導讀：雖然在早年發審會上已經通過了中新集團的IPO申請，但監管層內部對是否最後放行此前一直充滿爭議，直到2019年5月中旬，隨著國務院一則重磅改革意見的下發，其中的有關條款成為了盤活中新集團IPO這一僵局的政策依據。
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“峰迴路轉”，用來形容中新蘇州工業園區開發集團股份有限公司（下稱“中新集團”）的上市之路應該是貼切的。
早在2008年10月10日，其IPO申請便正式被證監會受理，但在隨後長達11餘年的漫長歲月中，始終待字擬上市企業“閨中”的中新集團被“熬”成了A股IPO最強“釘子戶”，直至2019年11月29日晚間，一則遲來的批文才將這多年的僵局打破。
11月29日晚間，證監會按慣例宣佈核發企業IPO批文，在當晚獲得幸運之神青睞的兩家企業中，中新集團終於榜上有名。
實際上在2016年1月，中新集團距離A股資本市場便已經僅有一步之遙——當年1月23日其IPO申請便已經成功通過證監會發審委審核，原本按照斯時慣例，不出意外的話，其IPO最後的核準批文將在20個工作日內正式下發，但令中新集團方面沒有想到的是，這最後一步邁向上市的步伐竟如此漫長，又再足足等待了近四年之久。
“從早前其多位高管涉嫌貪腐窩案的爆發，再到對其所在行業認定的爭議，都讓中新集團IPO進展緩慢。”11月29日晚間，一位接近於監管層的知情人士向叩叩財訊透露，雖然在早年發審會上已經通過了中新集團的IPO申請，但監管層內部對是否最後放行此前一直充滿爭議，直到2019年5月中旬，隨著國務院一則重磅改革意見的下發，其中的有關條款成為了盤活中新集團IPO這一僵局的政策依據。
“中新集團IPO發行批文的突然下發，意味著已經暫停多年的產業園區平臺企業IPO之門正式重啟，也為這與中新集團相類似的全國近219個國家級經開區的平臺資本化之路提供了可供參考的樣本。”上述知情人士坦言。
1） IPO最牛釘子戶的背後：貪腐、房地產和豔史
在證監會的網站上，中新集團最新的一版招股說明書（申報稿）還停留在2014年4月30日的落款之上，這也是目前中新集團公開發布的唯一一份IPO招股說明書，在這份材料中，杜建華的名字還赫然寫在董事長兼法人代表的頭銜之下。
公開資料顯示，杜建華，1968年7月出生，2014年時任蘇州工業園區黨工委副書記兼中新集團董事長。
的確，在這份招股書正式遞交給監管層之時，中新集團也沒有想到，不到半年後的一場貪腐窩案竟會席捲其多位高管。
2014年9月26日，江蘇省紀委網站突發消息宣佈，杜建華涉嫌嚴重違紀，接受組織調查。
而在宣佈杜建華違紀遭受調查的幾天前，另一位曾在中新集團擔任要職的高管——中新集團原總裁、黨委副書記柏貴之便早先一步被宣佈涉嫌嚴重違紀而落馬。
實際上，與杜建華幾乎在同一時期內被帶走調查的除了柏貴之外，還有同樣出現在中新集團招股書（申報稿）中的另一位高管——時任中新集團董事、副總裁的葉迎君。
一時間，中新集團的董事長、總裁、副總裁紛紛涉案，中新集團IPO之路遭遇重大變故在所難免。
在兩年後的2016年1月，中新集團IPO上會時，上述三位中新集團高管的涉案事件亦被證監會重點關注，在當日的發審會上，發審委要求中新集團“進一步說明發行人前任董事、高級管理人員柏貴之、杜建華、葉迎君等涉嫌犯罪的辦理進展情況，具體涉及犯罪被提起公訴的事實和理由以及是否涉及發行人主營業務和日常經營管理，對發行人及其子公司業務的持續經營的影響，是否構成發行人董事和高級管理人員的重大變化；發行人的內控制度的建立健全及其有效執行情況；相關信息披露和風險揭示是否充分。”
有意思的是，早在2008年曾在網上轟動一時的“蘇州博客門”事件中，一位時任蘇州工業園園區管委會招商局的女性副局長，曾在在網上博客中寫下自己曾與4位園區內男性領導保持不正常關係並藉此上位的日記，杜建華的名字便是其中之一。
“有關案件的確對中新集團的IPO進程造成了一定阻礙，但其過會後一千多天未獲得批文的真正原由還是因為涉‘房’的原由。”上述接近監管層的知情人士透露，從主營業務上看，包括許多已上市的產業園區運營企業在內，房地產開發銷售和房地產租賃仍然是我國多數產業園區運營企業的主要業務，中新集團亦如此。
據叩叩財訊統計，當前A股市場上以園區開發運營為主要業務的上市公司共有包括浦東金橋、外高橋、陸家嘴等在內16家，其中涉及國家級開發區運營的有12家。除了東湖高新、外高橋、長春高新、大港股份外，另外幾家開發區運營企業的房地產銷售及租賃在營業收入中的比重均超過70%，其中上海臨港、浦東金橋、市北高新的房地產銷售和租賃業務佔比較高，分別達到了94.1%、94.0%和89.1%。
