看到一段视频，一位北大房地产研究中心的学生提问王健林：近几年万达在二三线城市发展不错，但是一线城市如北京、上海很难看到万达身影，主要还是以外资、港资为主，是因为拿地成本太贵呢？还是万达品牌不足矣亟身到一线城市中来呢？
王健林的回答非常精辟，大概意思是：第一点是万达购物中心定位以时尚潮流为主，并非主打奢侈品，从盈利的角度考虑，倾向于二三线城市，这样获取的土地成本更低，在万达品牌力的影响下，获得的租金并不低，在一线城市反而算不过来帐；第二点是因为中国房地产比正常要早发展20年，15年前的外资、港资更有钱，屯了不少地，即使自己想拿地也没有那个机会，毕竟不可能拆掉“王府井”盖“万达购物中心”吧！所以只能在新的地方寻找机会，比如武汉、长沙，09年左右花110亿买下武汉“汉街万达广场”土地，按照世界级购物中心规模打造，这种机会对于万达来说并不多，总体来说作为商人的他，在商言商，做出几个成名“作品”证明一下能力已经足够了，还是要以赚钱为主！
他作为全中国数一数二的房地产行业大佬，话语中依旧脱离不了金钱层面，不像马云那种“淡泊名利”：对钱不感兴趣！当然这只是一个玩笑性的对比，说实话，我们不能否认房企为中国房地产做出的贡献，但是房地产行业的可持续发展并不能完全受限与开发商，比如房价、规划以及民生反响。
房地产市场急需“规范化”！
据澎湃新闻报道，11月25日，涿州住建局，召开鹏渤地产公园里项目和购房者的协调会。李局长痛斥鹏渤公园里项目在销售过程中，存在销售夸大其词、虚假宣传、4万元电商费的情况。
其实在部分业主闹售楼部事件中就已经展现出来迹象，因为房价下跌而打咂售楼部，作为局外人的我们来看，房价上涨或者下跌跟市场有关，业主既然签了合同付了首付，也应该承担房价上涨的甜头或者是房价下跌的苦头，假如事情发生在自己身上时，恐怕也不能够这么淡定了，钱不是大风刮来的，是付出劳动辛苦攒下的，突然的房价下跌，意味着比钱存银行更加贬值，搁谁身上能接受呢？
发生这样的情况，大多数因为销售过程中存在虚假宣传，销售人员夸大其词等，介绍过程中不断传达房子会增值，预期会很高，通过地段会增值、圈层、配套等方面做出引导，将这些不确定的因素转化成一定会发生的样子，时代在变化，真正会发展成为什么样我们谁也无法得出准确答案。包括当年的花果园，宣传力度何其壮大，商业配套多么充足，依然尚未达到人们满足点，比如房子转手困难，居住起来拥挤，偏偏就有很多人不喜欢居住在密密麻麻的高层裙楼中，可见号称拥有10万户的大楼盘也难以避嫌。
除了住房，商铺遗留的诟病也不少，以赚钱为主的商人，希望商铺能卖或租一个好价钱，然而孤零零的商铺怎么卖得出去呢？商铺修建出来后主要以毛坯框架结构呈现，投资者购买商铺后还需转手出租，来租赁的老板又通过经营获利，以此形成商业地产的“生态链”，当然如万达、王府井等这样的购物中心物业自持，整个招商运营过程均亲自运作，对于一般商业综合体就难逃被卖的命运。
售卖商铺过程中，花高价钱请大量销售人员，希望通过快攻方式消化库存，为了完成销售任务，游走于法律边缘现象时有发生，早在3年前，一家商业综合体推出商铺销售，并为客户承诺不少“售后”问题，如返租、回购，要知道那些自持的购物中心都不敢贸然推行此方案，毕竟不可控因素天大，反租最怕运营方达不到出租标准或者招不上商，导致资金链脱节，回购最害怕的是开发商到头来一句“没钱”而了事，房企给出的这些承诺目的都相同：多销售，多回款！
我们不妨来算笔账：开发商总公司把一个实际价值100万的商铺。定价为200万，客户可以不返租，也可以跟公司签订返租合同，年限一般是3年或者5年，按照固定的投资回报率，用这几年的租金抵总房款，比如返租期3年，按照每年8%投资回报率计算，三年可以抵扣24%的房款，只需要付76%即可，算下来共需支付152万的总款，然而返租合同并未跟卖方签，而是所谓的“子公司”，子公司运营期间，所收租金用于员工开销与活动支出，实在经营不下去时，也可以宣布破产，然而这三年内不仅赚了52万溢价，总部还可以调动子公司资金用于“周转”！在这一点上品牌购物中心一开始就自持物业，恐怕王健林等人早有“预见”吧！
纸包不住火，时间久了，案例多了，市场的反响也就大了，人们对有“前科”的房企更加谨慎，开始抵制买没有预售证的房产，对商铺返租款未到账进行维权，逐渐对“谎言”有更高的敏锐度，国家对房市“规范化”开始加大整顿力度！
存在这些现象的楼盘，最好别碰！
第一、迟迟达不到交房条件的楼盘，房企资金链脱节，修建速度减缓，甚至到后期无法完工，存在沦为烂尾楼的风险！购房者最好提前做好调查房企背景工作。比如一个开发商在城市拿地，因为房地产行业快速发展，棚改较多，不惜冒高杠杆风险融资拿地，一旦销量不佳，苦的是前期交认购金的人群，既难退款，又不能正常完成房产交易。
第二、过分提高“预期”，销售员在介绍过程，释放多少年会达到什么价位信号，营造增值性能。房企对这类法规自然知晓，只是销售人员在表述上面会对购房者做出引导建议，从而达成交易。例如拿上海十年前的房价与现在对比，给购房者一个房价会猛涨的案例，生而为人，谁不希望能早点入手多些优势呢？有网友曾表示：当所有人都觉得房子会涨价时，那么房价反而会下跌，好比一只股票被所有人看好时，接下来反而会迎来下跌一样，从事房地产多年，事实也证明了销售员在卖一个楼盘房子后，许多会跟之前的客户断绝联系。
第三、地段描述与实际明显不符，出现在广告上面居多，距离市中心30分钟车程说成10分钟，专法律空子，购房者最好是以距离市中心多少公里为指标，在商业、教育方面夸大其词的楼盘，最好别碰。例如未来会有某某购物中心入驻，旁边就有规划建学校，其真实性需以官方数据为准，往往很多新楼盘在未得到准确数据的前提下，而提前宣传，对客户不负责，也是不敬职敬业的表现。《广告法》中房产广告第二十六条规定如下：
房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：
（一）升值或者投资回报的承诺；
（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；
（三）违反国家有关价格管理的规定；
（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。
曼哈顿的天际线
房地产行业未来会越来越规范化，国家明确指出不将房地产作为短期刺激经济的行业，房住不炒已板上钉钉！规范重心会偏向于商业地产，特别是租赁市场。对购房者来说，仍然需要提升购房分辨力，在遇到不合规销售时，积极举证、举报，互相监督，为房地产行业营造一片纯净乐土！
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