12月8日上午，江南區華潤西園悅府開盤，去化預計八到九成。10天前的11月28日晚，五象湖地王項目——龍光天瀛開盤，去化預計四成左右。
五象湖是南寧樓市最火的板塊，為什麼高端項目卻偏偏幹不過江南“西園”？
資料圖
跨區域PK，西園贏了天瀛
華潤西園悅府首批三棟樓的毛坯備案價具體數據是，最高的是7棟，備案價格在20923-24743元/㎡之間，兩個戶型，175.59㎡的四房和220.46的五房。總價區間在360萬-550萬之間。3棟價格居中，1棟價格“最低”，單價區間在1.39萬-1.5萬元/㎡之間。
“西園”選房頁面
“西園”選房頁面
西園選房頁面
8日上午9點開盤，隨後，陸續有選房數據流出，選房開始後10分鐘左右的去化情況：7棟1單元19層-28層20套房源，已“賣掉”13套，7棟2單元去化更好，19層-28層20套房源，已“賣掉”17套。7棟為一線沿江樓棟，總層高為29層。
從傳出的選房頁面來看，7棟2單元24層02號房，房型為五房兩廳結構，單價為23623元/㎡，建築面積220.46㎡，總價5207926元。
西園選房頁面
價格“最低”的1棟則是總層高為54層的超高層，獨棟獨單元，從選房頁面來看，高區44-54層去化較快，40套房源“僅剩”6套未選；低區3-17層64套房源剩12套未選；
結合部分樓棟、價格、高低區去化情況分析，整體去化率應該在八到九成之間。
龍光天瀛的“開盤”則是以“VIP定製活動”的名義進行的，而且時間是工作日週四的晚上，這種操作看起來有點費解，但其實是無奈之選，因為它必須要搶在半個競品——萬科金域中央之前“鎖定”部分搖擺的意向客戶。
龍光天瀛首批推售的是6號樓和7號樓，整體備案均價達到22099元/㎡，其中，6號樓為兩梯五戶，以中小戶型為主，60㎡、98㎡、112㎡、141㎡。7號樓為兩梯四戶，以中大戶型為主，108㎡、141㎡、167㎡。
去化方面，投資神器——60㎡小戶型最暢銷，定製活動當晚58套60㎡小戶型去化應該在八成以上接近九成。截止12月9日下午，南寧市商品房智能銷售公示平臺顯示，60㎡戶型僅剩6套處於“未售”狀態，但其餘戶型去化一般，整體去化率為42%左右（數據截止至截止12月9日下午兩點）。
天瀛相關數據
西園賣得好因為蓄客週期長？
6天前，探房寫過一篇題目叫《江景20000+，南寧華潤西園售價曝光，高端客群跨江往南有兩大挑戰》的文，說過西園悅府面臨的兩個挑戰，一是高端配套缺失，二是江南西園的吸引力。儘管華潤西園悅府首批產品去化不錯，但這兩個挑戰依然存在。
那華潤西園悅府為什麼又賣得好？主要有幾個方面的原因，一是華潤的品牌號召力很強，這種號召力說得具體一點就是產品、服務和由此產生的信任感，這是最核心的原因；二是超長的蓄客週期，西園悅府的蓄客週期很長，起碼有七八個月左右，這麼長的蓄客週期能做很多事，比如客群（江南地緣客群）詳盡的摸底調查等等；三是產品；四是“西園”情懷。
華潤的品牌號召力和“西園”情懷就不詳細說了，這裡重點說一下蓄客週期和產品。西園悅府為什麼要蓄這麼長時間的客？我覺得最重要的原因應該是和相關部門溝通“定價”。產品方面，140多平米的三房、170多平米的四房是加分項，這和剛需盤的居住邏輯完全不一樣。
“西園”實景圖
五象湖升級失敗
2013年五象湖公園建成，2014年開始，五象新區進入開發快車道，五象湖住區開始成為南寧樓市一個重要概念，萬科、華潤、綠地、寶能、碧桂園、龍光等開始攜手開發五象湖居住區，但由於當時處於新區建設初期等原因，五象湖周圍一水的剛需項目，產品也是剛需中的剛需，當然，價格也很剛需。
2017年南寧樓市處於上行週期中，五象新區開發建設也是熱火朝天，房價大幅上漲，但隨著2017年限價+精裝政策的出爐，五象湖西進入限價剛需房2.0時代。
2019年下半年，五象湖周邊的限價房大多進入清盤狀態，幾幅高價地塊（包括龍光天瀛地塊）橫空出世，高價地塊接棒限價地塊被看成是五象湖住區從剛需盤主導升級成為以改善盤主導的標幟，幾家開發商也信誓旦旦的表示，要把各家最高端的產品系拿過來，市場對龍光、建發、新希望充滿期待。認為五象湖即將進入品質住區時代。
但從目前的銷售數據來看，以快著稱，最先入市的龍光天瀛沒能取得“開門紅”。
五象湖公園
有錢人為什麼不去五象湖？
因為五象新區第四實驗學校和十四中五象校區這個學區組合的原因龍光天瀛60㎡的戶型被購房者稱為“投資神器”，這個戶型也是天瀛項目賣得最好的戶型。但141㎡和167㎡的戶型賣得就很不好。
這也是五象新區樓市的“共同現象”，剛需客和投資客佔比較大，改善型客戶尤其是高端改善型客戶佔比較小。那麼問題來了，南寧有錢人為什麼不去五象湖賣房自住？
一是好的定位清晰的改善型樓盤很少。目前五象湖板塊還沒有一個項目是定位清晰的高端的改善型樓盤。前面提到的龍光天瀛項目，即便貴為地王，但或許是因為“高週轉”的原因，所以產品定位不夠純粹，在戶型配比上做了妥協。而高端客群非常挑剔。
二是沒有有吸引力的產品和服務。
三是區域開發程度的問題，雖然五象湖開發了好幾年，但成熟度依舊不足，有學校、有地鐵、有公園，但是缺乏好的商業配套，這也是片區未來需要補起來的一個短板。
南寧青秀區航拍圖
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