西安公寓
很多人不理解，為什麼突然間感覺西安到處都是公寓，以往都是主城區中軸線上，譬如多年前的大話南門，中貿廣場，紫郡長安；但現在近至北關，韓森路，遠至滻灞，灃東，都看到各類公寓的身影，朋友圈裡中介小哥苦口婆心的推薦也都是這些；
西安公寓為什麼突然井噴？細看西安以下的現狀，就能明白了。
三大現狀
其一，90平以下小面積新房的斷層；
大家仔細看現在賣的新房，90平以下的房子已經很少了，僅有的都是多年前的尾盤，賣一套少一套，在大開發商的新盤裡，基本是看不到的；
雖然我們總說能力範圍內買最大面積，西安已經是改善的市場，但對於很多人而言，收入是跟不上改善的步伐，前些年房價低的時候，小面積不受歡迎，但現在房價翻番的背景下，70-90平之間的小面積還是有市場的；
只不過受制於容積率，利潤，產品定位，開發商在住宅部分捨棄了這部分需求，也就意味著90平以下的住房需求，全部送給了公寓市場。
其二，開發商拿地商業配建的要求；
18年底，西安印發商品住房項目配建公共租賃住房實施細則，要求開發商拿地要按照不低於宗地住宅建築面積15%的比例，實物配建公租房，其中，5%無償移交政府；10%政府回購；
包括一些小區還有商業配建的要求，受此政策影響，這部分的房源最終呈現出來的就是公寓，商辦性質不限購。
其三，投資需求被限購政策擠壓；
西安6.20限購政策升級後，很多在主城區已經買房的人，名額是沒有購房資格的，那麼再想買房無非就是不限購住宅和主城區商辦公寓二選一，
可以說限購政策助推了很多人公寓的投資需求。基於以上三點現狀，西安的公寓出現大量上市的情況，且分佈東南西北。
五點要素
雖然看著到處都是公寓，但有過買公寓經歷的人都能明白其中的差異，本身就是長期掙租金的需求，所以一切的考量因素都要圍著租金需求來，總結起來有五個要素，基本是較好收益公寓的標配；
（密集的西安地鐵客流）
首當其中就是地鐵，作為長期出租的產品，房東自住的需求是很少的，所以交通越便捷，人流量越大的地方，公寓的租金會越高，空置期會越短，同時地鐵又能解決通勤問題，提高效率，所以地鐵口是西安公寓必備條件；
其二是商業，尤其是獨立商業上的公寓，租金比周邊是要高的，本身商場就是一個人流密集，消費頻次高的地方，甚至可以說商場本身就是一個產業，人越多的地方誕生的需求就越多，最明顯的就是住房；多數自帶商業的公寓，還是相對保值的；
現在很多商業上的公寓基本都是樓下商戶租去，做辦公室，倉庫，員工宿舍的居多，樓上自住，樓下經營有天然的地利優勢；他們需求的是人流和便捷，至於70年還是40年產權並不重要，百年老店的故事現在已經很少出現，經商先看眼前。
第三就是主城區，產業區有租房需求沒錯，但和主城區這種密集人流量的地方去比，還是差點意思，租房市場也是一個供需市場，永遠是房少人多，租金才能上的去；
西安現在戶籍人口1000萬，但大約800萬還是集中在二環內外，三環內的主城區，包括工作，生活，經商的需求都在這裡，在這些實業之上，才是租房的市場。
第四就是大開發商，尤其是純公寓小區裡，極為重要；大多數公寓雖然核心都是住，但在用途上差別極大，辦公，工作室，宿舍，酒店，託管班，培訓都有，西安對於公寓的實際用途並無強制要求；
這種現狀下導致的直接問題就是公共設施損耗的加劇，本身公寓梯戶比就高，流動人口極多，公共設施的使用頻次和強度是遠大於住宅的，最明顯的就是電梯，瓷磚，牆面，燈具；
外加租戶不如房主愛惜房子，各類改造，單單在建築上，這類房子的損耗就是翻倍的，具體到開發層面，無論是物業管理，設施維修，後期的維護成本都是很高的，所以大開發商是強制必須條件。
（公寓改民宿出租）
