當前，我國經濟發展進入一個大的轉型期，無論是房地產的發展還是城鎮化的推進都面臨許多變化和挑戰。對研究城鎮化和房地產發展來說，視角不同，我們看事物的精確度會有差異，甚至會看到不同的結果。
新視野：跳出住建從城市發展看房地產
很長一段時間以來，房地產界和社會發展都強調以人為本，但為什麼過去三十多年房地產的快速發展還被一些人批評為“不是‘人’的城鎮化而是‘土地’的城鎮化”呢？
這需要我們跳出住建領域來看。我們過去的產業模式本質上是低成本的競爭，在低收入的背景下依靠低勞動成本、低環境成本、低工業用地成本來驅動，這“三低成本”建立了我們今天的產業體系，使我國成為了全球最大的製造業國家。
在城鎮化這一端，我們靠高價的居住用地、高價的商業用地對沖掉低價的工業用地，完成了以土地財政為代表的基礎設施建設的城鎮化過程，這也是高房價的根源所在。
這樣的結果就是，大量新進入城市的人口由於所從事的產業還是比較低端的，因此收入比較低，同時面臨著高房價，這樣就無法解決好人的城鎮化，只能解決土地的城鎮化。
一個國家和地區的發展，通常要經歷三個階段：第一個階段是生產要素競爭，表現為通過低成本競爭建立產業體系，實現一定的財富積累。第二個階段靠投資驅動，但從經濟發展規律上來看面臨報酬遞減，就像人使用抗生素，第一針效果非常好，第二針效果就減半了。這就需要進入第三個創新驅動階段，通過集聚創新要素實現報酬遞增。
只有創新驅動才能解決發展面臨的問題，只有創新驅動才能使我們的企業從微笑曲線的低端走向高端。在住房領域，隨著住房保障體系改革解決“房子是用來住的”問題，只有創新驅動才能實現高收入、低房價，才能解決城鎮化過程中出現的問題。
就業和住所是人口城鎮化的基礎，房子是用來住的，不是用來炒的。以雄安新區為例，雄安提出千萬不能搞成工業集聚區，更不是傳統工業和房地產主導的集聚區，要在創新上下功夫，成為改革先行區。這個邏輯是能講得通的。
再來看我們的發展路徑。無論是政府招商引資還是房地產的發展，路徑已經變了。過去我們靠招商引資，搞工業園區，大建廠房，佈設流水線，人跟著產業走。但現在這個階段已經過去了，我們的產業跟著人才走，人才跟著公共服務和生態環境走。知識分子選擇在哪裡居住，人們的智慧將在哪裡集聚，財富也將在哪裡集聚。
對房地產來說，過去是以城市擴張為代表的，對應工業園區加房地產的發展模式。未來的發展是以服務業為主導，以創新為主導，對應的是產城融合和打造街區、社區的一種新發展業態。總的來說，城市發展模式從“房地產+園區+港口/高速公路+寬馬路”轉變為“公共/服務業+TOD/街區+機場、高鐵/軌道”。
城鎮化的主體形態是城市群或者都市圈。如果為我們選一個對標國家的話就是美國，美國的人口、產業各方面的經濟要素主要集中在芝加哥、紐約、洛杉磯等大城市裡面。中國經過改革開放40年的發展，人口、產業各方面要素主要集聚在珠三角、長三角、京津冀乃至山東半島等這些城市群。但我們跟世界發達國家的城市群相比，無論在產業集聚、空間發展階段還是在基礎設施上，仍然有很大的差距。
我國當前城市群的主要問題在於，中心城市功能過度聚集，城市群內產業結構呈現低水平同質化、效益低下等特徵；以居住、商業用地高地價對沖工業用地低地價,並呈現加劇擴張；城市群發展協同機制落後，“一畝三分地”思維突出；基礎設施方面城際交通網絡嚴重滯後於城市群發展需求。
以京津冀協同發展為例，交通一體化要先行，產業一體化是突破口，城市群一體化作為空間載體，還要實現市場交易和生態環境的一體化。只要公共服務的巨大懸崖存在，區域協同發展的這堵圍牆就一定存在，公共服務業是城市群協同發展的關鍵和牛鼻子。
