轉自：21世紀經濟報
2020年，房價會跌嗎？告別高增長時代，小房企面臨被兼併或走向破產邊緣
導讀：轉眼間，還有20多天就到2020年了。
今年前10月，全國商品房銷售額達到12.44萬億，保持7.3%的同比增長速度，距離去年全年15萬億的水平相差不遠。考慮到年末是房企衝擊年度業績的關鍵時段，今年的房地產銷售規模極有可能再創新高。
在樓市銷售規模即將連續四年刷新紀錄，並有可能達到歷史最高點後，接下來會發生什麼？
明年的房地產市場會如何？房價又會怎麼走呢？
2020年，樓市會怎麼走？
今年前10月，全國商品房銷售額達到12.44萬億，保持7.3%的同比增長速度，距離去年全年15萬億的水平相差不遠。同期，全國商品房累計銷售面積首次超過去年。考慮到年末是房企衝擊年度業績的關鍵時段，今年的房地產銷售規模極有可能再創新高。
2016年到2018年，全國商品房銷售面積和銷售額已連續三年刷新歷史紀錄。
近期，各券商、機構紛紛發佈2020年房地產行業策略報告，分析“歷史大頂”過後的市場走勢。其中，銷售下行、投資降溫、房價趨穩成為機構的主要判斷。
此外，隨著調控的常態化，樓市有可能進入一個較長的下行週期，在此期間，行業內部變化暗流湧動，板塊輪動、行業洗牌，都將繼續發生。而存量市場的崛起，也將是未來數年的主旋律。
機構：調控政策無鬆動可能
房價不會大漲大落
今年的全國性房地產調控政策，主要集中在二、三季度出臺。從5月開始，監管層先後做出多項政策表態，對房地產融資政策進行監管。受此影響，信託、私募等融資渠道被大大限制，銀行開發貸的審核流程也趨於嚴格。7月30日召開的中共中央政治局會議，再度強調房住不炒，並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
調控政策沒有鬆動的可能
四季度以來，部分城市變相鬆綁樓市調控。雖然監管層未對樓市政策做出表態，但機構普遍認為，房地產調控政策沒有鬆動的可能。
太平洋(3.410, 0.00, 0.00%)證券指出，決策層本輪地產調控的決心異常堅決，即使在有穩增長壓力的情況下，也不打算大幅放鬆地產政策。該機構認為，當前的政策環境非常像2012年，很多城市出臺了針對房地產政策的微調，但一旦放鬆幅度過大，則將立即被叫停。“對於地產堅決的調控態度或將在一段較長的時間內維持下去，特別是房企融資政策鬆動的可能性較小。”
東吳證券(8.700, 0.06, 0.69%)也表示，“展望2020年，不必過分寄希望於調控上整體性的寬鬆；當前房地產市場量價緩降、預期穩定的格局來之不易。未來房地產行業政策將趨於穩定，政策會視市場情況進行逆週期微調，而‘房住不炒’仍然是硬約束。”
在政策預期穩定的情況下，未來市場也將緩慢進入下行期。多數機構認為，明年的房地產成交面積會出現回落。
但各機構對於樓市降溫幅度的預測不甚一致。
光大證券(11.730, 0.06, 0.51%)最為悲觀，認為明年全國商品房銷售面積將有8.5%的降幅。
最樂觀的華創證券則認為，明年的銷售面積將與今年持平，即維持在17萬平方米到18萬平方米之間。
房價不會大漲大落
價格方面，由於很多城市的政府部門對房價降幅有所限制，因此各機構普遍認為，未來的房價走勢將趨於穩定，既不會出現大漲，也不會過快下降。
太平洋證券指出，從成交量上來看，2019年或將是新房市場的“歷史大頂”，後面幾年量跌價穩將是大勢所趨。該機構指出，過去三四年新房成交連年超預期，除了棚改貨幣化的催化劑作用外，成交主力其實是透支的未來的城鎮化需求。未來新房需求將向每年11億-12億平方米左右的中樞水平緩慢迴歸。
此外，由於融資渠道受到限制，未來房企在投資中也將趨於謹慎。機構普遍認為，明年全國房地產投資增速將從兩位數回落到個位數，如果政策嚴厲，該增速可能降至5%以下。
房地產行業內部洗牌加劇
在市場總體走向下行的同時，房地產業的內部變化仍然暗流湧動。
多數機構認為，棚改的紅利仍將對三四線樓市起到兜底作用，並保證整體市場不會有太大的降幅。但從板塊輪動的觀點來看，一二線城市將重新成為未來的市場熱點。其中，由於一線城市調控政策相對嚴厲，二線城市市場值得期待。
光大證券預測，從銷售面積上看，明年一線城市將持平，二線城市增長10%，三四線城市下降16%；從銷售金額來看，一線城市和二線城市分別增長10%和13%，三線城市下降16%。
小房企面臨被兼併或走向破產邊緣
同時，隨著調控的持續，大型房企在融資、拿地等方面的優勢越來越明顯，這將使得行業洗牌進一步加劇。
上海易居研究院指出，隨著對房地產行業風險防控的進一步強化，部分地方政府在拿地時要求有一定規模的開發商進行開發，且土地競拍要繳納數額不菲的保證金，這對小房企的經營能力以及決策能力提出了更高的要求。由於房企的容錯率更低，進一步的擠壓了小房企的生存空間，一些實力不濟的小房企最終將會被兼併或走向破產的邊緣。
近幾年，房地產業的集中度一直在加速提升。
根據華創證券的報告，2019年1-10月，50強房企銷售金額達到7.5萬億元，佔全國商品房銷售金額的比重已經超過60%，而在2011年，這一比例還不到20%。在此期間，30強房企銷售額佔比從15%上升到50%；10強房企銷售額佔比從10%上升到30%。
