本不想就朋友圈裡那些“漲價”、“熱銷”之事做過多的贅述，但總有讀者在後臺與我交流的時候流露出因樓市裡的風吹草動而心態失衡的焦慮情緒。今天我們就聊聊近期某些盤“漲價”、某些板塊“熱銷”、所謂的“降息”、 “限購鬆綁”等等……
01 關於降息與限購鬆綁
前文已有專篇聚焦降息與限購鬆綁事宜。在此再做些適度補充：
https://www.toutiao.com/i6761600296398356996/
730政治局會議國家信號很明確，核心觀點3個，重要的事情講三遍：
房住不炒、長效機制、不降房地產作為短期刺激經濟的手段！
房住不炒、長效機制、不降房地產作為短期刺激經濟的手段！
房住不炒、長效機制、不降房地產作為短期刺激經濟的手段！
近年來政治局會議精神（圖片來源於網絡）
國家前期的數次定向降準動作，主要將錢流入實體經濟，嚴查熱錢向房地產流入的情況。本次降息，對樓市確有利好，但更多的體現在萎靡已久的信心的提振，畢竟4.85%與4.8%對每月房貸的影響真不大，在座各位都是差那因降息而少還的十幾塊或幾十塊錢的人嗎？顯然更多的人是差那幾千上萬塊房貸基數。
還是那句話，在樓市整體定調未轉向的情況下，說降息通道已打開，為時過早。
至於限購鬆綁，松的地方在於“本地人限2套、外地人限1套”的後半段——外地人，而且只不過是把社保的繳納時間由12個月騰挪至1個月，你外地人還是不能買2套。說白了保護了“新青島人”來青的剛需置業，畢竟“來了都是青島人”嘛，符合青島“人才引進”的大趨勢，也間接舒緩了萎靡的城陽、西海岸的樓市銷售壓力。再說了，城陽、西海岸賣了那麼多地，還不能讓人緩緩勁了？
城陽白雲山的“十盤大戰”
02 關於“漲價”
首先，本人驗證過以下部分消息源，確有部分樓盤的“漲價”信息是真的。先別慌！
漲價分很多種，但是98%的樓盤都沒漲價（平價或是降價），你有2%樓盤漲價能代表你個人還是大家？
截圖裡的漲價，可分為幾類，大家自行對號入座：
A：真的漲價了——核心地段的核心物業對樓市的週期波動敏感性不大，不懼漲價。或者有點樓盤就是追求利潤慢慢賣，隨著樓盤的價值慢慢兌現，漲漲價也不過分；
B：先降然後漲——這種有時候跟公司戰略或階段策略有關係。比如集團給某樓盤下了死任務“X月完成X千萬，完不成XX下課，條件你們可以提”，啥條件有“降價”好使？而且為了內心有底，降價的幅度一般都會比較大。而等到任務完成了，再這麼個價格賣房子，公司利潤又保不住，於是，就把折扣回收過來了；
C：偽命題漲價——就是純營銷手段，根本沒漲價，只是用來逼定客戶的。看客戶猶豫，有模有樣的拿出來一張帶有公章的紙，“真誠”的對客戶說：哥，你看真漲價了。這時候客戶信了就慌了，說你能不能幫我申請到漲價前的價格。銷售故作“為難狀”，最後說費了多大勁給申請下來了，然後客戶買單，然後故事劇終，然後道具組公章紙退場領盒飯。
還是那句話，98%的都沒漲或在降，心態不要慌。
03關於“熱銷”
近期青島西站多盤表現搶眼，開盤即售罄的消息屢屢見諸朋友圈。我的觀點是：
西站片區在“全城精裝修”“全城大戶型”的基礎上，各開發商認識到地段的極差，去精裝做小戶型，在競爭策略上完全正確。
而且，西站這些盤做的就是膠南老城區（人口密度大）和膠南外環以西的鄉鎮進城（支付能力低）的剛需生意，片區長年無房產開發，且這些百姓多為首次購房，眼看這次幾個盤落地，價格非常美麗還是小戶型，壓抑已久的需求被集中釋放。熱銷，則屬於和無供貨片區的百姓們的“熱戀期”。
另外，新片區，確實開頭容易火、開頭容易火、開頭容易火。
但是，2個綠地、2個金地、金茂都是大盤，片區空地多著呢，等這波剛性需求被滿足後，供需結構會不會慢慢逆轉？片區會不會降溫呢？
西站的分析：https://www.toutiao.com/i6761683223173923332/
西站片區5盤同輝
建議是，剛需這個時點買入問題不大，但別因為被“熱銷”景象，委屈自己選了不好的樓層、不好的戶型或是相不中的樓盤/樓座位置，慢慢選，房子那麼多，短時間內不會漲價的。
今兒聊這麼多，祝大家週末愉快。
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