2019年，很多人說房地產企業的日子不好過，甚至還有人斷言購房寒冬已至，不過事實真的如此嗎？
事實上，2019年全國房價並沒有跌，上半年全國商品房均價同比增長了7.5%，隨後下半年才呈現“緩慢增長”的態勢。
許多人可能並不知道，房價“調控”本質上並不是為了壓制房價，而是調整房價增長的速度。
特別是在北上深廣等一線城市，正因為有“房住不炒”的政策，才保證了普通人也能有機會買房，如果徹底放開了購買資格限制，大量有資本的富人將排隊團購房子，一線城市的房價摁都摁不住。
所以說，核心城市的房價，該漲還是會漲的。
01
哪些房子值得買？
怎麼判斷一座城市的房子，值不值得買呢？
結合中國近二十年的發展，主要看這四點：城市半徑、人口流入、產業配套、區域配套。
“城市半徑”這個概念，重點並不在於距離的遠近、現有交通網的觸達程度，關鍵在於，你是否在這座城市的“資產安全區”。
經濟學界有個共識，通勤圈的大小決定著都市圈的大小。滴滴出行曾發佈過一個“出行半徑”的大數據，發現中國大城市的極限通勤半徑普遍在30公里左右。
因為現在汽車時代，人們在出行的極限半徑就是30公里，超出這個半徑的房產，暫時都屬於“非剛需”房產，也許要等城市進一步的發展，形成完善的都市圈，如大灣區、長三角、環京一帶這樣的大區，才有可能具有現實的投資價值。
除了30公里的“剛需圈”，還有一種絕對保值的“豪宅圈”。距離市中心10公里的圈子，聚集了城市最核心的就業、教育、醫療、文體、商業資源，是富人和改善型買家的首選區，也就意味著需求不會減少，房價不會下跌。
其次要看人口流入。無論是哪座城市、哪個片區，人口的流動都是重要的考量因素，因為房產的價值是由人類居住而產生的消費需求決定的。
深圳之所以成功，一個很大的原因就是“會搶人”，不僅吸納了全國最頂尖的科學技術人才，還很捨得為教師、醫生等軟性行業職業投入巨大的優惠政策。一個很簡單的例子，深圳今年招的高中老師，一半以上都是清華北大出身，來深圳即可安家，年薪30萬起。
從淨增人口、戶籍人數、還有學齡兒童數的流入這幾個方面，都能看出一座城市的潛力，畢竟買房子，是要跟著“年輕人”買的。如果沒有足夠的年輕勞動力，經濟就很難被推動，甚至成為“老齡化”區域。
除了地段和人口，還要看產業配套，沒有產業的區域，一定是發展不起來的。
今年東北四線城市鶴崗有一個奇怪的現象，新房只賣300元/平方米，成了白菜價，為什麼會這樣呢？問題就出在鶴崗的產業上，鶴崗除了自身擁有的煤炭資源外，就沒有其他產業了，經濟隨著煤炭資源的枯竭也逐漸沒落了。
反觀良性發展的例子深圳坂田，它緊挨東莞，在地理位置上雖然沒有什麼優勢，但那裡的房價超過5萬每平。這又是為什麼呢？因為那裡有一個大家都熟悉的高科技企業——華為，18萬員工平均工資110萬，有一個這樣的企業，周邊房價很難不高。
華為效果圖
所以說要看這個城市的產業分佈和構成，它究竟吸納了哪一類的居民，是可持續性、高速發展的人才，還是僅有瞬間購買力的非增長型人群。
最後是和我們生活息息相關的區域配套，在“房住不炒”的大環境下，大部分人買房其實是為了自住的，因此有自住價值的房子也最容易在市場流動，最有投資價值的。
區域配套包括交通便捷程度、教育醫療、生活周邊配套等。
近年來，只要有文件下發決定興建地鐵、高鐵站的片區房價一定會突飛猛進，這也就是地段的價值，它節約的不僅是交通費，更是時間，是生命。北京是以天安門為中心，上海是以人民廣場為中心，廣州以珠江新城為中心，房價一圈圈的降低出去。（深圳比較特殊，深圳有5箇中心）
當一個家庭發展到一定階段，又要面臨孩子讀書上學的問題，選擇教育資源優越的區域購房成為重要的考量因素，只要帶優質學位的房產，價值都能有保障。
還有生活周邊，住的舒服的小區往往價值更高，如果叫個外賣都超過配送範圍，買菜要走到九條街外，則需要重點考慮它的未來發展規劃，如果五年、十年配套都跟不上，居住價值低，市場流動率也會跟著低。
02
不同城市怎麼買？
根據以上四個關鍵詞，你可以篩選出一些整體表現不錯的區域，再細化去考慮具體的樓盤。
不過房子既然是一個家庭的重點投資項目，無論是自用的，還是用來投資的，都要考慮到流動性的問題。
一般來說，從二手房的成交數據，就能看出房子的流動性。
在北上廣深這種一線城市的主城區，小戶型通常是“搶手貨”，根據2019年鏈家的二手房交易數據，1-2房的小戶型轉手佔比高達60%以上。特別是帶優質學位的房源，又稱學區房，房價更是高的離譜，相比其他相同房子溢價1.5倍都是正常的。
至於二線城市，可以考慮住房面積偏大的3房，二線城市的特點是新區發展快，升值潛力比較大，買新不買舊。
三四線城市是近些年房價升值比較疲軟的部分，多數是用來自住，投資價值普遍不高。
03
市場的寵兒有哪些？
看一座城市的經濟、產業、人才發展，大概就能預估出這座城市的潛力，這裡也介紹幾座經濟快速發展的城市，供大家參考。
深圳
深圳是中國房地產增長的一匹脫韁野馬，無論是新房還是二手房，均價均已超過首都北京，經濟優勢明顯，年輕有活力，加之氣候宜人，屬於集天時地利人和於一身的城市。
只要有能力，深圳人基本都會盡早購房，提前負債，畢竟樓價的漲幅遠超工資和利息的漲幅。
杭州
杭州遠不止阿里巴巴這一個標籤，杭州房價之所以被看好，更是因為它能生產出中國大部分的好產品，杭州的產業升級速度非常快，因此城市發展值得期待。
蘇州
今年蘇州的房價調控力度非常大，甚至已經超過了上海的調控程度，蘇州踩“高壓線”的背後，其實也意味著，它正在面臨著城市的轉型和升級。把握好樓市的真空期，蘇州或將迎來產業的爆發期。
上海
上海不像其他幾座城市那麼年輕，但它天生自帶光環，地理位置太優越了。上海可以望向整個對外貿易市場，對內又輻射著中國龐大的長三角內需，中軸還有長江流域通向整個內陸城市，放眼世界，這樣的國際城市從來就沒有一座衰落的。
不同的城市有著不一樣的特性，多從橫向去對比每個區域的發展，才能以精準的眼光去挑選真正的好房子。
銀河君祝大家2020年都能買到好房子，開啟美好的業（財）主生活！
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