第五就是業態可多元，承接上一條，正是用途的不限制，所以單純收租金就會有很多可能性，如果單純是自住，租金其實是固定的，並且在一些安置房，經適房，老小區集中的地方，租金競爭也很大，但開放式的公寓由於不和住宅共用共同部分，因此誕生出了開公司，辦民宿，做酒店，開託管等多重需求；
一旦房子擺脫了單純的居住用途可以經商後，那麼租客對於租金的接納度就會提高，這一點在購物中心上的公寓體現的很明顯，可以說，可商可辦公才是公寓最大的價值，單純自住選擇太多了，但前提是有大開發商和物業的有效管理。
核心價值
回顧西安以往售罄和在售的主城區公寓，其實都符合以上的市場現狀和共性，比如城西的中南青樾，8號線+太奧商業+漢城湖，華潤萬象城，1號線+萬象城商業，城南的金輝世界城，4號線+環球廣場商業；
城北的萬達公寓，4號線+大明宮遺址公園+萬達廣場商業，地鐵公園商業基本是標配；城東的東方宸院，8號線+幸福林帶+獨立商業；新房公寓裡，東方宸院緊挨幸福林帶的公寓基本印證了以上所有的需求；
（西安幸福林帶效果圖）
作為西安建國以來西安規模最大的市政工程，也是西安體量最大的綠化工程、和全球最大的地下空間綜合體，總投資約216億，同時在林帶兩側還規劃了超高層，企業總部經濟區等；
（在建中的西安幸福林帶）
實際功能上，幸福林帶包含了園林景觀、綜合管廊、地鐵配套、地下停車、地下商業及市政道路六個功能區，在明年對外開放後，將極大改善城東老舊的面貌；
最直觀的就是面積近1025畝的綠地公園，地下一層32萬平的商業，地下二層36萬平，約10000個停車位，以及負三層的地鐵八號線；
（東方宸院公寓效果圖）
東方宸院公寓的位置就在八號線韓森路地鐵口，緊挨幸福林帶，除卻八號線，周邊六號線（在建），一號線，三號線都可以看得到，算得上四條地鐵環繞，開發商當時能拿下這塊地，還是下了血本的，地鐵+林帶的位置，是這裡最大的資本。
（東方宸院公寓28平樣板間）
具體到規劃上，整個地塊包含平層，loft公寓和樓下30000平商業，面積包括28，32，35三個區間，平層3米1的層高，精裝修，馬桶，衛浴，臺盆，煙機灶具都是交付標準；
（幸福林帶區位圖）
由於城東老城區的緣故，同類的新房在區域內基本看不到，東方宸院住宅在賣的時候，其實也是沾了城東很大光，幸福林帶這麼大的IP，周邊沒有大開發商；
幸福路沿線17平方公里的區域內，分佈著西安工程大學，理工大學，科技大學，交大等多所院校，附帶面積龐大的家屬區，同時還有西京醫院，唐都醫院及家屬區，外加西光，崑崙，黃河，華山，秦川，東方的家屬院；
以前總覺得這些都是城市的負擔，但現在看來，有人口有消費的地方，都是巨量的需求，包括在東方宸院買住宅，看公寓的人裡，75%都是周邊小區的人，地緣性實在太強；
（繁忙的康復路批發市場）
僅學校方面，以韓森路畫圓，兩公里範圍內就包括西光中學，華山中學，黃河中學，八十三中，東方小學，秦川小學，行知中學，這些都是隱藏的陪讀房需求；
同時城東還是西安的一個批發市場集散地，包括胡家廟果蔬市場，西北輕工市場，西安茶葉批發市場，義務商城，人和服裝廠等，小商戶對於公寓的接受度也很高；
可以說這些公寓的需求都是城東幸福路沿線新房短缺賦予的機會！
老城價值
西安的老城區一直都是有價值的，完善的配套，通達的交通，以及多年形成的煙火氣，這些都是大眾最為喜聞樂見的城市資源，買房的本質，一般在房子本身，剩下一半就是買城市資源；
這也是為什麼現在主城區土地稀缺，但凡出讓必然地王的原因，在新區買房等著賺差價是很多人的算盤，但在老城區，守著學校，公園，地鐵口，收點租金同樣也是另一種活法！
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