“原來2000家開發商，現在變成200家，蛋糕還是那麼大，但是分的人越來越少了。這一波洗牌，我覺得會從200家變為100家”在2018年業績發佈會上黃朝陽對媒體說道。
早於2016年，中駿集團控股就在規模上悄然擴張。當年，上市公司實現合同銷售金額235.24億元，同比增長62.11%，這也打破了之前3年的百億“徘徊”。2017年，中駿集團控股正式提出了“未來3年實現千億規模”的目標。
儘管相較泰禾、正榮這類閔系房企，中駿集團控股在擴張中顯得較為穩健，淨負債比率一直處於較低水平，但其非控股權益在淨資產中佔比卻在陡然攀升。
顯然，尋求“千億”規模途中，中駿集團控股越來越多地在以合作方式拿地，或是拿地後引入第三方一起開發。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴《中國質量萬里行》，這是中駿為了多運用外部合作資源來實現公司發展;另一方面，也是為了實現快速規模化的同時，降低公司的投資壓力與現金流消耗。因為合作拿地情況下，只要符合合併報表條件，就可以將業績併入中駿報表。
此外，合作開發在財務處理上也有較大的調整空間。對於房企而言，往往為了讓報表更好看以利於融資及資本運作，會在業績合併報表時將負債移出表外。
溢價拿“地王”
“黃100家”提出後，中駿集團控股千億目標正在提速。
12月5日，中駿集團控股發佈了《2019年11月未經審核營運數據》。截至11月末，上市公司已實現合同銷售金額703.82億元，提前完成了年初制定的“700億元”銷售目標。
仔細梳理中駿集團控股的規模發展史，就會發現“新一輪提速”在2018年已經開始。過去兩年，中駿集團控股分別實現銷售額332.47億元、513.58億元，相應同比增長41.33%和54.47%，不能再明顯了。
數據來源：中駿歷年年報、《中國質量萬里行》整理
而土儲和融資，又是房企進行快速擴張的兩大“利器”。一直以來對拿地都秉承“審慎”態度且還自詡“絕不高價搶地”的中駿集團控股，在2019年的拍地市場中可謂“出盡風頭”。其中，最為引起關注的是，11月中旬拿下的“地王”。
11月19日，廈門島內進行了近6年來的第三場土拍。中駿集團控股以59.4億元競得湖裡2019P01地塊，成交樓面價4.51萬元/㎡，溢價率30.12%。這一價格刷新了去年9月建發在島內創下的總價記錄，也刷新了中駿自身於去年12月創下的單價記錄。彼時，建發、中駿先後以57億元、38.05億元分別拿下湖裡薛嶺和湖裡枋湖的一宗商住地，相應成交樓面價為3.81萬元/㎡和3.91萬元/㎡。
不難看出，中駿集團控股已兩度在廈門島內創下“地王”。拿下島內“新地王”兩天後，旗下子公司廣州中駿置業有限公司又以17.1%的溢價竟得佛山西樵鎮一幅商住用地。時間再往前推至今年6月，歷經118輪競價後，中駿以3.53億元摘獲嘉興1宗商住地，溢價率為20.83%。
如果說上述地塊溢價都較低的話，濟南機床一廠6宗地的競得則可以說是中駿“高溢價”拿地的到來。今年5月，中駿以32.5億元將機床廠地塊收入囊中，溢價高達88.95%，簡直可以稱得上“不惜血本”。而就在兩個月前的業績會中，黃朝陽還信誓旦旦地說道，“公司拿地更謹慎，如果成本太高不划算”。
事實上，早於1月上市公司就開啟了溢價拿地，以38%的溢價拿下漳州芝山老城區2019P02地塊。只是當時的中駿沒有想到，日後自身創下的溢價率會如此之高，進而創下“地王”。
58安居客房產研究院分院院長張波告訴《中國質量萬里行》，從2019年土地市場來看，熱點城市的核心地塊依然是房企搶奪激烈之地。但不可否認，高地價的風險不容忽視。目前，部分一、二線城市依然有著虧本銷售的“地王”項目。在房價整體走穩、市場降溫的大背景下，對未來切不可有過高的房價預期。
