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“深中學區、羅湖新房、現樓交房、吹風價8.5萬/㎡”，“擱淺”長達10年，茂業·德弘天下華府終於要入市。
這是一個頗有閱歷的盤。從2010年放風要賣到今天，德弘天下甚至“熬”走了好幾撥置業顧問。而乘著深圳房價上漲的東風，以目前17.5萬㎡住宅建面、8.5萬/㎡吹風價來計，德弘天下貨值已超100億。
德弘天下放出來的價格可謂誠意滿滿（與此前的10萬+差了一截），但與周邊二手房相比價格優勢不大。作為務實的深圳剛需，6萬/㎡的「老大」還是8.5萬/㎡的「新小」，你怎麼選？
01
“鴿王”官宣入市，600萬起
從2010年就放風要賣，到今年12月正式官宣入市，德弘天下的跳票能力堪稱“深圳第一”。
德弘天下，位於羅湖翠竹片區，屬於深中+錦田小學學區範圍。項目由8棟160米高層住宅組成，A、B、C三棟是平層且靠近馬路，中間樓王D、E是複式，F、G、H靠近錦田學校，也是平層。
項目主推戶型為69-76㎡2-3房，3梯6戶。如果是住家型購房者，我建議你考慮F、G、H棟，安靜不吵。
現場置業顧問表示，德弘天下幾次傳出要開盤的消息，但總是放鴿子，“置業顧問都換了好幾撥。”這一次，項目確定要賣了，預計無須認籌直接開盤。今天中介也開始在朋友圈刷屏，“總價600萬起。”
小區已被圍起來，園林也處在整修狀態。據觀察，項目外立面有些地方已變黑，欄杆也鏽跡斑斑。置業顧問告訴我，後期將翻新。
△帶黑斑點的牆面，以及生鏽的鐵欄杆
以9年前的眼光來看，翠竹算得上豪剛地段。因此，開發商當年設計了200-1000㎡大戶型。但為了規避“90/70政策”，誕生了”雙拼“、“三拼”甚至“四拼”戶型，購房者需要用2-3個房票才能買到。
但世事難料，當年入市在即的德弘天下不巧撞上深圳“限購令”。這對於名額珍貴的購房者而言，即便是深中學區，也實在是一筆算不上划算的買賣。
彼時， 翠竹片區二手房房價還在1.6萬/㎡，如今已飆至7.5萬㎡，部分戶型較好的深中學區盤更是突破了10萬+。要知道，羅湖其他片區譬如東門、筍崗、洪湖等，均價還徘徊在5萬/㎡。
所謂福禍相依，德弘天下雖無法如期入市，但“捂盤”9年，從入主項目時花費不到3億，到如今貨值翻到百億，茂業真是“躺贏”。
◎教育
如今，德弘天下重出江湖，最大的倚仗還是學區——深圳中學初中部。
△深圳中學初中部
深中有多牛？如2019年中考成績所示，430分考生比例排名中，深中初中部市屬排名第二、全市第三。
在「2018年考入高中四大名校排行」中，深中493人參加中考，考入四大比例高達36.31%，可見實力之強。
作為公立學校的深中初中部，目前仍以地段入學為主，每年都會招收多個地段班，佔到招生總數一半以上。加上時下學位極其緊俏，如果想順利入讀，起碼要提前4年買房攢積分。
△一街之隔的錦田小學
德弘天下所屬的小學學區則是錦田小學，雖沒有中學學位好，但口碑在羅湖還是可以的。
◎商業
整個片區已成熟，休閒、醫療等配套較為完善。附近有翠竹公園、洪湖公園、深圳市人民醫院等。但周邊缺乏大型高端商業，想要血拼，只能開車或地鐵去萬象城。
◎地鐵
