文章導讀：房價是隨著市場經濟的變化有起伏的，房價的漲跌也是房地產市場的常態。但是對於老百姓來說，他們關心的不是房產市場如何，他們只想滿足基本的住房需求。。隨著今年房產政策的變化，房價有輕微的下跌，隨之產生的悔約糾紛也是層出不窮。買家覺得買虧了，想著怎麼拿回定金或者購房款，賣家想著再次掛牌賣掉，這裡面的差價損失到底誰來買單？然而，如果是白紙黑字簽了買賣合同的，不是你想悔約就能毀掉的。面對沒有誠信，想要毀約的買家，賣家有什麼妙招呢？我們可以參照下面這個案例。
1、基本案情
張某在某家掛牌出售自家的房子，2017年12月，顧某看房後決定購買，雙方簽訂了《房地產買賣(含居間)協議》，籤合同當日顧某支付了定金3萬，合同具體約定了付款的方式和期限，也對違約責任作了約定。京雲房產律師團瞭解到，本以為交易會順利進行，2018年5月，在支付第二筆購房款的時候，顧某因為離婚導致失去了購房資格，進而沒有辦法繼續履行買賣合同。因此，他提出要求解除購房合同，返還購房款。張某這個時候就頭大了，按照道理來說，買房的時候，你是有資格的，現在沒有資格了，也不是我的原因導致的，而且現在房價在跌，再掛出去賣還需要一段時間。事實上，張某的房子也是置換房，他也是急需要這筆賣房款去購買新房來住的。雙方為此爭執不下，最後張某訴至法院，解除合同，並讓對方承擔違約責任。
2、那麼，問題來了，違約責任具體是什麼呢？
關於違約責任，合同有約定的從約定，這個標準完全是由房屋買賣的雙方根據自己的 意願協商確定的。但是在實踐中，採用的購房合同大多都是中介提供的版本，或者是賣家自己在網上隨便下載的版本，裡面的文字措辭以及條款的訂立都不嚴謹，一旦發生糾紛，很容易出現扯皮的現象。這就是為什麼我們一再強調，籤合同的時候一定要看清條款，不懂的話諮詢專業法律人士。京雲房產律師認為，根據我國合同法的相關規定，違約金是一種補償，合同約定的違約金過高或過低，都可以參照實際損失進行調整。“如果合同中約定的違約金高於實際損失的30%，則認為違約金約定過高，需要適當調低；如果合同中約定的違約金低於實際損失，則守約方除了可主張違約金外，對於違約金不足以彌補損失的部分，還可要求違約方增加賠償數額，即參照實際損失調高違約金。”
3、上述的案例中，焦點就在於，張某主張的房價下跌的損失是否在賠償的範圍內呢？
我們認為是在此範圍內的，是可以受到支持的。根據京雲房產律師團的瞭解，原因有二：第一，因房價下跌遭受的損失指的是房屋價值的減損，這種損失是現有利益的損害，根據《合同法》第113條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益……”該條法律規定中“因違約所造成的損失”包括現有利益的損失。第二，據前所述，違約金根據實際情況還可以調整，《合同法解釋二》第二十九條規定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。我們理所應當的認為，這裡的實際損失就是房價下跌給當事人造成的損失。綜上，張某可以綜合計算下約定的違約金和實際的損失哪個比較划算，就高不就低。
4、不能同時要求違約金和實際損失。
此外，需要提醒各位，違約金和實際損失是不能同時要求的，而且在實踐中，法院一般都會要求當事人對房價下跌的損失進行評估，最後的判決也會以鑑定單位出具的房屋差價損失作為認定意見。在此基礎上，法院在判決違約方賠償房屋差價的時候，一般都會根據合同履行情況、雙方的過錯、預期利益等因素對差價進行調整，一般是給差價打個折。
京雲房產律師團提示您：
在房屋買賣裡，要經歷選房看房，談房價，付定金，籤合同，交尾款，辦手續等諸多流程，每一個環節都有可能出現矛盾和糾紛。如果還涉及到房子的抵押及貸款的話，就更復雜了。術業有專攻，地產行業，魚龍混雜，希望買賣雙方擦亮雙眼，切勿聽信市場上的非專業人士的高談論闊。畢竟在真的打官司的時候，他們也不能出庭維護你的合法權益。
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