中新集團雖然在申報IPO的材料中給自己定位為開發區行業而非普通房地產開發行業，稱由單一土地開發轉向複合的產業鏈開發，即土地、招商、房地產、市政等業務的綜合開發，由狹窄的加工製造業轉向集生產和服務業於一體的現代化多功能新區，強調發展產業的重要性。並表示此模式的核心競爭力在於新型城鎮化開發的集聚能力，成為具備招商引資能力的系統集成服務商。
但是種種“包裝”之下，依然難掩中新集團的主營業務中地產佔比依然過高的事實。據中新集團招股說明書顯示，其近年來地產業務比重佔其收入佔比依然超過50%，其中2016年最高曾超過70%。
從早前上市的產業園區企業的上市時間分佈來看，12家企業中僅有3家在2008年之後上市，其他9家公司均在2008年之前上市。而2008年之後上市的電子城、市北高新和上海臨港均是通過資產重組的方式借殼上市。
也就是說，自2009和2010年國務院先後出臺的遏制房價快速上漲的“國四條”和“國十條”從而基本叫停國內房企IPO之後，以地產業務為主的開發區平臺企業便再未有IPO成功的先例。
“2015年底前後，地產IPO融資曾有過一陣鬆動的跡象，監管層也曾試探性地區分對待一些重大特殊的項目，中新集團之所以能在2016年初上會並通過審核，與當時的這一試探性趨勢有重要關聯。”上述知情人士表示，但最終在經過一段時間的市場反饋後，政策再度收緊。
一個並不是巧合的細節也佐證了上述知情人士透露的相關信息，2015年12月前後，富力地產與萬達商業兩家地產巨頭紛紛向證監會遞交其IPO申請並正式披露，斯時，有關地產IPO鬆動的傳聞不絕於耳。
2）產業園區上市開閘
地產IPO融資緩解的趨勢在短期內依然難有突破，但2019年5月中旬，國務院下發的一則文件成為了中新集團IPO的轉機。
2019年5月18日國務院印發實施了《國務院關於推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》（以下簡稱《意見》），《意見》從提升開放型經濟質量、賦予更大改革自主權、打造現代產業體系、完善對內對外合作平臺功能、加強要素保障和資源集約利用這5個方面對國家級經開區下一步的發展提出了20條指導意見。
其中引人關注的是《意見》中明確提到“積極支持符合條件的國家級經開區開發建設主體申請首次公開發行股票並上市”。
隨著上述政策風向的突變，重新審視在過會後被擱淺的中新集團IPO項目，顯然是最能代表證監會對國務院這一政策精神的落實。
“在國務院政策落地後，中新集團便開始與監管層溝通重啟IPO的有關事項，因為過會時間已久，需要補充相關的材料和會後事項也有一些耽擱，所以最終在國務院有關政策落地半年之後，其IPO批文才正式下發。”上述知情人士透露，不過雖然有中新集團IPO的批文正式下發，又有國務院政策護航，經開區產業園區IPO重啟正式突破，但這並不意味著短期內將有大批園區平臺企業蜂擁上市，“現階段的 IPO 上市條件對經開區園區企業來說還不夠明確，部分收入性指標要求對於園區企業這樣大體量的公司來說，基本形同虛設，無法達到篩選的作用，需要進一步針對經開區園區企業特徵進行細化的窗口指導。”
根據中央六部委聯合發佈的《2018年中國開發區名錄》，目前我國國家級經開區共有 219 個，主要分佈在江蘇、浙江、山東等地。
早前在今年6月西南證券發佈的一份研究報告指出，對現階段在公開市場已發債且在存續期內的國家級經開區平臺進行梳理，共整理出149 家企業，在剔除 5 家財務數據不可獲得或缺失的企業，對剩下 144 家企業按照主板 IPO 條件進行篩選，並與已上市城投企業盈利情況進行對比篩選，最終得到IPO較為現實的僅14家園區平臺。
“對於一個以城市建設為主業的城投來說實現盈利並持續盈利幾乎是不可能的，滿足條件的 往往是一些處在基建已經發展成熟的園區且擁有優質經營性資產的平臺才可實現，最終可能多數還是通過發展房地產業務實現更高的收益。”西南證券上述研究報告指出，現階段，IPO盈利指標對於部分投建壓力較大的城建園區企業來說無法滿足，這樣就無法讓更加需要資金的企業能通過直接融資緩解債務壓力，而是一些資金支出壓力小的企業符合上市資格，與國家支持園區平臺上市的初衷存在背離。
（完）
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