周邊交通還是挺方便。從7號線洪湖站C口出來，就能看到德弘天下獨有的圓柱紅白色相間的外立面，步行大概300米就到營銷中心。3號線翠竹站距離項目則稍遠些，步行約900米（百度地圖實測）。
02
首付180萬起，2房&3房怎麼選？
羅湖“新房”加上深中學區，德弘天下還是很有吸引力。
吹風價8.5萬/㎡，與同片區第一梯隊二手房佳兆業金翠園、合正星園相比，便宜不少。但對於務實的深圳剛需來說，還是要好好計算一番。
先來看看戶型。
△74㎡2房1廳
74㎡2房1廳，住家型購房者我建議可以直接pass。戶型呈長條狀，朝向正北、東北和西北，奇數層的陽臺較為方正。主臥和次臥都有窗戶，但衛生間則無。大門至臥室的長條走廊有浪費面積。
△76㎡2房1廳
相比74㎡戶型，76㎡稍微好些。不過客廳與臥室凸出一面承重牆，空間侷促不通透。臥室出陽臺，偶數層次臥出陽臺，奇數層主臥出陽臺，客廳不出陽臺。戶型圖中標註為陽臺的小空間改下勉強可做1房。
△69㎡2房1廳
69㎡偶數層戶型可能更合住家型買家的胃口。
2房一廳，戶型方正，客廳和主臥出陽臺。但仍有點硬傷——衛生間無窗，進去必須開燈，通風略差；次臥窗戶很小，採光也會不足。敲黑板：這個戶型的A、B、C棟緊鄰主幹道文錦北路，難免受噪音影響，F、G、H棟則稍好些。
看完德弘天下戶型後，我跑進一家中介門店，瞭解了目前翠竹二手價格分佈，大致可分為4個梯隊：
第一梯隊代表盤有合正星園、佳兆業金翠園，樓齡較新、戶型較好，均價10萬/㎡出頭。
第二梯隊代表盤有嘉多利花園、陽光天地家園等，建於2000年後，
戶型使用率高，均價8-9萬/㎡。第三梯隊代表盤柏麗花園、金麗豪苑等，建於90年代，以港式建築風為主，部分樓盤因物業管理不當，破舊不堪，均價6-8萬㎡。
第四梯隊代表盤特力大廈、貝麗花園，樓齡較老，雖然位於翠竹片區，但不屬於深中學區範圍，價格略低，均價3-6萬/㎡。
和周邊二手房的單價相比，德弘天下8.5萬/㎡的價格處在第二梯隊，比第一梯隊樓盤每平方米便宜了一萬出頭，但戶型、得房率還是略有不足。
△合正星園，88㎡3房1廳
以2004年入市的合正星園為例，88㎡3房1廳，兩個陽臺，單價8.5萬/㎡，總價750萬，比德弘天下76㎡戶型高出100萬左右。首付上，合正星園首付+稅費在250萬左右，德弘天下則200萬出頭，且只需要繳納契稅，能省一筆錢。不過，從戶型使用率上看，德弘天下3個戶型都並不佔優勢。
△金麗豪苑，102㎡大三房，適合居家且對樓齡、物業不在意的客戶
另一個盤金麗豪苑，2000年建成，102㎡3房一廳610萬，首付+稅費約200萬。價低且使用率高，但是物業維保只能說一般，加上小區有部分房屋出租用於辦公，人員出入較雜亂。
△片區內樓齡較老的盤居住體驗較差
03
碎碎念
通過對區域價值、項目價值、附加值三大類合計22項指標的綜合打分：
德弘天下華府綜合得分82分。
學區、吹風價8.5萬/㎡、園林景觀、地鐵便利性、居住感受是主要得分項，但高端商業配套缺失，戶型設計是失分項。
對比總結——
如果傾向於有封閉小區、園林景觀、較好物業、車位充足，德弘天下69㎡是個不錯的選擇。對戶型使用率有要求較高，或首付也有壓力，不妨考慮周邊二手房。
那麼問題來了，深圳中學學區“9歲新房”，你會買嗎？
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