深度剖析兩大豪宅板塊：攀成鋼vs武侯新城房產頭條網

本文轉載自公眾號“星空城市”。

原文分成兩篇連載。溜爸進行了修訂，合併成一篇。

攀成鋼從2006年左右開始進入開發階段，歷經十餘載，依然沒有完善，可以說是歷經磨難。
武侯新城，一直是一個充滿爭議的板塊，外在條件確實不怎麼好，但樓盤卻一比一個修的豪氣。

先來剖析一下，攀成鋼的發展歷史，來龍去脈，以及未來展望：

01天賜寶地

攀成鋼地塊，以前是攀鋼集團的廠房，是攀鋼集團的第二大生產基地，因為城市擴張，工業用地整體退出了二環，這麼一大塊乾淨的地塊完美呈現。隨著2006年東大路通車，攀成鋼這一塊天生麗質的處女地，開始進入房地產開發階段。在那個時代，大源也剛開始了第一個樓盤，中海蘭庭的開發，而金融城除了南苑，其他地方還都是苞谷地，根本沒人想到在十多年，這一片苞谷地會君臨天下。當時無論是政府，還是開發商，對當時已經遠到繞城外的大源，乃至金融城，都沒有足夠信心。要知道2006年的成都，二環都沒開發完善，三環還有大片的不毛之地，而且受限於當年的交通水準，當年從二環要去個大源和金融城，比現在去興隆湖時間還久。

在那個時代，攀成鋼是一塊完美的地塊，沒有像金融城和大源一樣，遠的嚇人，二環黃金住宅板塊環線，距離傳統市中心很近，又緊鄰塔子山公園這一個在主城區規模不小的公園綠地，儼然一片王者降臨的氣勢。

那麼這麼一塊天賜寶地，又是如何在發展過程中屢受磨難，最終卻被金融城後來居上的呢？請往後看

02生不逢時

攀成鋼早期的一些樓盤，比如澳龍名城這些還是不慍不火的，那個時代還是南富西貴的傳說時代。頂著東窮帽子的攀成鋼，開發初期還是很難抗衡。隨著2008年-2010年這一波樓市狂潮，大量的新銳開發商開始進駐成都。這個時候三環內南門和西門大部分開發殆盡，攀成鋼終於開始嶄露頭角，土地市場上地王頻出，比如2010年伊泰天驕7600平的樓面價，震驚全城。but，隨著國家開始嚴格調控樓市，以及成都的高容政策開始顯現出威力。雖然成都人口在大量流入，但依然頂不住天量的新房供應，在14-16年，成都樓市進入了下行期。

是的，正當攀成鋼的樓盤開始要發力高端的時候，成都樓市進入了下行。無論是仁恆濱河灣一期，還是伊泰天驕這些，銷售去化都極差。很多人可能沒有概念，什麼叫銷售去化差，2，3年賣不完一期，就這麼差，一個盤的一期，一個銷售週期長達2，3年，甚至更久。

仁恆和伊泰等豪宅的滑鐵盧，讓後續的開發商心裡也發怵，甚至後來的中糧，直接做成了剛需產品，走量，快銷。

這裡不得不說一下金融城，金融城也面臨著這個問題，但是金融城的大部分開發商頂住了市場的壓力，即便是在最下行的15年，九號公館，大魔方等等也保持了相應的戶型尺度水準。這也是後來金融城壓過攀成鋼很重要的核心因素之一，攀成鋼不夠純粹，太多剛需盤，剛需戶型，讓這個豪宅板塊名不副實。

03遇人不淑

相信到現在，提到攀成鋼，很多人心裡會有一個詞，商業萬年坑。如果說市場行情下行，開發商為求回款速度和現金流，降標走量求生存，無可厚非。那麼攀成鋼的商業大坑，作為片區內的幾大主力開發商，絕對難辭其咎。ICC和環球匯，樂天這幾個片區最重要的商業體，時至今日，依然是工地。而看看2006年同期開發的大源，以及2009年才逐步開發的金融城。世豪伊藤人聲鼎沸，仁和悠方熙熙攘攘，反觀攀成鋼，冷冷清清。這可是二環的一座新城，一座二環的新城，被苞谷地新生的新區新城在人氣和成熟度上完爆。而且攀成鋼不得不面臨一個很尷尬的事實，房價和心理上藐視成華區，但在商業上又不得不依靠成華區（萬象城）。

一個片區的商業中心，就是片區的人氣匯聚之地，沒有商業中心，人氣就會外流，匯聚不齊，哪怕入住率不錯，也會顯得冷清，而且對於住戶來說也極為不便。而區域的商業中心，一般都會是片區的金貴之地。就猶如天府二街，無論是學校還算綠化都不如天府一街。但是天府二街作為大源的商業人氣匯聚之地，二手房價格一樣能匹敵天府一街。

