本文转载自公众号：“子木聊房”
说到房子，存在两种截然不同的立场。
一种是希望房价涨的。这种一般是手里有房，心里不慌，买了房希望房子增值的。
另一种是希望房价降的。这种一般是没买房，或被高房价所困，望而却步。期盼房价跌跌不休，好有机会上车。
今年下半年开始，房价下跌的消息时不时传来。但其实这里面存在一些误解？
一，下跌的假象
买房的喜欢看新房价，业内喜欢用二手房价。
1、中国人热衷买新房，总觉得新房才是好的。除了北上广这些一线巨量需求的城市，二手房交易占市场比重较大外，其他的城市住房成交还是以新房为主的。对大多数买房者而言，看房看的是新房、新楼盘价格。
所以，大多数情况下，新房降价的可能性比较低。
2、另有一个价格维度是二手房价格。
一般情况下，判断市场真实状况，多用二手房价。二手房价往往低于新房房价。
二手房价格涨跌更能反映市场真实情况。比如在市场高烧的时候，新房供应赶不上需求，此时多余的需求就会转向二手房，推高二手房价。在市场入冬的时候，新房也会通过二手房渠道进行售卖。随着二手房市场供大于求，交易周期变长，房主降价出手，拉低房价。
另外，在调控政策严抓，对新房房价进行控制的时候（如限价），市面上买不到的新房，开发商为了破限价，往往也通过二手房渠道流出。这也是为什么会有二手房房价高于新房房价形成倒挂的原因。
总之，二手房市场的相对自由、灵活的市场，决定了业内在参考房价指标时多以二手房为主。
这也就是，为什么大家在说市场入冬、房价下降了，但是很多人却仍感觉到新房价格明明还在一步步升高。无非是参考的数据不同而已。
所以，国家统计局每月都会有两个不同维度的房价统计，新房和二手房。而每个月，新房出现环比下跌的城市寥寥无几，而在市场趋冷的时候，二手房价环比下跌的就开始大幅增多。
二、下跌的真相
如果我们把视角拉近，放在不那么宏观的市场里。
好多人就是想买新房，难道这新房房价就没有下跌的可能吗？肯定有。
但一般有几种情况。
1、高烧的概念过后。
滚烫的概念过后，很容易出现房价下跌。
前段时间和一个山东青岛的朋友聊了一下当地房价。2018年的山东青岛，随着新区域规划出台，上合组织峰会召开，红岛片区某偏远沿海楼盘房价在正值火热的时候房价在1万5左右。几个月前，朋友再去看的时候，房价跌到了1万。这一跌就是三分之一。
受人为推动影响，概念高烧起来的时候，大家对片区房价潜力会高估，再加上投资和刚需双重作用，房价自然升高。当概念冷却，投资需求离场，房价开始挤泡沫，自然导致房价下跌。
投资需求过旺的地方，房价下跌的可能性更大。前两年房价腰斩的海南、厦门就是很好的例子。
2、市场转凉，房价打折。
市场情况不佳的情况下，为了拉动销量，开发商降价去库存是一种手段。
今年年初开始，知名房企恒大就曾推出过全部楼盘9折的优惠。另外，今年各地的开发商降价售房的消息也时有传来。
这种情况一般受市场影响，房企折损部分利润，以降价换取数量，无非就是过去赚十分的钱，现在赚八分而已。
如果我们把区域放在单一的一座城市里时，这种打折降价厉害的楼盘一般会多出现在距离市中心相对偏远的地方，并且有大量楼盘入市。人口活跃的地段，一般买房需求旺盛，供给量却少，需求基本能够支撑住房价。
三，对买房的启示
如果我们能够明白房价下跌的逻辑，那基本上可以判断在什么样的时机买房成本相对低。
1、市场冷淡期入场
一方面，房价相对稳定。涨幅小或干脆横盘，更甚者房价下跌。
另一方面，可供选择的房源相对较多，冷淡期市场房子供应量小于需求量，市场相对不那么火热，购房竞争者少，买房更容易。
2、避开高热概念片区
这几年随着我们国家新的发展战略提出，产生出一大批的楼市概念，中心城市、自贸区、一体化、示范区等等，多到数不胜数。
大家一定要学会鉴别这些概念。
一般情况下，概念正火热的时候，这些片区的房价泡沫会相对的高一些。如果想入场，要么就在最一开始掌握先机，要么就等概念凉了以后，挤水分的时候考虑。
楼市里，有一句话被大家深信不疑，叫“买涨不买跌”。但在我认为，买房时机这件事，还是在市场冷静的时候把握住更值一点。因为你说不准，它涨起来的时候你是不是能买到，以及是不是还买得起。
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