新理論：未來趨勢是公共服務業的發展
仔細研究十九大報告可以發現，在論述深化供給側結構性改革時，是把建設現代化經濟體系跟中高端產業集群、交通基礎設施網絡放在一起的，這種表述在中國歷史上包括世界規劃史上都很罕見。我認為這有特殊的內涵，需要我們用理論來看看交通、產業、空間之間有哪些關係。
研究產業和空間的關係，有三個基本的區位論:
一是農業區位論。農業區位論講的是農業的空間佈局和交通、城市的關係，沿著中心城市、河流和鐵路，離中心城市的距離越近農業附加值越高，反之則低。
二是工業區位論。工業區位論是講的工業空間化的佈局，交通指向決定了工業區位的基本格局，勞動力集聚和產業集聚帶來了產業的第一次和第二次偏移。
三是商業和服務業的中心地理論。這個理論有三個原則，市場原則適合低等級，例如家門口的菜市場、理髮店等，這些東西只要遵守城市的公共衛生安全、消防的需要，不需要政府幹涉太多。行政原則適合中等級，基礎教育與醫療代表的公共服務業要按照行政區劃的原則在空間上去配置。交通原則適合高等級，CBD與大型購物中心等服務業在城市的空間佈局上跟交通樞紐綁定發展。
城市化高質量發展、城市群協同發展，包括北京非首都功能疏解、雄安新區建設都要把握好這樣的關係：
一是政府可以直接主導的是教育與醫療為代表的公共服務業。
二是政府間接主導的是大型交通樞紐構建，並引導生產型和生活型服務業集聚區的重新佈局。
三是其餘更多則是市場在資源配置中發揮決定性作用。
面對高度不確定、高度複雜的世界，回到城市發展的系統來講，我們應該用什麼樣的思維框架去理解？
回頭去看很多人做的需求預測，我們發現唯一能預測準的是我們的預測是不準的。為什麼？
問題出現在我們過去使用經濟學的數學運算模型。經濟學建立它的數學模型之前要建立它的假設條件，沒有假設條件這個數學模型是建設不起來的。
傳統的經濟學認為產業不會在空間上集聚帶來報酬遞增，產業在空間上是完全競爭的。經濟學所用的預測模型都是線性參數，但今天的產業是有規模效應的，產業在空間上是高度集聚的。
產業在空間上集聚之後，首先是基礎設施的共享，可以大大降低消耗基礎設施的成本，產業越集聚越分化，產業分工的專業化程度越高，它的生產效率越高，也就意味著創新能力越強，這是今天人類財富爆炸式增長的根本之所在。
產業進入高度集聚階段，由於基礎設施的共享、產業鏈條的匹配、知識信息的化學效應，經濟增長在空間上體現為報酬遞增，也就在空間上體現為專業化的功能空間。一旦進入這個階段，經濟增長一定是非線性的，而是指數性的增長。如果再拿線性的世界來判斷非線性增長的世界，那判斷一定是無效的。
進一步再來關注不同類型的產業和交通方式在空間上是什麼樣的對應關係。一般認為大概分為三種類型的產業：
一是資源型的產業，這類產業的運輸成本通常佔生產成本的比例達到30%以上，所以它需要低成本的運輸方式，即水運和貨運鐵路。
二是資本型的產業，這類產業希望加速資本流通，資本流通速度越高對應的資本利潤率越高，要求產品能快速地從工廠到達客戶，對應的交通就是汽車公路運輸。過去四十年各個地區的高新區、工業園區、經濟開發區無一不是在高速公路沿線佈局發展起來的。
三是信息型產業，這類產業主要包括高端生產性服務業、高端消費性服務業以及以IT為代表的通訊製造業，這類產業希望達到信息的快速流通。對於這樣的產業，只有作為信息載體的人在空間上能夠更加高效地轉化，所以對應的就是航空和高鐵。
我們總結一下，中國在過去40年的發展模式就是高速公路與港口主導了製造業為代表的園區的發展，未來的發展應該是機場、高鐵與軌道交通主導的公共服務業的發展。這樣的思路和模式值得房地產行業在下一個轉型過程中去考慮。