在柏文喜看來，中駿在逆週期階段溢價拿地，實際上符合地產行業的操作思維。逆週期拿地、順週期出貨是強週期地產行業的基本共識，今年以來樓市轉淡，但此時如果現金流允許的話，正是以相對低的價格獲取土儲的好時機。
對於中駿今後發展策略是什麼?會否走高槓杆快速擴張道路?《中國質量萬里行》已致電上市公司董秘處，其接電人員問明記者來意後，告訴記者會將問題轉述給董秘，但截至發稿並未收到回覆。
“隱形債務”之嫌
溢價拿地頻頻，中駿集團控股土儲也得到不斷擴充。
2019年上半年，上市公司以240.34億元的代價，新增27個項目，增加527萬㎡的土儲。期內，中駿集團控股總土儲隨之升至2901萬㎡，但權益土儲僅為1632萬㎡，佔比56.26%。
權益土儲佔比不高，從其合作拿地數量也可以看出。2019年中期新增項目中，中駿集團控股僅在4個項目中持有100%權益，這也意味著其餘23個項目均是以合作方式進行拿地。值得一提的是，這些合作項目中中駿擁有50%以下權益的就有9個。而2018年，中駿集團控股新增項目47個，持有50%權益以下的項目更是多達27個，100%權益持有的卻僅有區區兩個。這一年，上市公司權益土儲佔比已低至54.66%。
在張波看來，權益佔比過低往往意味著放棄更依賴合作開發進行規模化擴張，由於眾多項目採用合作開發模式，這會影響到項目質量的把控。長期來看，自身品牌美譽度可能面臨挑戰。
除合作拿地外，上市公司還接連引入第三方共同開發項目。
今年4月，中駿集團控股全資子公司新方投資有限公司(下稱“新方投資”)曾以15.95億元的代價奪得杭州江乾區彭埠單元B/R/S41/S42-36地塊，並在之後的5月設立項目公司杭州駿興置業有限公司(下稱“杭州駿興”)進行開發。只是還不到半年，杭州駿興就引入了杭州凱鼎企業管理有限公司(下稱“杭州凱鼎”)。
據德信中國於10月24日發佈的《合作協議》公告，杭州凱鼎對杭州駿興進行10.8億元的增資。完成後，將與新方投資分別持有後者67%和33%的股權。不難發現，引入第三方後，中駿在該項目中的權益佔比大大降低。
據德信中國披露，杭州凱鼎分別由德信地產集團有限公司(下稱“德信地產”)、杭州兜鼎企業管理諮詢有限公司(下稱“杭州兜鼎”)持有50.75%和49.25%的股權，後兩者分別是德信中國和金地商置的全資子公司。
在引入杭州凱鼎的前10天，中駿位於成都龍泉驛區龍泉街道LQ20(252)：2018-20地塊也引入了光明地產共同進行開發。據後者披露，其全資子公司農工商房地產(集團)有限公司(下稱“農房集團”)以增資擴股的方式，作價3400萬元，取得負責開發該地塊項目公司成都辰禧置業有限公司34%的股權。但，光明地產還需按權益支付2.5億元的土地出讓金。
大規模合作拿地、接連引入第三方後，上市公司歸屬於母公司股東權益在淨資產中佔比也逐年走低，已由2017年的75.24%降至2019年中期的65.62%。
數據來源：東方財富choice、《中國質量萬里行》整理
國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝分析認為， 所謂合作拿地，就是利用社會上一些閒散資金或社會上的資金作為股東，與其一起操作，這是房企一種槓桿拿地策略。一般這會很容易出現一些股東協議、回購協議，所以，在企業賬面上很可能會出現拿地沒有反映出應該有的“隱形債務” 。
同期內，中駿規模快速擴張，而且淨負債率卻始終保持較低水平，僅在2016年到達最高值80.15%，也就不難理解了。
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