臨山秋景
這個月的2號新城及嶧城土拍市場出現了罕見的流拍事件，給火熱的棗莊房地產市場著實澆了一盆涼水！有人會說這兩塊地較偏流拍正常，但是要知道去年上半年老城恆大的永安地塊、融創的光明廣場南地塊、中梁的汽車站地塊皆不是核心區域，老城土拍市場出現了恐慌性搶購的局面。
一年有餘恆大滯銷、融創勉強清盤、中梁的堅守，世態炎涼觸目驚心！顯然流拍事件證明開發商的拿地意願降低，市場處於觀望期，給處於絕望中的購房群眾留下了一絲光明！
相對於市中老城競爭白熱化的房地產市場來說，薛城的開發商卻輕鬆的多。
NO.1 | 壹
薛2019-2地塊指標：
該地塊出讓面積30169平方米 或 約45.254畝，
1.0＜容積率＜2.3
成交價價3.203億，約707.7萬/畝 ，最低樓面價約4646元/平方
薛2019-3地塊指標：
該地塊出讓面積45935平方米 或 約68.903畝，
1.0＜容積率＜2.4
成交價2.067億，約300萬/畝 ，最低樓面價約1875元/平方
相比於上個月21日新城千畝土地入市，薛城土拍市場要冷淡的多，近兩個月也僅上圖薛2019-2號地塊由寶田置業高價摘得，薛2019-3號鐵鷹市場地塊由薛城城建公司底價成交。
土地價值一目瞭然，處於實驗雙語小學一牆之隔的薛2019-2地塊成為當之無愧的地王！
薛城城南新區並無嚴格意義的劃分，我們僅是從房地產領域給與定義：臨山以南、京臺高速以西、永福路以東、郯薛路以北。但我們認為城南的核心區為長江路以南、德仁路以西、珠江路以北、泰山路以東。也是我們認為的實驗雙語學區範圍。
翻閱地圖在該片區你會發現城南已經無地可賣，因此我們相信西小莊的拆遷工作將會極大的推進。
NO.2 | 貳
薛城區雙語實驗小學片區範圍
區域1：常莊政府西路以東，錦陽河以南，G3京臺高速以西，珠江路以北的區域。
區域2：薛周路以東，珠江路以南，奚仲廣場東路以西，郯薛路以北的區域（含水發瀾悅龍城、西麥村、東麥村、何莊村）。
薛城實驗雙語小學作為薛城的一流學府、世界名校在地產圈是毫無爭議的，正如新城的實驗學校名號大有超過十五中的勢頭，當然這僅限於地產圈，根據地產圈的套路：哪裡開發熱度大，哪裡的學區就是世界名校，一流學府！至於學校的真實實力我們是無從考證的！
鳳城鳥瞰圖
今年的實驗雙語學區劃分也僅是過度方案，隨著香山路小學的建成，珠江路以南被劃入香山路小學也是自然而然的事情了，而該片區主要玩家便是水發集團了，雖然瀾悅龍城因為進戶門的水閥設計位置引起相關業主不滿，但難掩我們對水發產品品質的認可。
NO.3 | 叄
片區價格探討
最近想在城南置業的小夥伴們經常諮詢我們城南哪裡買合適？我們上邊已經說過，城南的核心區域為：長江路以南、德仁路以西、珠江路以北、泰山路以東。
這也是實驗雙語小學的最早的劃分區域，你會發現該片區只有三個盤在售，泉興華庭、香樟園、現代城，而泉興華庭二期房源基本不在市場流通，只剩下了香樟園和現代城了。
上圖為現代城11月底的小高開盤價格信息，159平大面積均價7200,118平小面積均價7500，開盤去化率還不錯，人氣爆棚。
香樟園一共三棟樓，七月份開盤一號樓均價6800,10月份開盤2號樓均價7100，這個月開盤三號樓。
戶型對比
現代城戶型
我們從兩個盤的戶型圖可以看出：現代城南北不通透且159大面積也是如此，而香樟園南北通透且以120平方左右的小戶型為主，香樟園戶型佔優。
風水問題已經分析過，兩個盤風水沒有問題：薛城熱門樓盤的風水學分析可以點擊以上鍊接回顧風水探討。
開發商口碑對比：廣西建工 VS 薛城城建
這兩個開發商在我們眼裡，半斤八兩。為什麼？
兩個同屬國企，但前期產品差強人意，廣西建工湖景花園環境持續惡化，公園悅府更是全棗莊難找的園林綠化，自稱公園為何小區裡面光禿禿？可見其誠信問題。
薛城城建公司早期的棚改項目：燕山國際業主至今不滿。很多人認為回遷房都這樣，我們也是醉了。但好在其商品房項目：金水灣做成了薛城城南的樣板，勉強扳回一局。
因此我們認為廣西建工為半斤，薛城城建公司為八兩，至少香樟園面積小，戶型方正，總價低，位置相對佔優，我們更推薦你香樟園項目。
從地圖看，以上分析即已闡明：薛城老城包括城南已無地可賣，西進和東擴京滬線和京臺高速線皆是其天然屏障，南延已至郯薛路，偏離城市核心區，因此我們認為薛城區下一步的重點即是啟動棚戶區城中村改造：西小莊即是城南開發的下一個熱土，百億的房地產投資產值，近千畝的城中村土地規模。
聽說薛城城建公司已經成立集團化開發公司，成為薛城本土最大的房地產開發公司，國字號“地頭蛇”已來，薛城區棚戶區改造的大幕馬上來臨，我們拭目以待吧！
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