一個地方要想發展得好，大概可以梳理出這麼幾組關係。
在區域層面上，我們應該區別出哪些是資源型的產業區，哪些是資本型的產業區，哪些是信息型的產業區，這些產業區哪些是面向地區服務的、哪些是面向全國服務的、哪些是面向全球服務的，我們把基礎設施服務網絡配置好，在空間上協同好，讓產業在這個地方有更高的效率，更好地去參與全球的競爭和合作。
城市層面上，關注生產性服務業的中心體系、生活性服務業的中心體系和公共服務業的中心體系跟客運樞紐體系結合起來，產業佈局和貨運樞紐體系佈局結合起來。將來一個城市的高效率應該體現在它的快速路網絡、軌道網絡組成的雙快網絡怎麼支撐。快速路網決定這個城市的平面座標，軌道網決定這個城市的縱座標，高強度、高密度開發集中到軌道沿線上，這就是新加坡、香港模式，這樣的城市才是有活力、有效率的城市。
新趨勢：從房地產開發到創造新服務
基於以上的新理論，對於房地產來說，要轉變過去以住宅開發為核心的思維，公共服務、服務業不是配套，是真正的價值配置槓桿，TOD、公共服務業要與責任地產協同推進。
過去我們認為教育和醫療配套好、有學區房的地方房價較高，但可以看看日本，日本是以軌道為中心構建綜合體，公共服務業與服務業交織，人口與就業同步疏解，新城有活力、中心城功能疏解，公共服務業圍繞著TOD，不是做配套而是做觸媒的，這是責任地產將來很重要的一個方向。
此外，房地產未來的發展不是單純地靠一個居住小區，而是靠功能區和商業區。可以看看硅谷和硅巷的例子，硅谷是大量的高新產業集中在一個園區進行交流創新，硅巷是大量的生產性服務業集中在一個街區上進行交流創新。
歷史上，佛羅倫薩彎曲的小街道集聚了全歐洲最頂級的物理學家、天文學家、哲學家、思想家、文學家，這些不同學科的人集聚在這條街上進行不同思想的交流碰撞，產生了歐洲的文藝復興，從中可見這類區域的重要性。我們現在很多地方有這種功能區，但卻感受不到交流創新的氛圍，這是需要我們去思考的。
再看看我們的社區，開發商建設了很多漂亮的房子，但不少都成為了現代版的農莊，農業社會是熟人社會，大家的交往交易要看我們的關係熟不熟。真正的一個現代社會是什麼？大量的陌生人集聚到空間上，他要發生更高效的協作、合作、交易，就不能看我們關係熟不熟，一定靠背後的法制和信用。現在是我們國家整個大轉型的時期，如何從一個農業社會真正地轉向現代社會是我們需要思考的。
如何從一個熟人社會的封閉走向開放？英國空前的城市化創造了一個新的陌生人社會，其成功之處在於新的治理模式和社會網絡的構建。我們將來不但是看房子蓋的是不是高品質，更要看社區能不能解決好這個問題，我認為這樣的發展方向才是美好城市、責任地產的未來。
未來需要什麼樣的體制機制？不是說公共服務業由政府主導就全是政府的事了。在下一步發展過程中，需要政府和市場協力去推進，政府要做好政府的事情，要支持市場更多地創新。下一步政府在發展中要因勢利導地提供所需的公共服務與社會治理。我們要支持市場、支持企業在城市發展的過程中去創新創業，奠定繁榮崛起的基石，催生良好的公共管理，更促進城市繁榮崛起。
將來真正成功的房地產企業不再只是那些去開發建設房地產的企業，而是利用房地產去創造新服務的企業。房地產新的應用、新的服務應該與交通設施網絡、互聯網絡緊密結合起來，讓我們的產業經濟從過去低成本的絕對優勢、比較優勢真正走向可持續的競爭優勢，讓我們的生產空間集約化向空間生態化、山清水秀髮展，未來房地產還有很多空間值得我們去發揮。
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