最近有很多朋友让我聊聊北京周边区域适合置业的版块。
其实围绕大北京，可作选筹的区域有很多，15、16年房价飞速上涨，这里吸引了全国投资客的目光。随着17年开始执行严格的限购限贷政策，投资买房的客群逐渐减少，个别楼盘的价格直接跌到了三分之一以上甚至腰斩。
挤去泡沫，房住不炒之后，本文从自住的角度聊聊，当下最适合置业的版块——固安。
关于北京周边的区域，我之前写过很多分析，各有优劣，但固安是相对比较特殊的区域。希望这篇文章，能给大家带来关于固安的一些新认知。
起于G106国道，最早吸引京南客群
提起固安，很多人的传统认知是“距离天安门正南50公里”。这个定位很好，但对上班族来说，还需要更精准一些。
环京置业群体首先要解决的问题是什么？通勤问题。
在北京上班族，并不是都要在天安门上班的。实际上北京很大，而且是多中心格局。
上图是北京通勤轨迹网络结构图（from公众号市政厅）。我们可以看到，北京的上班族们，大部分生活轨迹是没有交集的，而是各自活跃在独立的通勤圈层。
所以北京工薪族们，对大北京周边的区域，有着相对狭隘的认知，而且要保证通勤的便利——不要跋山涉水，不要横跨区域，首先选择接壤的地区。
在通州、国贸上班的人，首先选择的是北三县，在大兴、亦庄上班的人，首先看的是固安。
通州成为副中心之后，有人说北三县和通州接壤，北三县就是通州的二环。
而大兴新机场落地之后，与其说，固安在京南50KM，倒不如说固安距离大兴机场只有10KM——更能精准的让人清楚，固安的区域优势。
我们来看固安的具体区位。固安东北方向10KM的距离就是大兴机场。固安和大兴中间仅隔着一条永定河。
南北向穿过固安的，有两条主要道路。
第一条是大广高速，这条是固安连接北京的主要干道，还有一条京广线，也就是G106国道，这条道路是最早修通的，也为后来固安的发展起到了很大作用。
很多人对固安不够了解，总以为固安是靠着大兴机场才炒起来的。实际上，因为固安的地理很位置优越，早在2007年前后，就已经陆续有北京的外溢人群扎根这里。
固安并不是单纯的投资炒作之地，因为地理位置优越，很早就有北京客群认可了。
知名于大兴机场，目前入手，价格足够低
固安最早的地产开发，也是源于106国道沿线，那时候还是以小高层、中高容积率的紧凑住宅为主，排布在道路两侧。
好处就是对比北京很便宜。尤其是永定河·孔雀城的入驻，吸引了很多北京南部以刚需置业为主的人群。（目前，106国道沿线也是固安租金相对比较高的地方，京东、京东方、航天振邦等企业员工，有很多来这个区域租房。）
最早固安是没有炒房的概念的，即使固安本地的有钱人，手里也不会买很多套房子屯着。后来，2014年新机场敲定地址，加上随之而来的2015-2016年北京周边区域炒作正盛，固安的价格炒作达到了最高点。
2014-2017，从7000元的均价直接冲到了25000元，可以说三年多的时间翻了三倍以上。
那几年是固安最高光的时刻，在北京周边区域里，最火的版块不是燕郊大厂，而是固安。
新机场利好加上全国正处于一轮大牛上涨期，几乎所有人都知道了固安的价值，当然固安的利好也提前被透支，泡沫达到最高。也就是那几年，原本适合置业的固安，给人留下了投资炒作的印象。
泡沫过后，真正体现出来的价格，才是实实在在的价值。
对买房人来说，固安目前稳定在15000元左右，泡沫已经完全挤压掉。同时相对限购限贷、需要全款购买的北三县来说，固安首付20-30万的上车门槛足够低，安全垫也很厚。（这里不多解释，猫叔求生欲满满）
从京津冀一体化的大战略方向来说，固安还有一个区域优势是，处于北京、天津、雄安三个重要经济圈的中心位置。所以也会承接未来交通枢纽的一个作用。
比如计划于2020年建成的京雄城际，是连接新机场到雄安新区的重要线路，未来在固安设固安东站，可实现固安到新机场15分钟。未来，还有固保城铁、廊涿城铁、新机场快轨等等，可以期待。
这里重点强调一下S4号线，并不是炒作中的北京地铁4号线南延。要知道北京地铁4号线已经很拥挤，如果再延伸到固安，不仅不能增加可观的客流，反而会为4号线的承载加重更大压力。
我们看《廊坊城市总体规划（2016-2030年）》中提到的“新建北京市郊铁路平谷线三河段、北京S4固安段、北京城际铁路联络线廊坊中心城区段”。目前比较常见的说法是，很有可能以城际轻轨的形式。请大家多注意官方信息，不要轻信相关炒作。
独特的产业模式
对于大北京版块来说，近京接壤是永远是第一个参考因素。
但对比长三角、珠三角，京津冀城市群的短板也很明显——大部分卫星城缺乏明确、完整的规划。这几乎成为很多人诟病的地方。
毕竟单纯的基础设施升级，本身并不能驱动区域经济增长、人口流入，引入能够创造就业机会的投资才可以。
而产业方面，固安确实做得很好。从产业发展的角度来讲，固安属于业态提升型的城市。这一类城市本身就具备吸引产业人口的基础和工业用地资源——只要有一个契机，就能获得比较快的提升。
固安产业新城所在的位置，挨着永定河，现在产业新城的规模，大概是老城区的1.5倍。
2002年6月，固安政府通过公开竞标，引入华夏幸福投资、建设、运营固安工业园区。固安从一个发展水平相对落后的小县，发展成为各项指标领先河北的新兴城市。
再来看一下产业新城近5年来的发展。
2004 年固安县的一般公共预算收入为0.71亿元，2018年攀升至45.60亿元，平均复合增速达35%，总量排名全市第二位，全省第三位。在中国社科院发布的《中国县域经济报告（2018）》中，固安位列2018 年全国投资潜力十强县（市）第四位。
随着北京新机场的正式投入使用，临空经济区辐射带来海量的客流、商业流和资本流，会给固安产业带来更大的推动力。
对比其他区域的优势
从2002年开始建设，固安的城市面貌可以说发生了翻天覆地的改变。
目前幸福港商业综合体、医院、中央公园、北京八中学校等等城市配套都已经很齐全。目前来看，固安已经很宜居了比正在建设的大厂潮白新区、香河北部要成熟很多。期待未来大厂、香河也会有固安这样的市容市貌。
从我跑盘的感受来说，北京周边区域发展最成熟的依然是燕郊。但燕郊房地产起步很早，交通也很拥堵。而去固安，无论是高端楼盘占比还是居住品质、交通情况，确实要比燕郊好很多——后来者的发展，往往借鉴前车经验，固安不能不对燕郊说一声感谢。
目前值不值得入手
很多人问我目前固安的价格是不是到底了，未来还会不会跌，可不可以入手。
回答这个问题的前提就是我上文一再强调的：固安并不是单纯的炒作区域，而是有真实的刚需购买群体。
如果你认可固安的区域价值，并且有真实的自住需求。那么我的建议是：虽然我无法精准的预测未来的涨跌情况，但我始终认为，涨上去的价格，依然还会涨到那个价位。
对刚需群体来说，更多希望长期持有房产抵御通货膨胀，满足资产保值的需求，而不是企图通过房价的大涨大跌做波段炒房。
就像猫叔一位在大兴机场上班的粉丝。他问我，如果自住的话，北京太贵，而手里只有20多万的存款，那么固安能不能买。
我的答案是：买，果断买。
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