前幾天第三方銘騰機構發出了兩張對比圖。
左圖是2017年區域均價，右圖是2019年。
都是新房。
看完以後還是挺惆悵。
我們一起捋一捋其中的變化。
2017年時，
重慶均價在15000-20000元/㎡的區域，有渝中區、觀音橋、江北嘴；
到了2019年，
這個價格區間內，擴大到新牌坊、大楊石（九龍坡核心區）、彈子石、南坪、國博、照母山、大竹林。
不好意思，我說的還是建面單價。
這意味著，假如你預算150萬，想在主城區買套套內70多㎡的高層品質新房，2017年時可選的範圍，基本上是除了渝中區和觀音橋以外的所有地方。
而到了2019年，還是拿著150萬，還是同樣的面積需求，在城市核心區：渝中半島、觀音橋、江北嘴、南坪-彈子石、九龍坡核心區、新牌坊、照母山等地，已經很難買到
有點品質的、位置不錯的品牌樓盤三居室新房了。
一來，這些地方新房確實少了；
二來，價格總體上確實漲了不少。
我們掰著手指頭，在江北嘴-北濱路找，還有150萬的三居室新房嗎？融景城？西派城？全是大戶型；
渝中半島就更不說了，僅有的幾個新盤，最小的戶型，也要200多萬；
新牌坊，基本沒有品質新盤在售；
南濱路，有點品質的三居室，差不多160多萬。
照母山，個別帶裝修出售的三居室新房，最少170萬起。
留在城市核心區的門票，可能會越來越難買。
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前幾天有個讀者說預算150萬左右，想買一個北區位置好點的住房，我跟他推薦了一些二手盤和幾個新盤。
他去看了以後，反饋是“沒有什麼滿意的”，看得上的，都貴了！
這一點，其實也出乎我的意料。
當前的重慶樓市，總結起來就是：核心地段，品質住房，中低總價，非常不好買。
預算100來萬，想在主城熱門的或核心的位置上，找一個品牌樓盤，突然發現，找不到了！
不過，這也是大城市擴張過程的必然一環。
幾個原因：
1）核心區域土地開發進入尾聲，城市版圖逐漸外移；
2）主城區在大力推進低容積率化，核心區的高總價改善物業扎堆；
3）隨著地價升高，改善房型溢價更高，更受開發商青睞。
OK，這樣一綜合下來，在預算有限的情況下，購房者有了幾類選擇：
- 已發展成熟的高價值核心區域（如“兩江四岸”，新牌坊等）。只能選品質較差的，或者配套一般的二手房；
- 次新狀態的熱門核心區域（如照母山、禮嘉）。買面積較小的、或品質一般的二手次新；
- 更大面積的新房，好的，請移步更遠一點的區域，蔡家龍興水土歡迎你。
是什麼原因造成這樣的狀況？
未來的趨勢，又會是什麼樣子呢？
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我們看一組數據。
我以北區為例，我找來了從2010年起，北區部分區域的供地情況。
比如泛江北嘴區域。
從2016年開始，沒有土地供應。
比如北濱路-觀音橋。
基本上從2010年以後，就只有零星供應了。
照母山，2018年，開始進入尾聲。2019年，無地可供。
又比如禮嘉，更明顯。
從這些數據中，能推測什麼？
傳統城市中心的半徑已經成型，未來或許真的無地可開發，要留在核心區的剛需客，要麼選擇更遠的城市邊緣，要麼選擇質素參差不齊的二手房。
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主城區土地出讓還有一個顯著的特點。
8年前的2011，重慶新土地容積率大部分在3.0-4.0之間；
2019的上半年，佔比六成的地塊容積率僅1-1.5，還常常伴隨限高限開發商的苛刻條件。
政府的意圖很明顯，降下容積率，控制開發強度，為城市留白。
重慶不缺剛需房。主城區低質素、高密度的存量住房非常多，有第三方機構統計，主城區住房總套數，超過了600萬套。
重慶缺的是優質住宅。因為地形地貌、房價導致的低成本開發、氣候，再加之早期物業維護力度薄弱，小區管理混亂等原因，房齡老化非常嚴重，市場超過15年房齡的住宅，大家可以自行去看看，基本上慘不忍睹。
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低容積率下，開發商的開發邏輯。
如果一個品牌開發商，在核心地段拿到1.5容積率的土地，他首先會想，做大戶型，溢價高啊！巴不得全是套內120㎡以上的改善型，總價200萬+。
當然同等容積率，也可以修出來12層的小高層，套內控制在80㎡上下。
但是城市核心區的小戶型，稀缺中的稀缺，價格會低嗎？
當然不會。比如照母山，小戶型就要170萬左右一套。
於是，就出現了開頭的一幕，預算150萬以內，想買個好一點的三居室，兼顧自住、好租、好賣的屬性，投資居家均可；
理想很美好，可惜北區找不到。
政策在引導重慶居住品質改善、提升。
但好品質意味著高價格。
這是一對矛盾，但卻是趨勢。
5
在恰當的時間，拿出被市場渴望和需求的產品，我認為這是當前開發商應該思考的問題，
尤其是核心地段，配套齊全的區域，這樣的供需矛盾，也是下一階段的機會所在；
而對於預算有限的剛需客來說，留在城市核心區的門票，可能真的會越來越難買，
在恰當的時間下手恰當的產品，這可能是正在讀這篇文章的你的機會所在。
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