏈”，當然如萬達、王府井等這樣的購物中心物業自持，整個招商運營過程均親自運作，對於一般商業綜合體就難逃被賣的命運。
售賣商鋪過程中，花高價錢請大量銷售人員，希望通過快攻方式消化庫存，為了完成銷售任務，遊走於法律邊緣現象時有發生，早在3年前，一家商業綜合體推出商鋪銷售，併為客戶承諾不少“售後”問題，如返租、回購，要知道那些自持的購物中心都不敢貿然推行此方案，畢竟不可控因素天大，反租最怕運營方達不到出租標準或者招不上商，導致資金鍊脫節，回購最害怕的是開發商到頭來一句“沒錢”而了事，房企給出的這些承諾目的都相同：多銷售，多回款！
我們不妨來算筆賬：開發商總公司把一個實際價值100萬的商鋪。定價為200萬，客戶可以不返租，也可以跟公司簽訂返租合同，年限一般是3年或者5年，按照固定的投資回報率，用這幾年的租金抵總房款，比如返租期3年，按照每年8%投資回報率計算，三年可以抵扣24%的房款，只需要付76%即可，算下來共需支付152萬的總款，然而返租合同並未跟賣方籤，而是所謂的“子公司”，子公司運營期間，所收租金用於員工開銷與活動支出，實在經營不下去時，也可以宣佈破產，然而這三年內不僅賺了52萬溢價，總部還可以調動子公司資金用於“週轉”！在這一點上品牌購物中心一開始就自持物業，恐怕王健林等人早有“預見”吧！
紙包不住火，時間久了，案例多了，市場的反響也就大了，人們對有“前科”的房企更加謹慎，開始抵制買沒有預售證的房產，對商鋪返租款未到賬進行維權，逐漸對“謊言”有更高的敏銳度，國家對房市“規範化”開始加大整頓力度！
存在這些現象的樓盤，最好別碰！
第一、遲遲達不到交房條件的樓盤，房企資金鍊脫節，修建速度減緩，甚至到後期無法完工，存在淪為爛尾樓的風險！購房者最好提前做好調查房企背景工作。比如一個開發商在城市拿地，因為房地產行業快速發展，棚改較多，不惜冒高槓杆風險融資拿地，一旦銷量不佳，苦的是前期交認購金的人群，既難退款，又不能正常完成房產交易。
第二、過分提高“預期”，銷售員在介紹過程，釋放多少年會達到什麼價位信號，營造增值性能。房企對這類法規自然知曉，只是銷售人員在表述上面會對購房者做出引導建議，從而達成交易。例如拿上海十年前的房價與現在對比，給購房者一個房價會猛漲的案例，生而為人，誰不希望能早點入手多些優勢呢？有網友曾表示：當所有人都覺得房子會漲價時，那麼房價反而會下跌，好比一隻股票被所有人看好時，接下來反而會迎來下跌一樣，從事房地產多年，事實也證明了銷售員在賣一個樓盤房子後，許多會跟之前的客戶斷絕聯繫。
第三、地段描述與實際明顯不符，出現在廣告上面居多，距離市中心30分鐘車程說成10分鐘，專法律空子，購房者最好是以距離市中心多少公里為指標，在商業、教育方面誇大其詞的樓盤，最好別碰。例如未來會有某某購物中心入駐，旁邊就有規劃建學校，其真實性需以官方數據為準，往往很多新樓盤在未得到準確數據的前提下，而提前宣傳，對客戶不負責，也是不敬職敬業的表現。《廣告法》中房產廣告第二十六條規定如下：
房地產廣告，房源信息應當真實，面積應當表明為建築面積或者套內建築面積，並不得含有下列內容：
（一）升值或者投資回報的承諾；
（二）以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置；
（三）違反國家有關價格管理的規定；
（四）對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳。
曼哈頓的天際線
房地產行業未來會越來越規範化，國家明確指出不將房地產作為短期刺激經濟的行業，房住不炒已板上釘釘！規範重心會偏向於商業地產，特別是租賃市場。對購房者來說，仍然需要提升購房分辨力，在遇到不合規銷售時，積極舉證、舉報，互相監督，為房地產行業營造一片純淨樂土！
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