04涅盤在即

雖然攀成鋼在開發過程中，磨難重重。生不逢時，遇人不淑。但這塊地的天生資質實在是太優秀了，雖然發展不及預期，但依然坐到了成都當前的第二板塊的位置之上。

ICC的商業臨近開業，攀成鋼即將真正的擁有自己的商業。這對已經煎熬了十餘年的攀成鋼，是一個重大的利好。片區的便利程度，將會有本質提升，人氣也能有初步匯聚點。但是，區域內的還是基坑的環球匯等商業體，不知道又會拖到何時。整個東二環最門面的東大路沿線，何時才能呈現？

錯過了商業崛起的黃金時間，攀成鋼的商業該何去何從？IFS和太古裡的異軍突起，基本斷絕了方圓十公里商業體想高端的夢想。想要高端，必須先面臨擁有先發優勢，並且已經獲得巨大流量IP的IFS+太古裡雙子星的碾壓。所以基本可以判定，攀成鋼東大路沿線的商業已經不可能再走高端重奢路線。未來應該是和已經成氣候的萬象城去爭奪區域性商業中心的地位。

在全成都的大範圍來看，攀成鋼位於老城傳統中心，二環圈內。而在老城區，現在還沒有任何一個整體板塊能和攀成鋼相提並論。而未來呢？武侯新城天生資質不佳，上限呈疑問。東客站住宅用地太少形成不了規模。東郊記憶-杉板橋拆遷未完，學區不明。不多的幾個乾淨地塊或多或少面臨這樣那樣的問題。

可見攀成鋼在相當長的一段時間內，都將會在老城區保持一個極大的板塊優勢。品質，商業，供應，交通，學區等等，雖然攀成鋼每一樣都不夠頂尖，但是在老城區就是他最沒有短板的。隨著未來商業逐步完善，攀成鋼會縮小一些與金融城的差距。而且因為遠離了秦皇寺，金融城三期，大源西，麓湖等城南的強力板塊，攀成鋼能夠避免與這些新區的精兵強將直接對陣，只需要和老城區的老弱病殘競爭。這會讓攀成鋼在保值性上優勢很大。

如果你是老城區的地緣性自住客戶，那麼鳳凰涅槃在即的攀成鋼絕對是一個很好的選擇。

接著，再來讓我們來聊一聊武侯新城這個板塊的得與失：

板塊總覽

因為時間原因，那些已經建好的樓盤我就不去作圖了，百度地圖和鏈家上就可以看到的，只把一些比較重要的盤和配套標識出來。

武侯新城，主要是指三環路外側，武侯大道以南的這部分區域。其中武侯大道鐵佛段（就是途中9號線地鐵沿著的大道），將武侯新城分隔成了東西兩個大板塊

九號線東側為早期開發的區域，擁有保利花園，置信麗都花園城等老一代的大盤，也有璞譽，金科博翠府，陽光城檀府等新樓盤而通常我們所津津樂道的武侯新城，更多的是指九號線西側，最近兩年新開發的板塊--一個號稱豪宅第三極的板塊。目前西派城，金茂府，龍湖，中糧再加上TOD地塊，規模已經初成氣候。
但是區域內缺乏步行可達的大型綠地配套和一個靠譜一點的商業配套，最近的一個比較好的綜合體大悅城需要開車，未來只有看TOD項目能否補齊這個短板

02格局優勢

武侯新城在大的城市格局其實很好，在老城和城南兩大中心的腰線上，這意味著如果武侯新城打造的出色，他的潛在客群就不會那麼侷限於某一地域。

這一點是武侯新城的優勢，比之青羊新城，金沙等板塊的區位，在城市大格局上要更強
這裡多提一句，和武侯新川同樣區位的是東南3.5環的三聖鄉，可惜的是三聖鄉過早開發，現在有點無力迴天的感覺

03
區域弊端

說完了城市格局上的優勢，那麼現在就來談談武侯新城的區域弊端，首先上文提到了武侯新城的區位位於城市腰線。但是區域的弊端讓武侯新城沒有把這個優勢發揮出來

弊端一：太平寺機場

太平寺機場及其周邊的一大片區域橫在武侯新城和金融城之間，導致3.5環無法貫通，這就逼迫武侯新城要想通勤金融城，必須去三環和四環打擠，直線距離雖短，實際時間卻長，不打通這個任督二脈，格局優勢就無法發揮出來。未來地鐵九號線通車，會緩解一點這種情況but，這就是我一直很詬病武侯新城的一點，如果樓盤是針對剛需，剛改還行，但是你指望未來接盤金茂府這種房子的人，天天去地鐵擠個半死？

弊端二：產業武侯新城周邊至今還有不少倉儲，廠房，市場等，這就導致了貨運成為必須品，武侯大道等骨幹道路隨時充斥著大貨車飛馳，這種觀感如何能夠高端？同時這種產業難以提供大量的高淨值地緣性客群。

弊端三：航噪武侯新城位於雙流機場起飛航線附近，9號線東側的樓盤影響相對較少，西側影響比較大。關於航噪這個弊端，其實我個人認為影響沒有前兩點那麼大，成都老城區，尤其是西門歷來是航噪重災區。飛機從雙流機場起飛後，經過武侯新城，然後優品道，金沙，均在航線影響之中，在二手市場裡，優品道和金沙板塊並未因為航噪影響售價。不過讓潛在客群減少，是必然的。

弊端四：新城不新