中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示，在市場下行期，房地產業的分化還將繼續。目前來看，頭部房企的綜合優勢十分明顯，位置也較為穩固。規模在500億到2000億之間的中型房企已經出現分化，部分企業在加速趕超，但也有部分房企後勁不足，可能掉隊。
太平洋證券總結道，行業集中度提升將從“春秋”階段演進至“戰國”階段。大型房企的兼併對象將從微型房企（只有幾個項目的房企），轉變成資金鍊緊張的百強房企。
存量市場崛起值得關注
此外，存量市場的崛起也值得關注。
華創證券表示，從業態方面看，物業管理、商業地產和產業地產都有著廣闊的成長空間，並有望成為房企傳統業務之外的新增長點。該機構預計，2030年物管行業的規模將達2萬億元，較目前有望翻番。
華泰證券(17.900, -0.01, -0.06%)也持同樣的看法，認為物管和商業地產均存在萬億級別的市場空間。
另一方面，目前在全國近30個城市的二手房交易規模已經超過新房，且數量可能繼續增加。多數機構認為，很多城市都將出現“二手房擠壓新房”的現象，這將催生一批大型房產經紀機構的崛起。對於開發商來說，從中長期來看，應注意熱點城市市場空間縮小的現象。
高增長時代過去了
房企紛紛啟動戰略調整
過去三年多來，我國房地產市場實現了快速增長，很多房企也實現了規模的突破。如今市場進入高點後的調整期，一些房企開始對戰略方向和管理架構進行調整，從而適應新的規模增長需求。
21世紀經濟報道從知情人士處獲悉，陽光城(7.350, 0.07, 0.96%)正在醞釀一輪管理架構的整合，擬根據區域公司業績，在管理上做出一輪優化。融信、中梁等規模超千億的房企，以及正向千億邁進的禹州，近期也展開了一輪區域戰略調整。
這輪調整的目的，除了滿足規模增長的需求外，還有現實因素倒逼的結果，如融資成本居高不下，銷售成本高企，利潤空間壓縮等等。
在這背後，還有一個更為殘酷的現實。
“未來房地產市場總量會收縮，高增長階段已經過去了。”12月5日，陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌接受記者採訪時坦言，對於習慣了高增長的房企而言，明年將面臨重大考驗。
高增長難以為繼
今年前11月，陽光城實現合約銷售1819億元，提前完成全年的銷售目標。過去幾年，陽光城實現規模的快速增長，從2014年的不足300億到如今接近2000億。
朱榮斌表示，對於以高增長為亮點的企業而言，明年的市場環境考驗巨大。對於陽光城而言，“如果不再高增長的話，以後的路該怎麼走？”
他表示，公司的財務安全是最重要的。
“繼續定一個高增長的目標，會否給公司帶來負面影響，這是首要考慮的問題”。
朱榮斌認為，負債高、盈利低是千億規模以上房企的通病。在未來的市場環境下，陽光城的調整方向是，將速度放慢，逐步減少有息負債，拓寬融資渠道，即便利潤上調有難度也要先放緩增速。
近期，千億規模的融信與中梁也做出了架構調整。融信將四大事業部及西南區域公司，裂變為十個區域，分別是福建區域集團、廣東區域公司、滬蘇區域公司、江蘇區域公司、山東區域公司、浙江區域集團、河南區域公司、天津區域公司、山西區域公司、西南區域公司。
“把‘五’切成‘十’，每一個‘十’都設置區域總裁，比如部分比較成熟的事業部改稱‘區域集團’，這樣更利於有效管理。”融信內部知情人士對記者分析道，長三角區域分成浙江、江蘇與滬蘇公司，更強調區域直管、提升管控時效。
與融信不同，中梁則把此前的12個區域集團進行收縮合並，最終成立了南方大區、北方大區、西部大區、山東大區、江蘇大區、浙江大區六大區域。目的同樣是在管理上進行強化。
禹洲在長三角地區的整合更傾向於業績導向。禹洲蘇州公司是首個破百億的區域公司，目前和南京、揚州組成江蘇區域公司；浙江、上海和安徽組成東部區域公司。
管理日趨精細化
除了架構調整外，房企對成本、銷售等的管理也趨於精細化。
今年前三季度，行業整體利潤率出現下滑現象。業內人士普遍認為，通過精細化管理，可以壓縮成本，進一步贏得利潤空間。
朱榮斌認為，過去多買地的模式已經行不通了，土地儲備過多成本也隨之增加，要等庫存消化得差不多了才補充相應貨值的土地。“應該由市場倒推土儲，現在的土儲滿足兩年的開發規模就夠了，這兩年賣多少貨值就補充多少土地。”
另據瞭解，有不少房企在日常開銷中進行壓縮成本。比如，提倡坐高鐵（不坐飛機）出差等。在營銷方面，還有房企試圖強化渠道管理。
近期，房地產界對渠道費的討論甚囂塵上。由於部分項目的渠道費高企，房企的銷售利潤被大大壓縮。
有房企人士向21世紀經濟報道指出，地產領域在互聯網時代開了一次倒車：互聯網的作用應該是去中介化，而房地產卻是渠道興旺。原因在於，房企不重視自己的產品力、營銷力，過度依賴渠道實現銷售規模。
因此，前述房企人士認為，與其採用高額的渠道費用搶客，不如直接降價，“如果樓市調控的力度不放鬆，直接降價可能是成本最低的一種策略。”
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